Назад

Как купить квартиру в ипотеку

25 декабря 2017
3417

Ипотека или ипотечное кредитование является часто используемым способом приобретения недвижимого имущества в кредит.

Заемщик является должником, который, в случае невыполнения своих обязательств, лишается имущества в пользу кредитора, например, банка.

Приобретаемое этим способом имущество является залогом. Заемщиком может выступать физическое или юридическое лицо, удовлетворяющее некоторым критериям.

Кредиторами, как правило, являются банки, однако, ими могут быть другие юридические и даже физические лица.

Покупка квартиры в новостройке

При строящимся жилье его стоимость несколько ниже, чем готового. Однако, в этом случае имеются большие риски, связанные с потерей денежных средств или получением квартиры более низкого качества.

Потеря денег может быть обусловлена подписанием заемщиком договора без обязательств со стороны застройщика о возврате средств, продажей застройщиком квартиры нескольким покупателям или прекращением строительства по некоторым причинам.

Кроме того, имеется риск соискателя ипотеки в строящемся жилье, состоящий в том, что банк может указать в договоре обязательство заемщика досрочно погасить всю задолженность, даже недостроенного первичного жилья.

Регистрация договора, страхование строящегося жилья и тщательное изучение истории застройщика являются одним из способов уменьшить риски потери денег.

Приобретение квартиры по ипотеке на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет определенные преимущества, связанные с:

  • меньшей стоимостью;
  • большим выбором приобретаемого жилья;
  • расположением в уже обжитом районе;
  • отсутствием риска взаимоотношения с неблагонадежным застройщиком.

В то же время, не существует купли продажи, в том числе по ипотеке, без рисков, среди которых следует отметить: возможность обременения приобретаемой квартиры залогом или правом третьих лиц на проживание (например, наследники), незаконная перепланировка или плохое состояние коммуникаций и перекрытий жилища.

Для приобретения квартиры по ипотеке необходимо последовательно пройти несколько этапов: сбор документов, выбор кредитора (банка), оформление кредитной заявки, подбор подходящей квартиры, выполнение экспертной оценки стоимости (определяет сумму кредита), оформление договоров и выполнение платежей.

b04cbfc5e.jpg

Студия по ипотеке

Приобретение квартиры-студии, может стоить на 25% дешевле, расположенных в том же районе однокомнатных квартир аналогичного класса.

Это, как правило, бюджетные квартиры, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Студии могут быть как в новостройках, так и на вторичном рынке, часто за счет перепланировки.

Отдельной программы ипотечного кредитования для приобретения квартиры студии не имеется, однако банк вполне может прокредитовать приобретение такого жилья, как стандартную квартиру.

Основная особенность заключается в том, что до полной выплаты долга, без согласия кредитора, не будет возможности произвести никаких перепланировок.

Приобретая студию в новостройке, желательно иметь дело с застройщиком, новостройка которого аккредитована в банке.

Ссуда обычно выдается на покрытие 80% стоимости, а 20% средств на первоначальный взнос заемщик должен выплатить самостоятельно.

Максимальный срок кредита составляет 25 лет.

Ипотека и апартаменты

Апартаменты не имеют юридического статуса жилья, но их можно построить и приобрести, том числе по ипотеке, как место помещений для проживания. Это коммерческая недвижимость, в которой можно жить без прописки (возможна только временная регистрация).

На апартаменты не распространяются программы поддержки покупки жилья, и они могут быть изъяты кредитором, даже если это единственное жилье заемщика. Кроме того, при строительстве (приобретении) апартаментов нельзя использовать материнский капитал.

Получить ипотечный кредит на приобретение апартаментов несколько сложнее, чем квартир, поскольку отсутствует обязательное применение ФЗ-214 и банк может не аккредитовать объект.

Обычно, кредит выдается заемщикам для приобретения у застройщиков, которые являются партнерами банка кредитора, и по более высоким ставкам.

doci-ipo1.jpg

Комната или доля по ипотеке

Ипотеку вполне возможно использовать для приобретения комнаты или доли в жилище. Наиболее просто это происходит при покупке так называемой «последней комнаты», то есть, если потенциальный заемщик владеет всем помещением, за исключением одной комнаты или доли в квартире, и желает стать хозяином всей площади, то при согласии продажи от владельца оставшейся площади, он может получить кредит на ее приобретение.

Наиболее сложно или практически невозможно получить заем для «близкородственной сделки». В этом случае, если владельцами долей (комнат) в квартире являются близкие родственники (супруги, дети, родители), то получить кредит одному из них для того, чтобы стать единственным владельцем, является проблематичным.

Это объясняется тем, что эта схема часто используется для мошенничества, а именно, деньги на приобретение недвижимости родственники тратят на другие личные нужды.

Приобретение квартиры, находящейся в ипотеке

Квартиру, построенную или приобретенную ипотечным кредитованием, можно приобрести несколькими способами.

  • В случае, когда залог в виде недвижимости перешел во владение заимодателю, то есть расторгнут первичный залог по ипотеке, есть возможность ее приобрести другому заемщику, используя ипотеку. При этом, ипотека, как правило, предоставляется банком, владельцем залога.
  • Покупка по договору купли –продажи у банка. Положительным моментом является тот факт, что эти квартиры обычно продаются по сниженной цене, а также то, что банк является одним из наиболее надежных продавцов.
  • Приобретение жилища у заемщика ипотеки. В этом случае, необходимо согласие и участие банка кредитора. Сам факт нахождения под обременением, обычно воспринимается негативно, также, как и то, что состояние жилища постоянно будет на контроле у банка (кредитора).
ipoteka_ra.jpg

Этапы оформления ипотеки

Приобретение недвижимости по ипотечному кредиту является достаточно сложной процедурой, требующей особой тщательности при ее оформлении.

Первым шагом является решение о том, какую недвижимость желательно приобрести: строящееся жилье или уже готовое на первичном рынке; покупка на вторичном рынке; наличие застройщика; возможность получения льгот от государства.

Далее необходимо собрать документы (удостоверяющие личность, подтверждение доходов и занятости, информацию о возможных льготах и дополнительных доходах и т.п.)

Пакет документов представляется в банк и оформляется кредитная заявка. В случае получения положительного решения по заявке, предоставляется документация по объекту недвижимости и подписывается документация на получение кредита.

Оформляется страховка на приобретаемую недвижимость. Подписываются документы по сделке и регистрируются права на жилье в Госреестре, после чего банк выдает кредит.

Требования к заемщику и квартире

При оформлении ипотечного кредита, кредитор обычно ставит определенные условия, часть из которых является обязательными и предусмотрены законодательством, а некоторые рекомендательными.

Основными требованиями к потенциальному заемщику являются:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 21 года;
  • трудовой стаж не менее года, и не менее 6 месяцев на последнем месте работы;
  • максимальный возраст на дату внесения последнего платежа от 60 до 75 лет (в зависимости от банка);
  • благополучная кредитная история;
  • согласие супруга.

При покупке недвижимости за счет денежных средств банка (ипотечный кредит), к этому объекту кредитор также предъявляет определенные требования: качество недвижимости (износ, обременение правами третьих лиц, общежитие и т.п.), наличие развитой инфраструктуры для качественного проживания, расстояние до кредитного учреждения.

150123.jpg

Документы

Список документов, которые потребуется представить в банк для оформления и получения ипотеки, может отличаться для разных банков, однако, в любом случае состоит из трех частей:

Документы, которые требуют обязательного представления

  • Заявление-анкета;
  • Документ, подтверждающий личность – паспорт или удостоверение личности;
  • Документ, подтверждающий занятость – трудовой контракт, договор или справка с места работы;
  • Копия трудовой книжки, заверенная;
  • Документ, подтверждающий доход – справка о зарплате по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка из счета о зарплате и т.п.;
  • Свидетельство о выплатах в фонд государственного пенсионного страхования.

Документы, представляемые при их наличии

  • Второй документ, подтверждающий личность – военный билет, удостоверение водителя;
  • Документы, показывающие образование – диплом, сертификат, аттестат;
  • Документы, показывающие семейное положение – свидетельство о браке, контракт о браке, свидетельства о рождении детей.

Документы, дополнительно представляемые по требованию банка – это могут быть документы по наличию в собственности недвижимости, имущества высокой стоимости, информация о банковских счетах и т. п.

Виды ипотечных программ

Существуют разнообразные ипотечные программы в зависимости от объекта недвижимости, цели кредитования, источников финансирования, заемщиков, процентной ставки.

Можно выделить программы ипотечные стандартные и специальные.

Среди стандартных, основные и наиболее популярные, ипотечные программы, предлагаемые для:

  • приобретения вторичного жилья;
  • покупки строящегося жилья;
  • покупки участка земли;
  • постройки частного дома на собственном участке;
  • приобретения недвижимости в загородной зоне.

Специальные ипотечные программы – это социальные или льготные программы ипотеки, суть которых состоит в поддержке государством определенных категорий граждан страны, за счет понижения процента по кредиту, льготных цен на государственное жилье, уменьшение величины первого взноса, выделение субсидий для частичного погашения ипотеки.

Социальными программами могут воспользоваться граждане, нуждающиеся в улучшении условий жилья в соответствии с законодательством, а кроме того, существуют специальные ипотечные программы для некоторых категорий населения:

  • молодых семей;
  • молодых семей с детьми;
  • многодетных семей;
  • молодых специалистов;
  • учителей;
  • железнодорожников;
  • сотрудников полиции и военнослужащих.

Ипотечное кредитование является мощным подспорьем для приобретения недвижимости, однако, как и другие кредиты, требует очень серьезного и взвешенного рассмотрения всех процедур, составляющих эти операции.

kupit-kvartiru-ot-zapadnom-sdelka.jpg

Возврат процентов и вычет налоговой

Согласно российскому законодательству, заёмщик, воспользовавшийся ипотечным кредитованием, может частично вернуть проценты по заёмным средствам.

Очевидно, что государство не будет выдавать их в виде наличных средств, а лишь разрешает расходы по процентам учитывать в имущественном налоговом вычете.

Проще говоря, государство облегчает заёмщику налоговое бремя, разрешая не оплачивать определенную часть.

Если говорить о сумме, разращённой к вычету, то она составляет 13 % от суммы кредитных процентов. Законодательством был указан именно этот процент, так как он равняется ставке НДФЛ.

Для того, чтобы заёмщик мог воспользоваться подобными льготными условиями, ему необходимо обратиться в налоговую инспекцию, несмотря на то, что заём и выплата процентов осуществляется банку.

Соответственно весь пакет документов необходимо подготовить и представить в налоговую инспекцию.

Оплачивая имущественный налог, можно воспользоваться двумя типами вычетов:

  • по затратам, понесенным на закупку недвижимости;
  • проценты, которые выплачиваются банку.

Для обоих типов вычетов используется одинаковая декларация. Чтобы вычет по процентам по ипотеке был принят, необходимо вместе с декларацией направить в налоговую инспекцию справку, выданную банком о размере процентов.

Альтернативные варианты ипотеки

По некоторым причинам не все граждане могут и желают воспользоваться предложениями ипотечного кредитования.

В этом случае существуют альтернативные варианты и в первую очередь – это помощь государства. Среди них можно выделить следующие:

  • жилищные субсидии: сертификаты, действующие для определенных групп граждан, которые могут использоваться в качестве первоначального взноса, материнский капитал;
  • безвозмездное выделение земельных площадей под строительство.
kvartir.jpg

Многие граждане, получающие льготы по жилищной программе, утверждают, что помощь со стороны государства есть, но суммы, которые выдаются малы для того, чтобы приобрести жилье. В этом случае, конечно, можно дополнительно воспользоваться ипотечным кредитованием. Для некоторых групп граждан выдаются займы на льготных условиях.

Сегодня существуют интересные предложения и для тех граждан, которые желают приобрести квартиру в ипотеку, но на первоначальный взнос недостаточно средств.

В этом случае можно вместо первоначально взноса оставить залог в виде автомобиля. Стоимость автомобиля должна превышать 15% от стоимости квартиры и по такому ипотечному договору, автомобиль, оставленный в виде первоначального взноса, должен быть продан в установленный срок и должна быть внесена сумма в банк.

Граждане, желающие обзавестись собственной недвижимостью, должны понимать, что при отсутствии первоначального взноса, его легко можно заменить на сертификат государственного образца, залог или потребительский кредит, выданный другим банком.

Тем не менее, заключая договор с банком или каким-либо другим финансовым учреждением, необходимо в полной мере оценить свои силы, чтобы кредитное бремя было под силу.

Поделиться:
Поставить оценку:

Почитать еще на эту тему

9 декабря 2017
6381
Криптовалюта сегодня является особо актуальной, поскольку она становится отличным инвестиционным и платежным средством. Еще совсем недавно приобретение чего-либо дорогостоящего за биткоины считалось нереальным, однако ситуация резко изменилась и покупка недвижимости доступна обладателям криптовалюты
5 декабря 2017
3738
Некоторые люди выбирают квартиру как способ вложения средств, а кому-то недвижимость достается в наследство или другим путем, но в итоге возникает одна и та же идея - сдать пустую квартиру, чтобы получать дополнительный доход.

Получите бесплатно книгу
«11 уловок “черных” риэлторов» прямо сейчас

Все данные конфиденциальны и служат только для связи с менеджерами.

Ваша заявка принята

В ближайшее время с вами свяжется наш менеджер!

Узнать подробнее
Внимание!
Проконсультируйтесь по этому объекту с нашим специалистом по телефону
Ваш голос учтен!
Успешно обновлено
Вся жилая и коммерческая недвижимость в Сочи с помощью выбора и оформления
Звоните нам бесплатно по РФ 8-800-707-55-23
Заказать звонок