Стандартное жилье, построенное по многим типовым проектам, не всегда удовлетворяет требованиям своих владельцев и отражает его индивидуальность. Поэтому чтобы получить желаемое и достичь гармонии, возникать необходимость внести какие-либо изменения.
Переустройство внутреннего пространства может быть простым или сложным. Во многих случаях действия собственников требуют согласования и получения разрешения еще до начала демонтажных или строительных работ.
Обзор правовой базы
Планируя производить кардинальные изменения своего жилья, необходимо четко обозначить рамки и характер планируемого переустройства, чтобы понять: попадают ли такие мероприятия под понятие «перепланировка», какие процедуры необходимо пройти для получения установленных законом разрешений и как правильно оформить получившиеся изменения.
Во-первых, понятие «перепланировка» определено Жилищным кодексом РФ. В законе четко прописано, что любые действия собственника, которые приводят к тому, что в технический паспорт необходимо вносить новые данные считаются перепланировкой.
Порядок проведения и оформления таких изменений, включая, перечень разрешительных документов, регламентирован на уровне федерального жилищного законодательства, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и других органов государственной власти, уполномоченных законом на выдачу данных документов.
Такие процедуры многоэтапные и достаточно сложные, но они ориентированы на защиту жилищных прав граждан. Важной целью является обеспечение безопасности людей на всех этапах, как в процессе внесения изменений, во время строительства, так и при эксплуатации. Безопасность должна распространяться как на жильцов помещения, где будет производиться перепланировка, так и на соседние квартиры, здания, сооружения.
Переустройство и перепланировка: есть ли разница?
Переустройством жилых помещений называют мероприятия или комплекс мероприятий, связанных с заменой инженерно-коммуникационных сетей, монтажом санитарного оборудования, бытовых приборов, а также других различных технических устройств, при которых требуется внесение соответствующих изменений в технический паспорт квартиры. Например, к таким мероприятиям относятся:
- замена электрической плиты на газовую модель;
- установка вместо стандартной ванны джакузи;
- переоборудование санузла;
- установка мощной стиральной или посудомоечной машины.
К перепланировке относится комплекс мероприятий, в результате которых производится кардинальные изменения жилого помещения, подлежащие в дальнейшем занесения в техпаспорт жилья. Такие изменения требуют предварительной подготовки и проводятся по разработанным эскизам, проектам и чертежам. В частности, к перепланировке относятся:
- обустройство балконов, террас и лоджий в квартирах на первых этажах (если такие вспомогательные помещения и площадки отсутствовали);
- изменение конструкций полов и оконных проемов;
- строительство новых внутренних лестниц и проемов;
- снос несущих стен и перегородок, их изменения или устройство новых капитальных перегородок и стен;
- установка технически сложного оборудования (например, монтаж автономного отопления);
- изменения размеров площадей;
- объединение двух и более квартир в одну;
- другие мероприятия и работы.
Из возможных вариантов перепланировок можно назвать объединение комнат, создание совмещенного санузла для увеличения площади, обустройство новых оконных проемов для улучшения освещенности, расширение комнат за счет их объединения с кладовками и другими вспомогательными помещениями, прокладка новых вентиляционных выходов, образование коридора и т.п.
Такие работы не позволяют самовольного и бесконтрольного отношения, поэтому для их проведения потребуется получение разрешений.
Состав пакета документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку
Разрешение на перепланировку можно получить в МФЦ, в государственной жилищной инспекции и БТИ. Для получения потребуется подготовить и подать пакет документов, в которые входят:
- заявление установленного образца;
- технический паспорт жилого помещения;
- оформленное в письменном виде согласие всех членов семьи, проживающих в квартире, в которой планируется проводить перепланировку;
- документы, подтверждающие право на квартиру (свидетельство о государственной регистрации собственности);
- проект перепланировки с указанием всех изменений и их результатов;
- другие документы, определенные нормативными правовыми актами.
В случаях, если квартира располагается в здании, представляющем архитектурную или историческую ценность, то может потребоваться получение разрешения от соответствующего органа.
После подачи документов заявителю должна быть выдана расписка в получении документов в работу, в которой должна быть указана дата приема заявления. Заявление для получения согласования и разрешения на перепланировку должно быть зарегистрировано и иметь входящий номер.
Со дня приема заявления начинает отсчитывать срок выдачи разрешительного документа. Этот срок установлен законодательно и составляет не более 45 дней.
Отказ в получении разрешения на перепланировку
Также существует ряд случаев, когда перепланировка запрещена, а значит, заявитель может получить официальный отказ в разрешении на проведение работ. К таким случаям относятся следующие ситуации:
- если отсутствует согласие всех членов семьи, проживающих в квартире, где планируется перепланировка;
- если планируемые работы ухудшат техническое состояние жилья и многоквартирного дома в целом;
- если планируемая перепланировка приведет к нарушению санитарных, строительных и иных норм безопасности эксплуатации помещения и здания;
- если в результате перепланировки будет изменен архитектурный облик многоквартирного дома;
- иные случаи, установленные действующим законодательством.
Например, законом, регулирующим жилищные права и устанавливающим требования по эксплуатационной и технической безопасности зданий и сооружений, запрещено менять месторасположение санузлов, проводить изменения, которые будут препятствовать доступу к инженерно-коммуникационным сетям.
Также запрещено объединение лестничной площадки и коридора в квартире и удаление вентиляционных выходов в помещении.
Перепланировка и обременение квартиры
Много вопросов возникает, когда планируется делать перепланировку в квартире, на которой есть обременение, то есть, установлены определенные ограничения на право собственности. Чаще всего, это квартиры, купленные в ипотеку.
До погашения ипотечного кредита данное жилье является собственностью кредитно-финансовой организации, предоставившей кредитные средства, а значит, проживающие в ней заемщики не имеют права распоряжаться такой квартирой по своему усмотрению.
Несмотря на определенные ограничения, проведение перепланировки в ипотечных квартирах возможно и не запрещено. Более того, зачастую в результате перепланировки стоимость такого жилья возрастает. Единственным требованием является то, что предварительно все свои действия и планы необходимо согласовать с кредитором. В остальном все процедуры проводятся в общем порядке, определенном законом.
Незаконная перепланировка и ее последствия
Незаконной перепланировкой считаются работы, проведенные без разрешений и внесения изменений в техническую документацию на квартиру. Она может быть выявлена в результате жалоб от соседей, которым перепланировка стала доставлять неудобства и мешать их комфортному проживанию, в результате обхода квартир специальными службами, во время заключения сделок по купле-продаже жилья, при наступлении сбоев в работе инженерно-коммуникационных систем в доме, а также в иных случаях.
При выявлении незаконной перепланировки собственник такой квартиры может быть привлечен к административной ответственности. К таким мерам относится наложение административного штрафа в установленном размере.
Кроме того, в случае, если штрафные санкции были наложены повторно, а собственник жилья не устранил нарушения, возможна подача искового заявления с требованием обязать владельца квартиры вернуть первоначальный вид и техническое состояние жилья. Такие же требования могут быть выдвинуты со стороны БТИ (бюро технической инвентаризации).
