Сделка с недвижимостью – это, как правило, большие деньги. Помимо проблем, связанных с непосредственной передачей денег от покупателя к продавцу и фактического вступления во владение жильем, юридическая чистота сопровождающих сделку документов может существенно оградить участников сделки от возможных неприятностей. Проверка документов может быть произведена покупателем самостоятельно или при помощи юриста.
Основные моменты, которые следует внимательно рассмотреть перед совершением сделки:
цена;
описание квартиры продавцом с указанием всех нюансов ее приобретения;
информация о правообладателях на жилье;
были ли судебные споры, связанные с данной квартирой;
документы продавца, в том числе о регистрации права собственности;
имеются ли несовершеннолетние владельцы, жена, недееспособные граждане;
выписка из домовой книги;
является ли продавец должником;
согласие супруги на сделку;
анализ всех полученных сведений.
Размер цены продаваемой квартиры должен быть в рамках близких аналогичным объектам. Слишком низкая цена должна насторожить покупателя, и при сильном желании приобрести именно данное жилье, необходима особая тщательность проверки документов.
Одним из основных шагов является ознакомление с лицами, являющимися правообладателями на жилье (история объекта). Это делается на основании выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр на недвижимое имущество и сделок с ним).
Также эту информацию можно получить в МФЦ (Многофункциональных центрах предоставления государственных услуг). В этих документах можно почерпнуть сведения об истории жилья, был ли наложен арест или имеются ли ограничения на распоряжение этим имуществом.
Поскольку согласно законодательству, установлен трехлетний срок исковой давности, необходимо узнать, не было ли в этот период конфликтов относительно этой квартиры. Если обнаружится, что были судебные споры вокруг продаваемого жилья, необходимо увидеть решение суда, по которому продавец легально владеет квартирой.
Также следует учесть, что при неоднократной и частой замене хозяев и совершении сделок по доверенности, может скрываться мошенническая схема. Желательно получить выписку из ЕГРП глубиной в 15 лет. Без этой информации от ЕГПР, даже аванс не стоит отдавать.
Возможна также ситуация, когда жилье не зарегистрировано в ЕГРП (обычно для старых объектов). Если документы о приватизации в порядке, то отсутствие регистрации говорит о юридической чистоте – после приватизации никаких сделок не производилось.
Необходимым предварительным шагом является ознакомление с документами на право владения. Это может быть:
договор мены;
акт (договор) купли-продажи;
документ о дарении;
документ о наследовании;
документ о ренте;
вступившее в силу решение суда.
Эти и другие документы желательно внимательно осмотреть: не имеются ли подчистки, есть ли подписи всех участников процедуры, имеется ли печать и подпись нотариуса.
При наличии договора (например, о покупке), необходимо проверить его государственную регистрацию. Может случиться, что у продавца имеются определенные обязательства для вступления договора в силу. Например, нынешний продавец (ранее покупатель) ещё не выплатил полную стоимость в оговоренный срок. В этом случае, предыдущий договор может быть расторгнут.
Весьма подозрительным является спешка продажи квартиры, которая недавно была подарена или унаследована. Среди документов на квартиру нелишне будет получить и ознакомится с выпиской из БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней должны быть отражены все существенные перестройки жилья. В противном случае такие перепланировки являются незаконными.
Проверка участника сделки
На предварительной встрече с продавцом желательно узнать у него как можно больше информации о покупаемом объекте: когда и как был приобретен, почему продается, были ли проблемы, которые решались в судебных инстанциях.
Необходимо проверить подлинность паспорта продавца. В случае некоторых сомнений лучше за этой информацией обратиться в паспортный стол.
Ситуация усложняется, если сделка производится через представителя продавца. В этом случае необходимо внимательно рассмотреть доверенность и желательно получить контакты реального продавца, с которым необходимо связаться напрямую для уточнения, увидеть его лично и его паспорт.
Также из доверенности необходимо выяснить полномочия представителя: имеет ли он право на получение денег или только на подписание договора. Нелишне будет проверить дееспособность продавца, если она вызывает сомнения.
Третьи лица в квартире
Наличие в продаваемой квартире прописанных третьих лиц, несовершеннолетних детей и даже жены, особенно, если они являются настоящими или потенциальными правообладателями, может сгенерировать большие проблемы при покупке жилья.
Помимо необходимости получить нотариальное согласие жены, надо убедиться, что отсутствуют лица, прописанные на продаваемой жилплощади, или, что интересы прописанных несовершеннолетних детей не ущемлены.
Если член семьи, прописанный в квартире, долгое время не появлялся, например, был за границей, на длительном лечении или в тюрьме и т. п., то вернувшись, он может оспорить сделку или претендовать на вселение в квартиру.
Если несовершеннолетние дети находятся под опекой, то при ходатайстве органов опеки или опекунов об ущемлении их прав (если это доказано), в суде возможно расторжение договора о купле продажи.
Информацию обо всех лицах, прописанных на продаваемой жилплощади, наиболее просто выяснить из расширенной выписки из домовой книги, где зафиксированы все, имеющие право на это жилье.
Ознакомившись со всеми документами, относящимися к продаваемому объекту, к продавцу и третьим лицам, участвующими в сделке, необходимо тщательно и не спеша их проанализировать и принять разумное решение.
Естественно, что сделки по купле-продаже недвижимости могут иметь разнообразное развитие ситуаций. Невозможно предложить единое на все случаи решение.
Однако обращение к опытному и грамотному юристу поможет существенно уменьшить риски.
