При покупке недвижимости важно правильно подойти к подготовительному этапу и оформлению. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда сроки затянутся и возникнут проблемы с последующей регистрацией и распоряжением недвижимостью. Каким образом происходят сделки с недвижимостью?
Основные факторы
Важно учитывать все этапы оформления недвижимости, чтобы не столкнуться с неразрешимыми ситуациями. Учитываются следующие особенности:
проверка юридической безопасности сделки и претензий со стороны третьих лиц;
правильное составление договора;
безопасное внесение оплаты;
подписание акта приема-передачи.
При отсутствии опыта заключения сделок, лучше обратиться к специалисту. Нельзя приобретать первую понравившуюся квартиру, не проверив ее должным образом. Возможны скрытые моменты, которые незаметны с первого взгляда. Они могут касаться претензий со стороны родственников, наличия действующих судебных споров, ареста и непогашенной ипотеки на квартиру. В этих случаях можно заплатить за квартиру, которая юридически может быть не передана.
Проверка безопасности сделки
В первую очередь. Необходимо запросить выписку из ЕГРН и выписку из домовой книги. Последний документ также требуется в архивном варианте, где фиксируются не только текущие жильцы, но и ранее зарегистрированные лица.
По этим документам можно удостовериться, кто является собственником, а также определить количество совладельцев. Если их несколько, проверяется, нет ли среди них детей или недееспособных лиц, которым назначен опекун. В этом случае невозможность провести сделку без получения предварительного согласия от органа опеки.
В выписке из ЕГРН указываются действующие ограничения. Все в порядке, если раздел не заполнен. Если же имеется арест или действующая ипотека, сделка не допускается. При наличии ареста недвижимость не может быть продана до полного возмещения долга. Если имеется непогашенная ипотека, требуется разрешение банка. Последний часто идет на встречу, переоформляя обязательство на нового собственника.
В выписке из домовой книги могут присутствовать лица, которые отказались от приватизации в пользу других членов семьи. Тогда они сохраняют право пожизненного проживания независимо от того, кто является собственником.
Проверка собственника
При возникновении спорных ситуаций в дальнейшем, помогут дополнительные документы. У собственника можно запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Предоставляются сведения о том, что заявитель не состоит на учете. Если же в одном из диспансеров есть записи о наблюдении, лучше отказаться от проведения сделки.
Справки действительны в течение месяца после получения. Лучше взять их непосредственно перед подписанием договора, когда обе стороны готовы к соглашению. Если квартира находится в совместной собственности, важно запросить такие справки у всех совладельцев независимо от возраста.
Форма договора
Оформление сделок с недвижимостью подразумевает обязательную письменную форму между сторонами. В документе указываются основные моменты, такие как описание объекта недвижимости и его местонахождение, стоимость договора. Обязательны реквизиты сторон и подписи.
Договор можно заключить в следующих вариантах:
простой письменной форме;
нотариальном порядке.
Простая письменная форма заключается в подписании договора между покупателем и продавцом. При этом не требуется участие третьих лиц. Данный вариант допускается, если собственность является единоличной. Если же квартира или дом находятся в совместной собственности хотя бы двух лиц, необходимо обращаться к нотариусу. Он правильно подготовит договор, проверит остальные документы, удостоверится в личностях обратившихся. После подписания нотариус заверяет завершившуюся сделку.
Согласие супруга
Если квартира приобретена во время брака, предоставляется письменное разрешение супруга на проведение сделки. Оно оформляется в нотариальном порядке. Согласие не нужно брать, если недвижимость:
приобретена до брака;
получена по договору дарения;
передана по наследству.
Чтобы это подтвердить, предоставляется свидетельство о браке. Дата заключения брака сверяется с моментом приобретения квартиры по правоустанавливающему документу и выписке из ЕГРН.
Если согласие не получено, это расценивается как прямое нарушение прав второго собственника. Аналогичное разрешение предоставляется и в случае развода, когда вопрос о собственности не был предварительно урегулирован. Если этого не сделать, возможны судебные споры и длительные разбирательства. Они могут привести к необходимости возврата квартиры предыдущему владельцу или выплате компенсации.
Таким образом, при оформлении недвижимости важно учитывать ряд особенностей, чтобы не столкнуться с мошенническими действиями. Важно быть внимательным и покупателю, и продавцу, так как один рискует деньгами, а другой собственностью. При правильном подходе сделка проходит без дополнительных сложностей и в минимальные сроки.
Несовершеннолетние собственники
Важно удостовериться, что дети обеспечиваются другой недвижимостью взамен продаваемой. В большинстве случаев заключается двойная сделка, когда одновременно продается одна квартира и приобретается другая. При подписании договора и подаче документов в Росреестр должно быть соответствующее письменное согласие из органа опеки с подписью и печатью.
Сотрудник службы проверит, соответствует ли новое жилье ранее имеющемуся. Покупателю лучше сделать копию документа, чтобы не столкнуться с претензиями. По закону, в случае нарушения прав ребенок может обратиться в суд для возмещения ущерба после достижения 18-летнего возраста.
Процедура оформления сделки
Процесс предполагает предварительную подготовку и прохождение всех этапов:
1. Проверка юридической чистоты. Проверяется и сама квартира, и продавец. Важно убедиться в соответствии данных продавца и владельца недвижимости.
2. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать основные моменты, такие как предмет договора, права и обязанности сторон, порядок оплаты и передачи собственности.
3. Регистрация сделки. Для этого документы подаются в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Если документы в порядке, в течение 1-2 недель собственность переходит новому владельцу.
4. Оплата. Важно безопасно передавать деньги с фиксацией данного факта. Это можно сделать наличными под расписку, через банковскую ячейку, специальный счет в банке. Самый безопасный вариант для покупателя - передача денег после регистрации собственности.
5. Подписание акта приема-передачи. После завершения процедуры подписывается документ об отсутствии претензий сторон друг к другу. Это позволяет избежать возможных проблем в будущем.
Таким образом, оформление собственности требует серьезного подхода. Контроль каждого этапа позволяет избежать негативных моментов в виде потери денег или собственности. При подготовке и оформлении документов лучше обратиться в агентство недвижимости. Специалисты уточнят требуемый пакет документов, подготовят правильный договор купли-продажи, проконтролируют все этапы сделки.
