Одной из самых «горячих» тем, вызывающих серьезный общественный резонанс и споры, является снос самостроя. Возмущение собственников снесенных объектов, участие протестных активистов, виртуозно жонглирующих документами и юридическими понятиями при обвинении властей в произволе, поддержка жителей, одобряющих демонтаж самовольных строений – все это стоит того, чтобы более детально осветить этот острый вопрос и разобраться, как законодательство регулирует данный вопрос.
Самострой с точки зрения законодательства
Самостроем или самовольными постройками юристы называют различного типа и размера здания, строительство которых было произведено с рядом нарушений или каким-либо одним из видов нарушений:
- Без наличия пакета документов, разрешающих возведение объекта;
- При значительном несоответствии установленным нормам;
- На земельном участке, который не предназначен для строительства жилых и производственных объектов и имеет иное назначение.
Лицо, которое инициировало самовольное строительство, является застройщиком, но при этом по закону он не считается правообладателем на такой объект, а потому не имеет право передавать другому лицу, предоставлять в аренду, дарить или совершать другие операции с данной недвижимостью.
Законодательство предусматривает ликвидацию незаконно возведенного объекта. Затраты по демонтажу будут возложены на застройщика.
Правовые основания для принятия решения о сносе самостроя
Проблемы эксплуатации, сноса и легализации самовольно возведенных строений касается как физических лиц, так и многих бизнесменов. Но, как правило, застройщики добровольно и осознанно идут на такие риски, желая сэкономить время, силы и деньги, потому что получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию – достаточно сложные и длительные процессы.
Например, в Москве для получения всех необходимых согласований потребуется обойти около 50 различных организаций.
Следует отметить, что в последние годы процедура принятия решения о сносе незаконных построек существенно упростилась, а соответствующие полномочия, позволяющие принимать такие решения, переданы органам местного самоуправления.
Основанием служит постановление. В данном документе должно быть четко описано, какие именно объекты подлежат полной ликвидации. В течение 7 дней, после вынесения решения, это постановление должно быть представлено застройщику, который должен предпринять соответствующие меры по устранению незаконно возведенного здания.
Сроки могут быть различными в зависимости от характера постройки. Период определяется в соответствии с нормативными актами ГК, однако срок не может превышать 12 месяцев.
Есть ли пути решения вопроса?
Даже если здание на каком-то этапе было незаконно возведено или с отклонением от норм, многие застройщики желают легализовать такой объект недвижимости.
Законодательство предусматривает и лояльные методы, позволяющие застройщику действовать в рамках правовых норм.
Административный способ
Такой метод будет актуален для жилых объектов недвижимости, для которых не требуется получение разрешения на возведение строения. Очень часто ситуация применяется по отношению к дачным домикам.
Зарегистрировать такой самострой можно если собрать необходимый пакет документов и представить его в Федеральную регистрационную службу документов. Застройщик должен документально подтвердить, что имеет право использовать участок под строительство.
Легализация самостроя посредством суда
Применяется в случаях, когда административный способ оформления невозможен по каким-либо причинам. Для судебного способа застройщику необходимо будет обратиться в суд, предоставив в качестве доказательства подтверждение права пользования или права собственности на земельный участок.
Положительное решение суда можно будет получить лишь в том случае, если заинтересованное лицо сможет представить документы и заключения компетентных органов о том, что строение возведено с учетом всех норм и его можно эксплуатировать без угроз для жизни и здоровья.
Также понадобиться заключение органа по охране окружающей среды, что самовольная постройка не нарушает природоохранное законодательство.
Существенно улучшит позиции истца (застройщика) предоставление доказательств, что постройка была произведена за счет его личных средств: это могут быть чеки на покупку строительных материалов, договор с подрядчиком, осуществившим строительство, показания свидетелей, которые могут подтвердить, что строительство было произведено истцом.
Застройщику желательно получить подтверждение органов местной власти факта, что истец ранее уже пытался легализовать самовольное строительство. Для это на стадии подготовки искового заявления следует подготовить обращение в местную администрацию.
Но, как показывает практика, чаще всего органы местного самоуправления пассивно реагируют на такие обращения: оставляют заявление без ответа или отвечают формальным отказом.
Можно ли защитить самострой от сноса?
Сравнительно недавно (в 2016 году) Верховный суд подтвердил законность действий органов местного самоуправления, принимающих решение о сносе самовольных построек. При этом главный судебный орган страны акцентировал свое внимание на том, что владельцы таких строений имеют все права и возможности для того, чтобы в судебном порядке оспаривать такие решения.
Но типичной ошибкой многих застройщиков является уверенность в собственных силах и надежда на возможность справиться своими силами или с помощью различного рода знакомых, полуграмотных юристов или просто частных консультантов.
Такое непонимание всей тяжести последствий чаще всего приводит к возникновению более серьезных проблем и расходов. Поэтому человек грамотный и заинтересованный в поисках эффективных способов для решения вопросов, связанных с легализацией самостроя и отменой решения о сносе, предпочтет обратиться к квалифицированным специалистам – юристам, специализирующихся на оформлении недвижимости, уже имеющих положительный опыт в делах о самострое.
