Каждый объект недвижимости обладает стоимостью, выраженной в денежном эквиваленте. Федеральная служба кадастра и картографии (Росреестр) занимается оценкой и учетом этой стоимости в систематизированном реестре – госкадастре.
Знать, что такое кадастровая стоимость должен каждый гражданин, располагающий недвижимостью или осуществляющий сделки в этой области. Кадастровая стоимость недвижимости (КС) регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Как определяется КС недвижимости
Определение объекта недвижимости дается в Гражданском Кодексе РФ (ст.130). Здесь описано, что значит этот термин. Это есть недвижимое имущество в виде земли, недр и все что накрепко связанно с землей, и перенос которых невозможен без значительного ущерба.
Следовательно, помимо земли, объектами недвижимости являются здания, различные строения, в том числе, незавершенные.
Росреестр может использовать разные критерии для оценки кадастровой стоимости. С начала 2015 года считается, что рыночные критерии должны применяться в целях оценки кадастровой стоимости. При вопросе, что выше кадастровая или рыночная стоимость, ответ будет однозначным. Эти показатели должны быть близкими по значению, но на практике это не всегда так.
Законодательно регулируется порядок определения кадастровой стоимости и ее значение. Ее величина должна пересматриваться каждые 5 лет. Конкретно, она рассчитывается кадастровыми инженерами на базе массовых оценок, учитывающих ценности или полезность объекта при его эксплуатации. Обычно, эта стоимость ниже рыночной.
Эта величина с 2015 года используется в целях налогообложения, аренды или выкупа недвижимости при ее приобретении у государства или муниципия.
Инвентаризационная стоимость
Помимо кадастровой, может применяться инвентаризационная стоимость (оценочная). Важно пояснить, что означает этот термин. Стоимость состоит из суммы затрат на строительство, учитывает площадь, коммунальные услуги, износ и другие техническое характеристики недвижимого объекта.
Расчетом оценочной стоимости занимается БТИ - бюро технической инвентаризации. Эта стоимость до 01 января 2015 года учитывалась при налогообложении. Тем не менее, для приватизации, аренды, дарения или обмена объектов недвижимости еще может использоваться инвентаризационная стоимость.
Помимо инвентаризационной и кадастровой стоимости, в сделках с объектами недвижимости применяется стоимость рыночная – эта цена, по которой объект на свободном рынке продается или покупается.
Как правило, цена на рынке больше указанной в кадастре, которая также выше оценочной.
Регистрационные номера - кадастровые и условные
В России имеется Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Первый содержит данные по учету имеющейся в стране недвижимости, а второй - о правах на это имущество. До внесения изменений в законодательство об учете недвижимости, необходимо было пройти две почти одинаковые процедуры учета недвижимого имущества.
Начиная с 2017 года, законодательно два реестра: о правах на недвижимое имущество и о учете в кадастре, объедены в один – Единый государственный реестр недвижимости.
Уникальный числовой идентификатор имущества, присваиваемый Росреестром, называется кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Узнать его можно из свидетельства на право собственности, заказав соответствующую выписку в Росреестре.
С 1992 до 2000 года использовался условный номер, который указывал на долю конкретного лица относительно собственности на недвижимость. Если в свидетельстве о праве собственности отсутствует кадастровый номер, то ставят условный.
Согласно закону, эти два номера являются равными по силе понятиями, которые характеризуют права субъекта относительно объекта недвижимости на все время существования зарегистрированного, конкретного недвижимого имущества. Для старых строений, кадастровый номер, как правило, отсутствует.
Что такое кадастровая стоимость для квартиры и для чего нужна?
Если вам необходимо узнать кадастровый номер и что это такое, то стоит обратиться в ЕГРН. Это стоимость, определенная и зафиксированная Федеральной службой кадастра и картографии.
Ее величина, закрепленная документально в госреестре, используется при начислении налогов на квартиру, и в сделках купли-продажи этой недвижимости. Эта величина зависит от технических параметров квартиры, престижности района, в котором она находится и цен при сделках с отчуждением жилья в этой местности.
Расчет этой кадастровой стоимости квартиры может производиться несколькими способами:
по затратам;
сравнением с аналогичным имуществом;
по возможным доходам.
Метод по затратам обычно применяется для не завершенного строения и определяется как сумма всех произведенных расходов на возведение жилья, подведение коммуникационных сетей и т.п.
Сравнительный метод характеризует величину стоимости жилья в сравнении с такими же объектами в данной местности.
Доходный – это величина, основанная на возможной цене аренды или другой потенциальной прибыли от оцениваемой квартиры.
Для определения КС квартиры лучше всего персонально обратиться в филиал Росреестра (Кадастровую палату) или Многофункциональный центр (МФЦ).
Кадастровый номер квартиры – это уникальный код из 14 цифр, содержащий информацию о кадастровом округе, районе, массиве и квартале массива и идентификационный номер конкретной недвижимости.
При частных сделках применяется рыночная стоимость квартиры, обычно превышающая кадастровую.
Зная, из чего она складывается, можно рассчитать ее величину. Она определяется владельцами недвижимости и, помимо факторов, используемых при расчете КС, учитывает еще индивидуальные особенности квартиры, благополучие района, срочность сделки, проведенный ремонт и т.п.
Величина кадастровой стоимости квартиры и рыночной может существенно отличаться.
Что такое кадастровая стоимость дома?
Фиксированная цена индивидуального дома, определенная палатой кадастра, является кадастровой ценой дома. На вопрос, как её узнать и из чего она исчисляется могут ответить лишь специалисты, которые и занимаются расчетами в этой области.
Согласно законодательству, эта цена должна пересматриваться раз в 5 лет. Она используется при начислении налога на недвижимость. Кадастровая цена учитывает некоторые технические параметры:
используемые материалы и год постройки. Например, построенный более 50 лет деревянный дом будет иметь минимальную стоимость. Ценность имеет только земля под ним. На каменный дом даже при такой длительности эксплуатации цена упадет незначительно;
площадь строения и прилегающего участка. При купле продаже дом продается вместе с участком, хотя в ЕГРН регистрируются по отдельности;
расположение недвижимости и имеющаяся инфраструктура. Газо- и водоснабжение, удобный доступ к транспорту, близость дошкольных учреждений, поликлиник, торговых и развлекательных центров, парков – существенно влияют на стоимость;
статистическая цена, по которой осуществляются сделки с объектами недвижимости в районе или области. Чем активней развивается местность, больше рабочих мест и растут доходы, тем выше стоит квадратный метр в этом районе.
Чтобы узнать кадастровую стоимость дома, лучше всего лично обратиться в Кадастровую палату или Многофункциональный центр в районах, где таковой имеется. Кроме того, имеется возможность узнать значение кадастровой стоимости имущества дистанционно, онлайн в ЕГРН.
Что такое кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ)
Это стоимость, по которой земельный участок, с учетом присущих ему характеристик, оценивается соответствующими государственными органами.
Кадастровый номер земельного участка является очень важным показателем, так как на ее основе рассчитывают размер налога на землю и многих других платежей – стоимость выкупа участка, плата за изменение разрешенного вида использования данного участка, снятие запрещения для строительства, плата за аренду земли, принадлежащей государству, и других оплат.
На формирование кадастровой стоимости земли влияют такие факторы:
в каком регионе находится земельный участок, и его привлекательность с точки зрения развития;
категория участка – для поселения или для сельскохозяйственных целей;
конкретное место в населенном пункте - престижный район, окраина или вне населенного пункта;
для чего разрешается использовать участок – земля для жилья, дачи или огорода будет иметь разную стоимость;
имеются ли коммуникации – электричество, водопровод, газ, а также доступ к транспорту;
постройки на участке – готовые, недостроенные или отсутствуют.
Кадастровый номер земельного участка представляет собой набор цифр, в которых зашифрованы округ по кадастру, район, квартал и номер участка.
Кадастровая стоимость земли при продаже
В законодательстве прямо не оговаривается необходимость учитывать величину КС при продаже земли. Однако, поскольку кадастровая цена является основой для начисления налогов, естественно, что при сделке купли – продажи недвижимого имущества, эта цена будет влиять на величину подоходного налога от продаж.
До 2016 года законодательством устанавливался трехлетний срок владения, дающий право на освобождение от уплаты налога на недвижимость при продаже. С 2016 этот срок увеличен до 5 лет. Следовательно, вступив во владение в 2017 году, владелец только в 2022 может воспользоваться льготой освобождения от налогообложения.
Для недвижимости, продаваемой после 1 января 2016 года, и если срок владения, дающий льготу, не достигнут (3 или 5 лет), то при наличии КС и продажи по цене ниже этой стоимости, будет начисляться налог, рассчитанный как доход от имущества с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7.
При продаже недвижимого объекта до истечения вышеуказанных сроков, доход от продажи можно уменьшить только, применив имущественные вычеты.
Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной
Если стоимость недвижимости в Росреестре более высокая чем рыночная, то, владелец будет платить большее значение налога на имущество.
Возможна также ситуация, когда заниженная КС не позволяет владельцу выгоднее продать объект недвижимости. При такой ситуации законы РФ предусматривают определённые механизмы.
Наиболее универсальным является судебное разбирательство. Также возможна подача заявления в территориальное подразделение Росреестра о корректировке КС.
В каждом варианте, для пересмотра необходимо иметь документальное основание – экспертная оценка, статистические данные о ценах на рынке или акты, подтверждающие неточности данных реестра.
При подтверждении, что кадастровая стоимость завышена или занижена, соискатель может обратиться в суд для компенсации затрат по решению данного вопроса. Естественно, с подтверждающими документами.
Процедура оспаривания имеет смысл, если выгода от переоценки существенно больше, чем затраты на оспаривание этой стоимости.
