Покупка земельного участка может совершаться как для каких-то определенных нужд, так и в качестве способа для вложения средств. При этом процесс сделки проще, чем покупка квартиры или частного дома, из-за этого многие инвестируют именно в землю. Однако, несмотря на легкость, риски все равно присутствуют, поэтому необходимо тщательно изучить условия купли-продажи, чтобы не столкнуться с проблемами.
Какие участки могут быть объектом сделки?
Чтобы проблем с оформлением документов не возникло, необходимо убедиться в том, что нужный участок может выступать в качестве объекта сделки. Для этого он должен находиться на кадастровом учете. Если поставку на учет участок не прошел, то потребуется сначала это сделать, и только потом можно будет совершать сделку. Также есть ряд ограничений, указывающих на то, какие участки покупать или продавать нельзя:
- В эту группу входят земли, которые относятся к культурно-историческому наследию.
- Месторождения полезных ископаемых.
- Заповедники, ботанические парки и сады.
- Памятники природы.
- Земли общего пользования.
- Участки, используемые для нужд обороны.
Иногда также ограничения могут вводиться в каком-то конкретном случае, с наличием соответствующего законодательного акта федерального или регионального значения. Если земля ни под какие ограничения не попадает и стоит на учете, то собственник вправе ее продать, а покупатель может получить в дальнейшее пользование. Чтобы узаконить сделку, потребуется составить договор купли-продажи.
Как оформить договор?
Установленной формы этот документ не имеет, но он обязательно должен быть в письменном виде. Также в нем должна содержаться информация о цене и предмете сделки, без этого договор не будет считаться действительным. Другие пункты вносятся туда по желанию, на усмотрение участников сделки. Покупатель и продавец могут составить договор самостоятельно, найдя образец в интернете, либо воспользоваться помощью юриста. Нотариальное заверение этого документа не требуется, но может быть выполнено по желанию сторон.
Установление цены в договоре является обязательным пунктом, поскольку сделка относится к категории возмездных, а значит, требует оплаты. Причем, она может быть произведена не только в денежном эквиваленте, но и в натурном, хотя такой вариант встречается редко. Если собственник земли - это частное лицо, то он может назначить любую цену, которую сочтет нужной, хотя если сумма будет слишком маленькой, то продавца могут заподозрить в уклонении от уплаты налогов. Государственная земля оценивается независимым специалистом, а затем выставляется на аукцион, где стоимость может в несколько раз возрасти.
Предмет договора - это сам земельный участок, поэтому он должен быть описан максимально подробно. Указывается его адрес, кадастровый номер, площадь и возможные виды использования. Также стоит внести информацию о том, на каких основаниях продавец имеет право на владение участком, поскольку отсутствие этого пункта может стать поводом к аннулированию сделки.
Еще потребуется указать реквизиты сторон, их взаимные обязанности и права, и наличие каких-либо обременений, если они присутствуют. После оформления и подписания договора можно переходить к передаче денег.
Как подать заявление на передачу права собственности?
Чтобы покупатель стал законным владельцем земли, необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр, где зарегистрируют передачу права собственности на участок. Нужно будет предоставить паспорта участников сделки, документы, устанавливающие право на собственность, кадастровый план или паспорт, квитанцию за оплату госпошлины, акт приема-передачи. Иногда нужны дополнительные документы, такие, как доверенность, разрешение от супруга, разрешение от других собственников участка.
С перечисленных документов снимаются копии и заверяются нужным образом, а затем подаются в государственный орган вместе с тремя экземплярами договора. Один остается там, а два других - у продавца и покупателя. Процесс регистрации обычно занимает не более месяца, после чего покупатель получает документ, подтверждающий, что он - полноправный владелец купленной земли.
Сделка и последующая регистрация может быть проведена как между физическими, так и юридическими лицами. Разница в процессе оформления заключается в размере госпошлины, списке необходимых документов и указании реквизитов. В остальном, никаких особых отличий нет.
На что обратить внимание при совершении сделки?
Для покупателя риски выше, поскольку если сделку признают недействительной, то право собственности останется у продавца. Кроме того, есть и другие подводные камни, которые могут стать причиной проблем. Поэтому перед заключением сделки необходимо тщательно все проверить, чтобы избежать неприятностей.
Все документы проверяются на подлинность и правильность оформления, причем как те, что удостоверяют личность, так и касающиеся участка. Если на земле есть какие-то обременения или ограничения, то продавец должен сообщить об этом до заключения сделки. При наличии каких-то сомнений по этому поводу стоит потребовать выписку из ЕГРП - там содержится нужная информация, например, если участок находится под арестом или под залогом. Стоит обратить внимание на дату выписки - чем она ближе ко дню совершения сделки, тем лучше.
Также потребуется составление специального документа - акта приема-передачи. Он не только закрепляет сделку, но и включает полное описание состояние участка.
При обсуждении цены не стоит соглашаться, если продавец просит вписать в договор меньшую сумму, чем нужно заплатить на самом деле. Это указывает на то, что собственник хочет заплатить меньший налог, поскольку его величина прямо зависит от стоимости участка. И если выяснится факт подобного нарушения, то сделка может быть признана недействительной. Налоговая инспекция подозрительно относится к слишком низкими ценам и проверяет подобные случаи.
Если продавец и покупатель добросовестно относятся к своим обязательствам и хотят совершить сделку на честных условиях, то обычно никаких проблем не возникает. Договор при желании можно подготовить самостоятельно, а регистрация и оформление не занимает много времени. Для надежности можно проконсультироваться с юристом, поскольку даже если никто не подразумевает какого-либо обмана, при составлении документов можно допустить ошибки, которые могут повлиять на результат сделки. Специалист поможет избежать лишних хлопот, особенно если покупатель и продавец раньше никогда не сталкивались с подобными вопросами.
