Действующая с 2014 года новая система капремонта в жилых многоэтажках регламентирует все вопросы относительно формирования плана ремонта здания и всех систем, сбора и распределения средств, а также других правовых моментов. Многим владельцам жилья интересно, что такое капитальный ремонт, какие мероприятия он подразумевает и кто является ответственным за его своевременное проведение.
В законодательных актах описано, что ответственность за надлежащее состояние дома возлагается непосредственно на самих владельцев, а все предпринимаемые мероприятия по ремонту должны способствовать безопасности жильцов и увеличению комфортного проживания, а также для продления срока эксплуатации постройки. Принципы нового подхода к капитальному ремонту направлены на гарантию получения своевременного капитального ремонта дома, а все мероприятия могут выполняться в рамках региональной программы.
Основным нормативным документом, в котором четко прописан перечень работ, является Градостроительный кодекс РФ. Изучив его можно узнать, как должен проводиться капитальный ремонт здания и точное определение этого термина.
Очевидно, что при капитальном ремонте должны производиться значительные объемы восстановительных работ. Они позволяют восстановить некоторые элементы жилья, заменить инженерные коммуникации, которые вышли из строя или срок их эксплуатации уже истек.
Если объяснить простыми словами, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, то это определенный перечень работ, который должен быть выполнен в обязательном порядке.
Поскольку действует региональная программа, тот она именно этот минимальный перечень и устанавливает. Базой для этого служат заключения экспертов после изучения внешнего и функционального состояния строения. В зависимости от этого, решается вопрос о восстановлении или полной замене таких элементов, как:
кровля и ее элементы;
кладка и фундамент;
отмостка;
фасад;
лифты, лифтовые шахты и сопутствующее оборудование;
подвалы;
инженерные системы, обеспечивающие подачу света, газа, тепла и другие.
Данный список не является окончательным. В некоторых случаях помимо того, что указано, требуется озеленение прилежащей территории, утепление дома и пр. Однако такие работы не могут проводиться по желанию одного человека, для этого потребуется мнение большинства собственников. Важным условием региональной программы является соблюдение сроков. Они должны соответствовать тем, что установлены программой.
Важной задачей капитального ремонта, проводимого в рамках региональной программы, является результативность всех работ. Многоквартирное здание должно быть исправным, а также должна быть минимизирована вероятность возникновения аварийных ситуаций в рамках электро и газопотребления.
Предназначение фонда: основные принципы его функционирования
При выполнении любого объема ремонтных работ требуются финансовые средства. Если речь идет о ремонте жилого многоквартирного дома, то суммы значительно увеличиваются.
Для того, чтобы все работы осуществлялись в рамках законодательства, а распределение финансовых средств было целевым, создаются специальные фонды. Они обладают правом аккумулировать финансовые средства от владельцев недвижимости на строго целевые задачи, которые и решаются советом собственников.
Существуют и дополнительные источники пополнения счета фонда. Если собственник жилья своевременно не уплачивает взнос, то начисляется пеня. Этот взимаемый процент также будет попадать на счет фонда. Если накопленная сумма не вся сразу затрачивается на ремонт, то накопительные проценты также будут начисляться на счет.
Методы формирования фонда
При формировании фонда определяется и принцип накопления средств. Все денежные средства могут аккумулироваться на счете, открытом специально для нужд фонда. Альтернативным вариантом является накопление средств на счетах регионального оператора. Он сам выставляет квитанции для уплаты взносов.
Следующим шагом является произведение первого платежа. Законодательство устанавливает срок равный 8 месяцам после опубликования региональной программы, в течение которого собственник обязан внести первый платеж за капитальный ремонт.
Принцип взимания взносов
Не каждый собственник знает, что такое взнос на капитальный ремонт, но в этом легко разобраться. Статья 13 ФЗ № 271 предписывает, что величина взноса должна рассчитываться из расчета на 1 м2 жилья. Если еще несколько лет назад такой платеж был добровольным, то сейчас законодательство четко прописывает обязательство граждан по уплате данного взноса, который в платежной квитанции обозначен отдельной графой.
Размер взносов варьируется в пределах 1-15 руб. в разных регионах РФ и обуславливается разными критериями, начиная от количества этажей в здании и заканчивая муниципальным расположением объекта и фактическим сроком эксплуатации.
По закону РФ семья не должна тратить более 10 процентов семейного бюджета на оплату коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт. Поэтому, величина минимального взноса на капремонт претерпевает изменения минимум один раз в год, наряду с актуализацией региональной программы. Формирование минимального взноса происходит после тщательного анализа уровня доходов в конкретном регионе и актуальных расценок на ремонтные работы.
Если по решению собственников конкретного многоквартирного дома величина взноса на капремонт устанавливается в размере, превышающем минимальный, то законодательство не запрещает использовать часть фонда, на иные виды работ, отличные от тех, что признаны основными и обязательными по градостроительному кодексу. Ниже указано, какие работы относятся к дополнительным мероприятиям по капитальному ремонту:
утеплить и покрасить фасад;
обустроить вентилируемую крышу;
устройство чердачных выходов и лестниц на крышу;
установить общедомовые приборы учета по расходу коммунальных услуг;
установка тепловых и электрических узлов для контроля и регулирования потребления ресурсов;
любые другие виды работ, утвержденные большинством голосов собственников квартир.
Если все-таки не совсем понятно, что такое плата за капремонт и обязательно ли её платить, обратимся к простым расчетам. Плата за капремонт представляет ежемесячный платеж, размер которого базируется на квадратуре жилой площади в собственности жильца.
Чтобы вычислить сумму месячного платежа, нужно знать общую площадь квартиры и величину минимального взноса, установленного для вашего региона согласно нормативному правовому акту. Затем умножить количество квадратных метров на данную ставку. Полученная сумма и будет подлежать оплате ежемесячно в фонд капитального ремонта. Например, площадь квартиры составляет 42 кв. м., а минимальный взнос – 9 рублей. Значит, владелец обязан платить раз в месяц 378 рублей.
Что касается второго вопроса, то следует обратиться к положениям таких нормативно-правовых актов, как уже знакомый нам федеральный закон №271-ФЗ и ст. 169 Жилищного Кодекса, которые четко прописывают необходимость оплаты и возложение данной обязанности на хозяев квартир.
Справка! Кроме владельцев квартир в многоэтажном доме, плательщиками взносов являются также собственники коммерческих нежилых помещений, расположенных в том же здании (офисы, подземные парковки, магазины, склады и прочие).
Последствия неуплаты взносов
Собственник недвижимости обязан оплачивать взносы за капитальный ремонт, также как и любые другие обязательные платежи. При несвоевременном перечислении средств долг будет лишь накапливаться, который все равно необходимо будет погасить. На сумму задолженности будет начисляться пеня. Впоследствии может быть инициировано досудебное делопроизводство, а меры, принимаемые по отношению к должнику, могут быть следующими:
при превышении задолженности более 10 тыс. рублей может быть наложен запрет на выезд из страны;
недвижимость, на которую не уплачен взнос, невозможно будет продать, обменять или совершить какую-либо другую сделку;
имущество может быть изъято;
собственник получит отказ в получении субсидий и компенсаций на коммунальные сборы.
Исключение из правил
Несмотря на строгость законодательства, существуют и исключения для некоторых групп граждан, которым разрешено не вносить денежные средства вы фонд:
жильцы, применяющие договор социального найма;
пользователи собственности, взятой в аренду;
прочие граждане, совместно проживающие с владельцами жилья;
самостоятельно живущие граждане, старше 80 лет.
Жильцы домов, не включенных в региональную программу, также не обязаны платить за капремонт ввиду следующих факторов:
аварийное состояние строения;
количество квартир в доме меньше трех;
дом введен в эксплуатацию не ранее, чем 5 лет назад (опционально).
В отдельную категорию входят инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды детства, родители детей-инвалидов, а также пенсионеры старше 70 лет: для данных лиц предусмотрена компенсация расходов в размере половины суммы.
