В федеральный закон № 214 от 30.12.2004 внесены поправки, которые призваны обезопасить покупателей квартир в строящихся домах. Изменения касаются новой процедуры покупки и изменения системы привлечения средств к крупным проектам. По плану законодателей они гарантируют безопасную сделку покупателям, избавляя от прежних рисков. К чему приведет отмена долевого строительства?
Различия долевого и проектного строительства
Принцип работы большинства строительных компаний на протяжении долгих лет был простым. Квартиры в доме продавались на этапе получения разрешения на строительство, когда даже не было котлована. Это привлекало большие средства, так как квартиры стоили намного дешевле, чем на вторичном рынке и в завершенных новостройках.
Это привело к большому количеству обманутых дольщиков. Речь идет не только о мошенничестве, но и банкротстве компаний. Изменение законодательства потребовалось, чтобы исправить ситуацию.
Вводится понятие проектного строительства, когда застройщик строит дом не на деньги физических лиц, а на кредитные средства банков. Для покупателей ничего не меняется. Они по-прежнему могут покупать квартиры на любых этапах строительства.
Платежи будут поступать на счет-эскроу в банке. Ранее застройщик мог использовать деньги сразу и на любые действующие проекты. Теперь средства становятся доступными только после передачи дома в эксплуатацию.
Основные достоинства изменений
Для существенного удорожания строительства нет серьезных причин. Но незначительный рост цен возможен на первоначальном этапе перехода на финансирование банковскими средствами, когда нельзя будет использоваться средства дольщиков. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости из-за конкурентных преимуществ.
Эта мера приведет к уходу с рынка проблемных и рискованных застройщиков. Не останется места мошенникам и организациям с нестабильными финансовыми показателями.
В результате проектного финансирования укрупняются девелоперы. Банки будут формировать стоимость более прозрачно, а граждане не будут бояться вкладывать средства. Они получают дополнительные гарантии безопасности, ведь финансовые учреждения проводят серьезную проверку финансовой безопасности и документации.
Когда отменят долевое строительство?
Начиная с 1 июля 2019 года, застройщики вынуждены перейти на систему эскроу-счетов. С этого времени запускается проектное финансирование, подключается большее количество банков, которые смогут обслуживать кредиты и обрабатывать заявки в ускоренном объеме.
Компании стремятся зарегистрировать как можно больше проектов до наступления этого числа, чтобы работать по системе договоров долевого участия. Но планируется утверждение поправок, по которым с июля 2019 года все договоры переводятся в формат проектных. Таким образом обеспечивается полная безопасность для покупателей, а застройщики смогут использовать средства на эскроу-счетах только в качестве дополнительной гарантии выплат перед банками.
Что изменится после отмены долевого строительства?
Основные поправки касаются защиты прав простых покупателей квартир. Предусмотрены следующие поправки Федерального закона № 214:
Покупатели страхуются Фондом защиты дольщиков. Для этого застройщик перечисляет не меньше 1,2% стоимости договора на счет организации. В противном случае сделка не регистрируется в Росреестре.
Строительная компания подтверждает финансовую состоятельность. У нее не должно быть действующих займов, а на строительство выделяется средства компании не меньше, чем 10% от стоимости возведения дома.
Строительная компания должна владеть земельным участком под застройку или иметь действующий договор аренды.
Застройщик не может иметь побочной деятельности, кроме возведения дома.
К проектам привлекаются только опытные участники рынка. На текущий момент они должны построить и сдать в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м. жилья.
Что грозит застройщикам?
Введение новой системы призвано обеспечить рынок гарантией приобретения квартир с заявленными параметрами и завершения строительства. Но действующие застройщики сталкиваются с серьезными требованиями, которым отвечают не все. Если компания находится на рынке не так давно и не имеет положительной кредитной истории, вряд ли удастся продолжить свою деятельность.
Небольшие строительные организации могут влиться в более крупный бизнес, обеспечив его приливом мощностей. Но самостоятельную деятельность вряд ли удастся продолжить. Останутся только те, кто имеет собственные средства и может претендовать на целевой кредит в банке. Остальным придется уйти с рынка, как менее надежным и рискованным.
Преимущество отдается тем, кто может показать хорошую финансовую отчетность, отвечать за соблюдение сроков строительства. Важно, чтобы организация могла завершить проект даже при высокой инфляции и удорожании строительных материалов.
Какие проблемы решаются?
Поправки в законодательство вносятся, чтобы улучшить ситуацию на рынке строительства многоэтажных домов. В первую очередь они позволяют уйти от котлового метода, когда расходовались преимущественно средства дольщиков.
Преимущество отдается банковскому сопровождению. Деньги дольщиков будут доступны только после завершения строительства. Многие эксперты считают, что это приведет к увеличению стоимости для покупателей. Банк устанавливает проценты за пользование средствами, которые придется покрыть по окончанию строительства.
Система обязательного страхования предполагает возмещение ущерба до 10 млн. рублей для каждого покупателя. Предполагается надежное хранение денег покупателей на счетах эскроу. Но такое право появляется не у всех банков, а только у получивших специальное разрешение.
Так как изменения в полной мере вступят в июле 2019 года, эксперты рекомендуют покупателям повременить с заключением договора. Это даст большую безопасность и гарантию получения квартиры.
Что будет с ценами?
Люди раньше были готовы ждать, чтобы купить жилье на стадии котлована по максимально низким ценам. В результате изменения законодательства строительным компаниям бессмысленно устанавливать низкие цены, так как необходимо покрыть издержки по кредитным процентам.
Эксперты считают, что есть вероятность повышения стоимости на 20-30% по сравнению с самыми низкими показателями рынка на текущий момент. Проблему роста цен можно решить при снижении ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, они практически не изменятся для тех, кто ориентирован на надежных застройщиков и покупает квартиру на стадии, близкой к завершению строительства. Это дает больше гарантий в завершении объекта в срок.
Таким образом, новая система работы призвана обеспечить большую прозрачность и безопасность покупки квартир на стадии строительства. Неминуем переходный этап, но в целом процедура позволит приобретать жилье только в надежных компаниях.
Наше агентство недвижимости занимается полным юридическим сопровождением. Мы поможем на любом этапе, оформим сделку любой сложности. Оказывается консультирование по любым вопросам.
