Продажа квартиры: необходимые документы
Продавцу приходится предоставлять большой пакет документов, чтобы продать квартиру. Они готовятся к моменту подписания договора и регистрации перехода прав новому владельцу. Уделите внимание правильному составлению договора и особенностям своей ситуации. Если документы для продажи квартиры подготовить заблаговременно, сделку можно провести буквально за несколько дней.
Какие документы может запросить покупатель?
Согласно гражданскому законодательству, для регистрации сделки в Росреестре требуется стандартный набор документов и справок. Они требуются, чтобы подтвердить законность процедуры и у регистратора не осталось сомнений в возможности передать права на недвижимость.
У любого покупателя есть возможность запросить и дополнительные документы. По ним можно судить, что сделка безопасна, а продавец не является мошенником. Некоторые из них можно запросить непосредственно у продавца, другие разрешено запрашивать самостоятельно в государственных органах.
Этому этапу важно уделять серьезное внимание. Сделку могут отменить при выявлении спорных факторов, таких как выписка несовершеннолетнего или недееспособного лица, незавершенный судебный спор о правах на недвижимость. В этом случае покупатель рискует и квартирой, и деньгами.
Требования к договору
Договор заключают в двух стандартных вариантах – в простой письменной форме или при участии нотариуса. Первый вариант обычно используется совершеннолетними лицами, когда собственником квартиры является одно лицо. Если же квартира находится в долевой собственности, приходится оформлять сделку в нотариальном порядке.
Договор должен включать следующие обязательные пункты:
предмет договора – квартира с полным указанием ее адреса, этажности дома и этажа расположения, количества комнат и общей площади;
полная стоимость и порядок оплаты;
права и обязанности сторон;
действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
В обязательном порядке документ включает точные реквизиты и подписи сторон. Указывается полное имя, адрес регистрации и проживания, проставляются подписи продавца и покупателя.
Проверка юридической безопасности сделки
Покупатель может затребовать документы на первоначальном этапе, чтобы убедиться в надежности продавца. Предварительно можно запросить выписку из ЕГРН. По ней видно, как часто квартира меняет собственников. Также указывается, что продавец действительно владеет недвижимостью. По выписке из домовой книги можно увидеть, кто реально зарегистрирован.
Список включает следующее:
выписка из домовой книги и аналогичная архивная выписка, по которой видны ранее зарегистрированные лица;
справка из лицевого счета (подтверждает отсутствие долгов по коммунальным платежам);
справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете;
выписка из ЕГРН;
копия паспорта собственника.
Также покупатель может запросить технический план, предоставляемый в ЖЭКе. Это позволяет сравнить реальную планировку и техническое решение, существующее по документам. Если выполнена незаконная перепланировка, ответственность ложится на собственника, даже если он просто купил квартиру.
Основные документы
Когда стороны убедились, что условия соглашения всех устраивают, подписывается договор купли-продажи. Для самой процедуры требуются паспорта и выписка из ЕГРН. Вместо нее может быть предоставлено свидетельство о собственности, если оно было получено при покупке недвижимости. Определяются особенности оплаты.
Затем собирается полный пакет документов и направляется на регистрацию в Росреестр. Сотрудник проверит комплектность и выдаст расписку в получении, назначит дату окончания процедуры. Для регистрации требуется следующее:
заявление установленного образца, бланк которого можно получить на месте;
паспорта участников соглашения;
договор купли-продажи;
выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
квитанция об оплате госпошлины, размер которой составляет 2000 рублей.
Обратите внимание! Договор подписывается и подается минимум в 3 экземплярах. Один остается в Росреестре, по одному должно быть у каждого участка сделки. Если участников больше, готовится необходимое число экземпляров.
Если есть супруг
Если квартира приобреталась во время брака, она признается совместно нажитым имуществом. В этом случае дополнительно предоставляется свидетельство о заключении брака. Супруг дает согласие на совершение сделки. Оно составляется в письменном виде и заверяется через нотариуса.
Согласие не требуется, если квартира приобреталась до брака, была подарена, приватизирована или получена в порядке наследования. В этом случае недвижимостью признается единоличной собственностью, а супруг не имеет к ней отношения.
Осторожнее нужно быть и в случае развода, когда квартира была приобретена в браке, но не произошел раздел имущества с документальным оформлением передачи собственности. Это может нести опасность для потенциального покупателя и привести к отмене сделки.
Если собственник несовершеннолетний
Если ребенку принадлежит доля в праве собственности, к процессу привлекаются органы опеки. Они должны убедиться, что на вырученные деньги будет приобретена другая собственность для ребенка, не ухудшающая его жилищные условия. Как правило, для ребенка выделяется доля или совершается двойная сделка, когда одновременно продается текущая квартира и приобретается новая недвижимость.
В такой ситуации дополнительно предоставляется разрешение из органов опеки. Требуется свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет. За ребенка расписываются законные представители – родители или опекуны, на подписании его присутствие не требуется. Если же несовершеннолетний уже достиг 14-летнего возраста, предоставляется его паспорт. Подпись проставляется самостоятельно, но с разрешения родителей.
Если оформлена ипотека
В случае приобретения квартиры за счет средств банка, при регистрации требуются дополнительные документы от финансового учреждения. Предоставляется кредитный договор, в котором в обязательном порядке указывается адрес и основные характеристики квартиры.
Также предоставляется закладная, на основе которой оформляется обременение в силу ипотеки. Оно не дает права совершать сделки по отчуждению собственности до выплаты полной суммы долга без согласия банка.
Не требуется присутствие представителя банка во время подачи документов. Достаточно закладной, в которой имеется отметка о выполнении кредитных обязательств со стороны банка о перечислении денежных средств в счет оплаты.
Важно позаботиться о полном пакете документов. Если какой-либо из документов отсутствует, регистратор может приостановить сделку или отменить ее. Если документы подаются через представителя, обязательно предоставление нотариальной доверенности и паспорта заявителя.
Самостоятельная продажа приводит к возникновению большого количества сложностей. Сотрудники нашего агентства недвижимости предоставляют полный комплекс услуг, включая полное юридическое сопровождение. Решаются любые сложные моменты, возникающие в процессе сделки.
