Когда встаёт вопрос о продаже квартиры, то владелец хочет получить наибольшую сумму, но устанавливать высокую цену неразумно, ведь так можно вообще не продать жилье. Для определения оптимальной цены продажи необходимо опираться на какие-то реальные факты, мнения экспертов, но также важно учесть материальные составляющие, например, сколько вы вложили в ремонт. И как поступить в ситуации, если продать квартиру необходимо срочно?
Разумно предположить, что основополагающим фактором здесь будет рынок. Именно он будет непосредственно влиять на ценообразование недвижимости, поскольку расценки уже сформированы многочисленными продавцами и риэлторскими компаниями.
Как формируется стоимость недвижимости?
Многие наивно полагают, что способны самостоятельно определить цену на свою недвижимость, но довольно часто оказывается так, что объект длительное время так и остаётся размещенным в рекламных сервисах без востребования. И только по прошествии полугода и более, его владелец понимает, что установил высокую цену, и ее стоило бы уменьшить, но время потеряно, планы сорваны.
Поэтому необходимо сразу адекватно смотреть на вещи и расценивать недвижимость на основании объективных фактов.
Все знают и видят, что цены на недвижимость не стоят на месте и зачастую они существенно могут измениться всего за 1 год. Разница в цене квадратного метра на начало и конец года может составлять 3-6%, а то и больше. Как быть, ведь объявление может висеть безрезультатно несколько месяцев?
Есть довольно практичный и удобный выход из этой ситуации: каждый месяц обновлять объявление. Это более трудозатратно, но так ваше предложение будет под постоянным контролем, и вы не упустите шанс получить более высокую прибыль, если цены на недвижимость вырастут.
Но бывает и наоборот, цены не растут, а падают. Такое если и случается, то крайне редко и на сверхмалую величину, поэтому беспокоиться по этому поводу не стоит. Что касается определения корректной цены на недвижимость, то есть несколько стратегий ценообразования:
Если деньги нужны не срочно, то можно несколько повременить с продажей. Тем самым, дождавшись, когда стоимость одного квадратного метра вырастет до пикового показателя. Конечно, может оказаться так, что ждать придётся долго, так и не дождавшись увеличения.
При размещении объявления укажите стоимость, превышающую рыночную, но при этом укажите отметку о возможности торга. Так вы в режиме реального времени сможете контролировать цену, и если она действительно вырастет на момент продажи квартиры, то на торге можно сделать меньшую скидку. Плюс этой стратегии в том, что на рынке в целом покупатели хорошо реагируют на скидки.
Если квартиру необходимо продать срочно, и совсем нет времени ожидать покупателя, то обращайтесь к услугам риэлторских компаний. Здесь следует понимать, что вы потеряете как минимум 15% от средней рыночной цены, зато избавитесь от недвижимости за короткий срок, сразу получив всю сумму средств на руки или счёт в банке.
Определяем стоимость практическим путем
Чтобы определить оптимальную стоимость квартиры, необходимо провести анализ рынка недвижимости. Процесс будет заключаться в разделении квартир на категории с последующим сопоставлением цен внутри каждой из категорий:
Квартиры с ремонтом и евроотделкой;
С мебелью и техникой;
Пустые с ремонтом;
С мебелью, но требующие ремонта;
Пустые без ремонта.
Важно понимать, что стоимость ремонта бюджетного уровня, чем обычно руководствуются специалисты и эксперты, составляет порядка 1 тыс. $ на комнату. Соответственно, квартира без ремонта в старом доме или требующая ремонта по сравнению с отделанной будет, как минимум на 2-3 тыс. $ дешевле.
Разумеется, у всех рамки затрат на ремонт свои и могут быть как сверхмалыми, так и сверхбольшими. Поэтому необходимо опираться на средние показатели, опять же, представленные на рынке.
Также необходимо учитывать срок службы строения. Квартира в 30-летнем доме явно будет дешевле аналогичного предложения в новостройке, потому что время является неоспоримым фактором, который неуклонно снижает стоимость, так как надёжность здания падает, что связано с неблагоприятными факторами, такими как устаревание коммуникаций.
Что ещё влияет на стоимость?
Кроме возраста здания при определении стоимости жилья необходимо учитывать ещё несколько дополнительных факторов. Зачастую от того, насколько грамотно вы определили цену, может зависеть скорость реализации недвижимости, потому что покупатели будут опираться на те же факты. К ним следует отнести:
Этажность недвижимости: при прочих равных условиях (один и тот же дом, сопоставимый уровень ремонта и проч.), цены на жилье, расположенное на первом этаже будут ниже, чем на квартиры, расположенные на 3-5 этажах.
Пространственное положение: если жилье находится с южной стороны, оно будет стоить чуть дороже квартир, находящихся с северной.
Географическое расположение. Существенным ценообразующим фактором является то, в каком районе находится квартира. Дороже жилье будет в центре, так как под боком вся инфраструктура, и в спальных районах, так как тихо и комфортно. В средней полосе жилье будет несколько дешевле.
Социальный фактор. Может неразумно, но иногда полезно учитывать именно этот фактор, то есть слухи о вашем районе. Если регулярно происходит много различных происшествий, то и покупатели неохотно будут реагировать на ваше объявление. Чтобы продать жилье в районе с неблагоприятным имиджем, необходимо снизить стоимость, пусть даже в ущерб среднерыночной.
Инфраструктура: транспортная доступность, наличие поблизости школ, детских садов, больниц, мест для отдыха.
Экология микрорайона: близость дома к промышленным предприятиям ухудшит показатель спроса на жилье.
Материал изготовления стен дома: кирпичные дома стоят дороже панельных и даже монолитных.
Состояние придомовой территории: потенциальные покупатели могут оценивать, есть ли детская площадка возле дома, есть ли место для парковки автомобиля, насколько в целом ухожен двор.
Чтобы быть уверенным в своей точке зрения относительно стоимости квартиры, можно обратиться к услугам оценщиков. Эти специалисты ведут подробную статистику объектов недвижимости с учетом всех параметров, поэтому сумеют грамотно и обоснованно сформировать цену. Итак, куда обращаться для оценки стоимости квартиры:
В риэлторскую компанию;
В юридическую фирму;
В оценочное бюро;
К независимому частному оценщику.
Если у вас нет опыта продажи недвижимости, удобнее будет обратиться к услугам специализированных компаний, потому что даже при установке средней рыночной цены порой приходится ожидать длительное время, когда на ваше объявление обратят внимание потенциальные покупатели.
