Купить квартиру под ипотекой в Сочи может быть значительно выгоднее, чем недвижимость без обременений. Такое жилье имеет два преимущества – оно может быть дешевле квартиры в новостройке или на вторичном рынке, и, при согласии банка, вы можете переоформить ипотеку на себя и таким образом не вносить сразу всю сумму.
Основная процедура, которую придется пройти покупателю – это переоформить на себя залоговые правоотношения в банке. В правовой терминологии – смена контрагента банка по обязательствам кредита и ипотеки.
Взаимоотношения продавца и покупателя при покупке ипотечной квартиры
В случае покупки квартиры под залогом к договору в обязательном порядке прилагается письменное согласие банковского учреждения на перевод долга. После подписания договора купли-продажи идет заключение с банком ипотечного и кредитного договоров, и только после этого подаются данные в Росреестр для внесения реквизитов нового собственника.
Необходимо учитывать, если у покупателя плохая кредитная история, то банк может согласия и не дать, трезво оценивайте свои шансы. А лучше, если перед стартом оформления документов вы вместе с продавцом подойдете к банковскому служащему и он оценит ваши шансы как нового залогодателя.
Переход права собственности на нового владельца залоговые взаимоотношения не прекращает, квартира так и остается под обременением. К покупателю переходят не только обязанность рассчитаться с банком по телу кредита и процентам, но и выплатить штрафные санкции, если таковые начислялись.
После Олимпиады в Сочи значительно выросло предложение ипотечного жилья в новостройках, предлагаемого банковскими учреждениями. Причинами стали завышенные ожидания первичных покупателей, невозможность в сложившейся экономической ситуации обслуживать кредит. Однако начиная с 2017 года инвестиционная привлекательность к сочинской недвижимости стала возвращаться и залоговое имущество раскупается активнее.
Причин этому несколько:
- Защищенность покупателя – жилье было разносторонне проверено квалифицированными специалистами банка, а значит вы экономите на предпродажной проверке с риелтором или адвокатом;
- дисконт, поскольку банку и владельцу необходимо вернуть вложенные деньги. Для банка проблемные кредиты влекут за собой пристальное внимание регулятора, поэтому они сами активно выступают за переоформление кредита;
- владельцы ипотечной недвижимости охотнее уступают в цене.
Продавцом квартиры с ипотекой могут выступать как владелец, указанный в Росреестре, так и банк. Если продавцом выступает банк, сделка значительно упрощается – все необходимые документы вы оформляете в банковском отделении, после чего вы регистрируете подписанный договор в Едином госреестре недвижимости.
При желании можете запросить у банка кредит с более выгодными процентами. Не факт что вам пойдут на встречу, но попытаться стоит.
Если в правоотношении принимают участие триумвират – продавец, покупатель и банк, то лучше привлечь квалифицированного регистратора операций с недвижимостью - грамотного юриста, или риелтора.
Приобретение жилья через подписание предварительного договора купли-продажи
Такой способ стать собственником курортной и не только недвижимости предполагает выплату кредита через разделение на два этапа оплаты за покупку.
В таком случае подписывается предварительный договор, основными существенными условиями которого является четкий и недвусмысленный порядок погашения задолженности и последующее оформление прав собственности.
Сумма оплаты кредита прописывается как задаток или аванс за квартиру. После погашения кредита банк дает свое одобрение и освобождает от обременения квартиру. Теперь продавец и покупатель получают возможность подписать основной договор купли-продажи.
В данном случае покупатель наименее защищен, ведь после погашения им кредита продавец может просто отказаться от заключения окончательного договора и покупателю остается только идти в суд за защитой своих интересов. Негатив такой ситуации – сделка либо затягивается либо вовсе срывается. Поэтому просчитывайте свои риски и оценивайте ситуацию здраво.
Приобретение жилья путем смены залогодателя
Менее рисковый вариант подразумевает участие банка-кредитора, в котором на время совершения сделки арендуется 2 депозитарные ячейки. Сумма оплаты за квартиру делится на две части, первая в размере задолженности перед банком кладется в одну из депозитарных ячеек, остаток – в другую.
После одобрения банком перехода прав собственности на недвижимость, договор купли-продажи передают в Росреестр. После внесения в реестр данных нового собственника, продавец получает деньги из первой ячейки и выполняет свои обязательства перед банком.
После снятия обременений покупателю предъявляется погашенная закладная и продавец получает доступ ко второй ячейке с деньгами, а новый собственник получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения его новой недвижимости.
Этот вариант является наиболее оптимальным для всех трех сторон сделки.
Покупка квартиры под залогом позволяет получить жилье по выгодной цене, в хорошем месте, от солидного застройщика. Несмотря на всю кажущуюся сложность, в большинстве случаев игра стоит свеч.
