С 1 июля 2019 года начинают действовать серьезные изменения на рынке недвижимости. Долевое участие в строительстве серьезно меняется. Хотя многим компаниям придется уйти с рынка из-за недостаточных капиталов и строительных мощностей, покупатели получают дополнительные гарантии.
Зачем нужны изменения
ФЗ "Об участии в долевом строительстве" вступил в силу 30 декабря 2014 года. Он дал застройщикам мощный инструмент финансирования, так как в течение долгого времени они могли использовать средства дольщиков. Последние могли купить квартиру по низкой стоимости на стадии котлована и на протяжении всего строительства. Средства направлялись не только на строительство данного объекта, но и в другие проекты строительных компаний.
В результате колебания стоимости строительных материалов и непредвиденные ситуации приводили к заморозке строительства, а многие так и не получали ни квартиры, ни деньги. Конечно, ДДУ защищает при обращении в суд, так как договор проходит официальную регистрацию в Росреестре. Но это не всегда означает возврат средств, так как их просто может не быть на счетах строительной компании. Поэтому появилась необходимость введения изменений в строительную сферу.
Введение проектного финансирования
Это новая система финансирования, по которой осуществляется полный отказ от ранее действующей схемы. ДДУ 2019 предполагает следующие изменения с 1 июля:
средства на строительство застройщики могут брать из собственных финансов и кредитных займов;
деньги покупателей аккумулируются на специальных эскроу-счетах и недоступны для снятия;
для получения доступа к деньгам покупателей необходимо полностью сдать объект, передать дом в эксплуатацию и подписать передаточный акт с новым собственником квартиры.
Эскроу-счета – лучшая гарантия сохранения средств будущего владельца квартиры. Если по каким-либо причинам проект не будет сдан в срок или застройщик обанкротится, покупатель сможет вернуть внесенные средства. При этом не придется подавать в суд и ждать длительного разбирательства, как это было ранее. Доступ к ним не может получить ни одна из сторон после проведения оплаты. С одной стороны, покупатель может быть уверен в их сохранности. Продавец же знает, что они не будут возвращены покупателю без особой причины.
Новая процедура
Новая система предполагает отказ от прежней системы и введение целевого финансирования банками. При приобретении жилья предполагается участие трех сторон – продавца, покупателя, гаранта. В качестве последнего выступает один из банков, где аккредитуется строительная компания.
Сделка выполняется по следующей процедуре:
покупатель оплачивает стоимость будущей квартиры;
банк обеспечивает сохранность средства на специальном счете;
строительная компания получает целевой кредит в банке под строительство объекта;
дом вводится в эксплуатацию;
покупатель получает право собственности на квартиру, подписывает акт-приема передачи;
средства переводятся строительной компании.
Для покупателя схема выглядит проще. Он подписывает договор и вносит стоимость договора. Последний проходит регистрацию в Росреестре. Останется только ждать сдачи объекта и получения своей квартиры.
Стоимость объектов после введения закона
После изменений планируется рост цен. Это связано как с естественным ходом событий, так и с новыми условиями. Стоимость увеличится из-за нескольких факторов, таких как:
проценты по кредитованию застройщиков;
невозможность купить квартиру на стадии котлована по существенно более низкой цене;
увеличение уровня инфляции.
Так как застройщик не сможет использовать средства сразу, пропадает необходимость продавать квартиры по низкой стоимости. Планируется, что сделки также будут проходить с начальных стадий строительства, но по стандартной цене.
С рынка будут вынуждены уйти небольшие компании. Уже сейчас многие закрывают бизнес или объединяются в более крупные корпорации. Это позволяет соответствовать новым требованиям, брать кредиты в банках на нужные суммы.
Кроме того, застройщик не будет планировать экономику в убыток. Поэтому в конечную стоимость жилья будут закладываться все расходы, в том числе на обслуживание кредита от финансового учреждения.
Тщательная проверка банком
Перед подписанием договора важно проверять застройщика по всем параметрам. Ранее эту функцию приходилось выполнять только потенциальным покупателем. Так как большинство компаний не используют собственные средства или вносят их в минимальных количествах, придется кредитоваться. Банки серьезно относятся к вложениям, поэтому проводится тщательная проверка юридической чистоты сделки.
Запрашиваются следующие документы:
учредительные и регистрационные документы;
финансовая отчетность;
проектная документация;
выписка из ЕГРЮЛ;
разрешение на ведение строительства определенного объекта;
инвестиционный контракт с владельцем участка, если он получен на правах аренды;
лицензия;
договор аренды или выписка из ЕГРН о собственности на земельный участок.
Также осуществляется проверка текущих судебных разбирательств. Если их слишком много и они инициированы частными лицами, застройщика вряд ли можно отнести к добросовестным. Кроме того, проверяется полная финансовая отчетность, наличие строительной техники и возможностей к реализации проектов.
Участие в старых проектах
Многие застройщики до введения в действие нового закона начали строительство по старым проектам. Для участия в них важно тщательно проверить застройщика. В этом случае можно по невысокой стоимости и безопасно купить квартиру. В первую очередь необходимо посетить сайт, где размещается проектная документация, разрешение на строительство и лицензия.
Затем полезно запросить полный список документов по заявлению в офисе строительной компании. Комплект документов обязаны предоставить любому, кто его запрашивает. Если с ними все в порядке, можно более детально рассмотреть проект.
Важно ориентироваться на стадию строительства. Не всегда есть возможность осмотреть квартиру, так как она может быть еще не готова, а находиться на строительной площадке не всегда безопасно. Поэтому нужно уточнить дату завершения строительства, посмотреть фотографии со стройплощадки. Затем лучше выехать на место, чтобы ознакомиться с текущим положением дел.
Таким образом, новая система позволяет избежать потери средств, как это было ранее. Основную работу по проверке надежности застройщиков выполняют банки. При этом уже не будет настолько выгодных вариантов, как это было ранее на стадии котлована. Но можно рассчитывать на качественные дома и квартиры, выполненные из качественных материалов и с продуманным планировочным решением.
Чтобы подобрать лучшую квартиру по району расположения, безопасности застройщика и ликвидности, важно обращаться в надежное агентство недвижимости. Специалисты проведут анализ, подберут оптимальное решение в соответствии с вашими требованиями. Будет предложено несколько удовлетворяющих вариантов, отвечающих требованиям качества, безопасности, подходящей стоимости. Заявку вы можете оставить прямо сейчас!
