При покупке жилья в кредит перед заемщиком становится выбор, оформить кредит на покупку квартиры или ипотеку? Выбор программы кредитования зависит от конкретной ситуации, так как каждая из них имеет свои особенности, преимущества и недостатки.
Кредит на покупку квартиры и его особенности
Банки предлагают различные программы кредитования, некоторые из них могут использоваться на приобретение жилья. Их условно можно разделить на нецелевые и целевые. Первые выдаются наличными или на карту, могут быть потрачены на любые цели (покупка недвижимости, ремонт жилья, строительство и т.д.). Вторые оформляются для конкретных целей – приобретение жилья. После получения средств заемщик должен подтвердить их целевое использование, в противном случае кредитор повысит процентную ставку.
Ставка по целевым кредитам в среднем на 2-5% ниже, чем по нецелевым. Такие программы выгодны для тех, кому нужны деньги исключительно на покупку жилья. Если же клиент планирует их потратить дополнительно на строительство, обустройство дома, то лучше оформлять нецелевой займ.
Так как речь идет о крупной сумме, банки требуют обеспечение. Иногда достаточно поручительства, но в большинстве случаев для оформления необходимо предоставить ликвидный залог. Это может быть движимое, недвижимое или другое дорогостоящее имущество.
Преимущества и недостатки кредита
Основное преимущество кредита на покупку квартиры – простота получения. Заемщик может обратиться в банк или другие кредитные организации. Широкий выбор программ позволяет выбрать вариант с оптимальными условиями кредитования. Банк не является участником сделки, на жилье не накладывается обременение и заемщик может распоряжаться ним по своему усмотрению. Если средств недостаточно, можно оформить еще один кредит в другом банке. Процедура проста и понятна. Кредиты без обеспечения могут оформляться по нескольким документам, для залоговых дополнительно нужны документы по залогу.
Главный недостаток кредитов на покупку квартиры – ограниченный срок кредитования, который в среднем не превышает 5-7 лет. Сумма также ограничена, многие банки не выдают больше 3-5 млн рублей. Еще один недостаток – процентная ставка, которая на 3-7% выше, чем ставка по ипотечным кредитам. Недостатки кредита на покупку квартиры для многих нивелируют его преимущества, поэтому при покупке жилья многие отдают предпочтение ипотеке.
Ипотека и ее особенности
Ипотека – особый вид кредита, предоставляется на покупку недвижимости при условии, которая одновременно является и залогом. До погашения задолженности на квартиру или дом накладывается обременение до полного ее погашения. Получить деньги можно не только на покупку квартиры в новостройке, но и на приобретения жилья на вторичном рынке, коммерческой недвижимости, строительство дома или загородного коттеджа.
При ипотечном кредитовании банк является участником сделки, он контролирует расчеты между заемщиком и продавцом. Последний получает деньги лишь после того, как право собственности на квартиру было переоформлено. Для этого используются специальные схемы, в том числе банковские ячейки.
Большое внимание следует уделить выбору банка-кредитора. Ипотека – долгосрочный кредит, разница в процентной ставке 1-2% может в итоге стать причиной крупной переплаты. При выборе подходящей программы, рекомендуется выбрать вариант, где ниже процентная ставка, отсутствуют дополнительные комиссии и платежи.
Преимущества и недостатки ипотеки
Ипотечное кредитование имеет ряд преимуществ:
жилье можно получить уже сегодня, а не копить на него долгие годы;
кредит долгосрочный, это позволяет снизить ежемесячный платеж и сделать его доступным для большинства граждан;
существуют программы для определенной категории клиентов с выгодными условиями (для молодых семей, моряков, военнослужащих и т.д.);
не нужно предоставлять дополнительный залог, в качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость;
ипотека может быть оформлена сроком до 30 лет, если дохода заемщика недостаточно, есть возможность увеличить срок и получить достаточную сумму;
можно учитывать дополнительно доход членов семьи;
если заемщик предоставляет большой первоначальный взнос, возможно кредитование без подтверждения дохода;
процентная ставка ниже, чем по другим видам кредита.
Ипотеку можно получить на срок до 30 лет, максимальную ее сумму некоторые банки не ограничивают. Но она не может превышать 70-80% от оценочной стоимости недвижимости. Процентная ставка по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам. Существуют специальные программы, которые позволяют получить ее на льготных условиях (военная ипотека, программа для молодых семей и т.д.).
В то же время у ипотеки есть и серьезные недостатки. Процедура ее оформления сложнее, чем обычного кредита, ее дольше согласовывают. Помимо справки о доходах банки требуют дополнительные документы по недвижимости. Также для оформления необходимо внести первоначальный взнос в размере 10-30% от оценочной стоимости. Несмотря на то, что после оформления сделки квартира переходит в собственность заемщика, полноценно пользоваться ею он не может. На нее накладывается обременение и продать, подарить или заложить ее нет возможности.
Какую программу выбрать?
Кредит на покупку жилья подойдет тем заемщикам, которые планируют в ближайшем будущем ее продать или часть денег использовать на ремонт, обустройство прилегающей территории и т.д. Такое кредит оформить проще и быстрее. Несмотря на то, что ставка по нему выше, чем по ипотеке, промониторив рынок кредитования можно найти выгодные условия.
Ипотека выгодна для тех заемщиков, финансовое положение которых не позволяет погасить задолженность на протяжении 5-7 лет. Она выгодна и с финансовой точки зрения – по ней ниже ставка, есть возможность воспользоваться льготной программой, часть процентов по которой субсидирует государство. Но нужно помнить, что до погашения кредита заемщик не сможет продать или заложить квартиру, так как на нее будет наложено обременение.
Советы по оформлению
Перед оформлением необходимо уделить внимание мониторингу предложений и выбору кредитора. Кредитные программы, в том числе ипотека, есть во многих банках, но условия по ним разнятся. Следует обращать внимание на специальные предложения. Например, кредиты молодым семьям, военным, морякам и т.д. По ним действуют более выгодные условия. Также банки предлагают льготное кредитование на покупку недвижимости у застройщиков, которые являются их партнерами.
Если размер дохода заемщика ниже требуемого, он может предоставить дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность. При оформлении ипотеки можно увеличить размер первоначального взноса или привлечь друзей или родственников в качестве созаемщиков, поручителей.
Какая бы программа не была выбрана, погашать задолженность рекомендуется досрочно. Переплата по крупным и долгосрочным кредитам большая. Если долг вернуть раньше срока, ее можно уменьшить в разы.
Кредиты на покупку квартиры и ипотечные кредиты имеют свои преимущества и недостатки. Каждый из них может быть выгоден, все зависит от ситуации. Перед оформлением необходимо взвесить все «за» и «против», а также оценить свои финансовые возможности по погашению.
