Новые правила строительства жилья предусматривают открытие эскроу-счетов в банках. Хотя поправки в законодательный акт по данному вопросу вступили в силу почти два года назад, вопросов у участников сделок с недвижимостью меньше не становится. Далеко не все знают, что такое эскроу-счета застройщика, какими нормативными актами регулируются правила их использования, можно ли сегодня обойтись без открытия таких счетов. В связи с грядущим внедрением проектного финансирования изучить спорные моменты следует всем участникам сделок с недвижимостью.
История вопроса
В январе 2016 г., по оценкам Минстроя России, обманутых дольщиков в стране было 80 тыс. человек. Сегодня количество владельцев недостроенных квартир, по разным данным, составляет от 40 до 130 тыс. человек. И тенденция к сокращению их численности пока выражена слабо.
Правительство РФ решило исправить существующее положение дел, приняв 03.07.2016 очередные поправки в закон №214-ФЗ. Суть нововведений сводится к тому, что с начала 2017 г. застройщиков обязали исполнить обязательства, данные дольщикам, любым из перечисленных ниже способов:
банковской гарантией (метод применялся и ранее);
страхованием ответственности (введено с 2014 г.);
отчислениями в специально созданный компенсационный фонд капстроительства;
взаиморасчетами посредством эскроу-счетов.
Банковская гарантия, ввиду своей сложности и дороговизны, что называется «не пошла», второй вариант также оказался малоэффективным, поскольку страховые выплаты и близко не компенсировали потери дольщиков. Поэтому с 01.07.2018 правила игры для застройщиков ужесточились: теперь у них есть выбор между третьим и четвертым способом исполнения обязательств.
Но и такое положение продлится недолго: на переход от долевого строительства к современному проектному финансированию строительным компаниям дается всего 1 год. С 01.07.2019 все взаиморасчеты с покупателями недвижимости будут вестись исключительно через эскроу-счета. Запрет на заключение любых договоров долевого участия касается новых сделок в рамках закона №214-ФЗ. Переуступать права по ранее подписанным ДДУ можно будет и без обзаведения спецсчетом.
Для чего нужен эскроу-счет
В мировой практике спецсчета широко применяются в различных торговых операциях. Обычно их открывают для учета имущества, денег или документов до момента выполнения оговоренных условий или наступления установленных событий. Перенимая позитивный зарубежный опыт, отечественные законотворцы решили пойти аналогичным путем, обязав покупателей и продавцов недвижимости структурировать сделки путем заключения договора условного депонирования или эскроу.
Нормативная база
В ст. 926.1 ГК РФ раскрывается суть эскроу-договоров. При их заключении депонент (владелец) передает агенту (посреднику) имущество для исполнения обязательств. В свою очередь, агент гарантирует сохранность полученных ценностей, а после наступления заранее оговоренных условий – передает их бенефициару (выгодоприобретателю).
Депонировать можно движимое имущество (наличность, ценности, документы), ценные бумаги в бездокументарной форме, безналичные средства, а также недвижимость. Другие нюансы работы с эскроу-счетами отражены в ст.860.7-860.10 ГК РФ. Их внимательное изучение показывает, что различие в использовании специальных и обычных счетов связано лишь с необходимостью контроля за целевым расходованием средств. В остальном операции проводятся с учетом требований, предъявляемых к оформлению безналичных расчетов.
Механизм проведения транзакций
Схема функционирования счетов условного депонирования вполне тривиальна. Покупатель должен:
выбрать объект капитального строительства;
заключить с продавцом или застройщиком договор;
открыть в банке эскроу-счет;
перевести на него сумму, эквивалентную стоимости будущей квартиры.
Продавец недвижимости получит причитающиеся деньги только после выполнения условий сделки в полном объеме. Обычно в эскроу-договоре прописывается, что доказательством исполнения обязательств является завизированный сторонами акт приемки-передачи недвижимости или ее госрегистрация, подтвержденная выпиской из ЕГРН.
Так на практике реализуется главное преимущество расчетов через эскроу-счета – минимизация рисков по срыву сделки с недвижимостью или мошенничества одной из сторон. Гарантом чистоты и прозрачности операций является посредник, контролирующий доступ покупателей и продавцов к эскроу-счетам. Эту роль может взять на себя либо банк (если расчеты осуществляются в денежной форме), либо нотариус (когда в обеспечение передаются ценные бумаги или иное движимое имущество).
Преимущества заключения эскроу-договоров
Новый способ приобретения жилья при посредничестве эскроу-агента обладает рядом очевидных достоинств для всех участников сделки. Среди них:
защищенность покупателя – до окончания строительства деньги, депонированные на счете, принадлежат только ему;
гарантированный возврат средств в полном объеме при расторжении договора;
страхование средств на счетах эскроу в соответствии с нормами ст.12.1 закона от 23.12.2003 №177-ФЗ;
отсутствие платы за открытие и пользование эскроу-счетами при оформлении ипотеки или кредита под залог жилья в обслуживающем банке;
получение продавцом недвижимости оговоренной суммы после исполнения условий сделки.
Банк тоже не остается внакладе: благодаря счетам условного депонирования он получает в свое распоряжение бесплатные «длинные» деньги, которыми может кредитовать других клиентов. Помимо этого, на протяжении нескольких лет он имеет доход и за обслуживание счета.
Проблемные моменты
За кажущейся простотой и удобством работы с эскроу-счетами скрывается ряд неприятных моментов, способных отравить жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости.
Инструмент этот относительно новый, поэтому многие кредитные организации пока не могут гарантировать качественного сопровождения сделок условного депонирования. ЦБ РФ регулярно проверяет их на предмет соблюдения требований действующего законодательства и публикует на своем официальном портале перечень банков, уполномоченных вести деятельность по обслуживанию компаний-застройщиков и их клиентов.
Жесткие требования к кредитным организациям приводят к тому, что игроков на рынке недвижимости, заключающих договоры условного депонирования, сейчас очень мало. К тому же, при слабой конкуренции условия, которые предлагаются клиентам, далеки от идеальных.
Застройщики, вынужденные структурировать сделки с использованием эскроу-счетов, сталкиваются со следующими сложностями:
На деньги, замороженные на депозитах, проценты не начисляются. Это приводит к быстрому обесценению средств и ухудшению финансового положения компании.
Поскольку деньги покупателей абсолютно недоступны для застройщиков, возведение жилья последним приходится осуществлять либо за свой счет, либо путем кредитования в том же банке, где лежат средства покупателей недвижимости.
При отзыве лицензии средства, переведенные застройщику на эскроу-счет, не возмещаются.
Далеко не все гладко и у владельцев будущих квартир:
В случае отзыва у банка лицензии владелец спецсчета вправе рассчитывать на возмещение средств в размере 1,4 млн руб. Остальные деньги просто пропадут.
При наступлении страхового случая компенсация до 10 млн руб. касается только тех покупателей, чьи документы по сделке в этот момент находятся на госрегистрации прав (ст.12.1 закона №122-ФЗ). Если у покупателя открыто 2 и более эскроу-счета, размер суммарной компенсации в одной кредитной организации не превышает те же 10 млн руб.
Если в оговоренный сторонами срок продавец не предоставляет на проверку в банк обязательные документы, сделка расторгается и деньги возвращаются покупателю. Срок условного депонирования можно продлить, но за это банк возьмет дополнительную комиссию.
Не проработан механизм приемки готового жилья: если площадь квартиры окажется больше или меньше заявленной, возникнет необходимость в доплате или возврате средств. Пока такая возможность у сторон отсутствует.
Как обезопасить себя при покупке квартиры с использованием эскроу-счета
С вступлением в силу обновленных правил проведения сделок с недвижимостью прежние советы утратили свою актуальность. Покупатель больше не может выбирать банк, чтобы взять ипотеку: кредитоваться ему придется там, где у застройщика открыт эскроу-счет. Купить квартиру дешево тоже не удастся: строительные компании наверняка попытаются переложить свои дополнительные расходы на клиентов.
Чтобы приобрести жилье по выгодной цене и снизить риск неисполнения условий договора, разумно обратиться к профессионалам рынка жилья. Специалисты агентства недвижимости помогут выбрать «правильного» застройщика, который возводит дома надлежащего качества и всегда сдает объекты в срок.
Если вы уже нашли жилье самостоятельно, сотрудники агентства проверят по его всем параметрам, уделив особое внимание репутации строительной компании. Доскональная проверка недвижимости минимизирует риск срыва сделки и гарантирует приобретение жилья с желаемыми характеристиками по оптимальной цене.
