Продажа или покупка квартиры – это сложный процесс, сопряженный с множеством рисков. Одна из сторон всегда может быть обманутой и быть вовлеченной в мошенническую схему. Обращение к агенту по недвижимости может уменьшить риск, однако, далеко не всегда эти агенты являются высококвалифицированными профессионалами.
Более того, поскольку в России риэлтерская деятельность не лицензируется, невозможно попросить показать официальный документ о разрешении на такую деятельность. Часто при продаже используются следующие способы обмана:
- примитивный обман при расчете;
- разница между реальной и декларируемой ценой;
- отмена сделки при отказе владельца выписаться;
- одновременная продажа нескольким лицам;
- быстрая приватизация;
- фальшивый паспорт или доверенность.
Помимо перечисленных методов креативные мошенники придумывают и другие схемы.
Обман при даче (получении) денег
Примитивный обман при операции купли-продажи заключается в использовании «куклы» (чистой или газетной бумаги) в момент расчета. Могут также использоваться фальшивые деньги.
Совершение сделки без письменной расписки и без свидетелей, когда участвуют только продавец и покупатель и возможно недобросовестный агент, наилучший вариант использования для мошенников.
Отсутствие расписки дает возможность мошенникам отрицать факт получения денег, поскольку, даже подписанный договор не является юридическим доказательством получения денег продавцом. Юридическим документом, подтверждающим передачу денег продавцу, является только расписка.
Для уменьшения величины налога от совершаемой сделки с недвижимостью, зачастую предлагают в договоре указать цену меньшую реальной. В случае расторжения договора по объективной или надуманной причине, недобросовестный покупатель даже по решению суда выплачивает только сумму, указанную в договоре.
Обман покупателя
Когда продавец находиться в стеснённых временных рамках, он может попасться на предложения от частного риелтора быстро найти покупателя, готового приобрести квартиру по максимально возможной цене.
За эти услуги мошенник просит не процент комиссии от сделки, а сумму вознаграждения при предоставлении покупателя. Покупатель может быть в сговоре с посредником или нет, но по некоторым причинам раздумает приобрести квартиру, риелтор свое вознаграждение получил, а продавец потерял деньги.
Одним из несложных, но действенных методов мошенничества является отказ продавца съехать и выписаться из проданной квартиры. Обычно приводится аргумент об изменившихся обстоятельствах в жизни, например, ему негде жить. Суд, обычно, принимает сторону такого продавца и обязывает его вернуть деньги. Он заявляет, что у него нет средств, выплатить сразу всю сумму, и он готов возмещать из зарплаты.
По закону нельзя вычитать более 30 % из заработной платы. Таким образом, покупатель может дожидаться полной выплаты десятки и более лет.
Для мошенника, выезжающего за рубеж относительно просто использовать способ одновременной продажи недвижимости нескольким покупателям. В этом случае, делаются дубликаты документов о владении (или приватизации), и продавец быстро, за один день, в разных нотариальных конторах подписывает договор о купле продаже, получает деньги и уезжает из города.
Следовательно, только тот, кто может доказать, что он первым купил дом, становится его владельцем. Остальные остаются без недвижимости и денег.
Фальшивые документы
Владелец неприватизированной недвижимости может быть обманут в ходе приватизации. Для этого достаточно убедить хозяина сдать квартиру в аренду.
Заключается договор и сразу оплачивается стоимость аренды на весь срок. Затем мошенник берет на себя заботу по регистрации договора в ЖЭКе, для чего берет паспорт хозяина. Заранее подобранный соучастник, похожий на арендодателя, приватизирует недвижимость и быстро, в течение нескольких дней, продает ее. По окончанию срока договора появляется арендодатель, представляясь хозяином квартиры.
В суде, возможно, он выиграет, но покупатель, не имея расписки с настоящими паспортными данными продавца и свидетелей, вряд ли получит свои деньги.
Схожая схема применяется при использовании фальшивых документов, например, фальшивого паспорта. Оформляется договор с арендодателем, который на довольно длительный период выезжает из квартиры, сняв копию с его паспорта, и изготовив фальшивый паспорт на мошенника или его соучастника, мошенники могут получить дубликаты документов, необходимых для продажи квартиры, и быстро продают её. Вернувшись, арендодатель встречается с новым хозяином.
Мошенники могут использовать и фальшивую доверенность в тех же схемах. Также, нечестные продавцы иногда применяют при продаже доверенность от умершего, или просто отозванную.
Профессионалам известны и другие применяемые мошенниками способы обмана.
Как подстраховаться
Поскольку сделка по покупке или продаже жилья является процедурой с выплатой или получением больших сумм, подход к таким операциям должен быть хорошо продуман.
В случае самостоятельного проведения сделки следует учесть следующие моменты:
- передача денег должна сопровождаться подписанием расписки;
- договор купли-продажи не дает право владения, без регистрации;
- правоустанавливающие документы выдаются в регистрационной палате.
Расписка должна содержать информацию о месте и времени сделки, имена и паспортные данные сторон и росписи двух свидетелей (желательно их паспортные данные). Необходимо также указать информацию об объекте купли-продажи и дату договора. Местом для передачи денег желательно выбрать банк или риэлтерскую фирму.
Желательно избегать сделок по доверенности от собственника. Только личная подпись на договоре, расписке и при регистрации может гарантировать минимальный риск.
Помощь специалистов
При обращении к частному посреднику или агентству в этом качестве, необходимо использовать всевозможные способы определения надежности работы посредника этой операции: советы друзей или знакомых (которые пользуются доверием), которые успешно купили или продали квартиру; опыт риэлтерской конторы (не является ли фирмой однодневкой); отзывы и рейтинги из прессы и т.п.
Отчуждение или покупка недвижимости желательно, чтобы производилась профессионалами и без спешки. Все шаги должны быть четко определены, предварительно рассмотрены и изучены все обстоятельства: начиная от осмотра квартиры и изучения документов до методов оплаты.
Бдительность на всех этапах проведения сделок, а также обращение к специалистам и отсутствие спешки позволит застраховаться от возможных схем мошенничества.
