Собственная курортная недвижимость в Сочи – это не только новое качество отдыха, но и хорошее долговременное вложение денег. Однако при покупке квартиры вместе с выгодами всегда присутствуют и риски, которые необходимо знать и по возможности минимизировать.
Основными проблемными местами при покупке квартиры являются:
- нарушения при приватизации;
- проживание несовершеннолетних в квартире;
- наличие нескольких собственников, в том числе супругов;
- права третьих лиц на эту недвижимость;
- ограниченная дееспособность или недееспособность владельца, продажа квартиры его опекунами;
- при продаже унаследованной квартиры существует риск нарушений прав других наследников;
- банальный обман со стороны продавца.
Все эти пункты требуют подробного разъяснения и описания плана действий, дабы не попасться на конкретные уловки.
Нарушения при приватизации квартиры
При покупке требуйте документы о количестве лиц, зарегистрированных в квартире до и после приватизации. Если в списке имелись несовершеннолетние и они не принимали участие в приватизации, то по достижению совершеннолетия они при желании могут подать в суд.
В продаваемой квартире проживают несовершеннолетние
Если же несовершеннолетние проживают на момент продажи, то потребуется расширенная выписка из архива, из домовой книги, с указанием проживающих в ней детей. Если собственник квартиры несовершеннолетний, то в пакет продажных документов должно входить Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Квартира в совместной собственности
Если квартира приобреталась или приватизировалась на супругов, родителей и детей, то согласие на продажу квартиры дается ими всеми. Если квартира покупалась в браке, но владельцем по документам является только один из супругов, то при ухудшении отношений сделка о продаже вам квартиры может быть признана судом недействительной.
Выходом станет нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если недвижимость была унаследована или получена как подарок, то согласие супругов не требуется.
В любом случае, смотрите паспорт и по ситуации запросите у продавца нотариальное заявление, что он не состоял в браке на момент приобретения прав на квартиру.
Права третьих лиц
Кроме прав собственности на квартиру могут распространятся права пользования других граждан.
Это могут быть:
- наниматели или проживающие по договору безвозмездного пользования;
- лица, отказавшиеся от участия в приватизации, но прописанные на ее момент. Часто это престарелые родственники, которые решили избавить своих наследников от бумажной волокиты;
- получившие право пользования на основании завещательного отказа;
- несовершеннолетние дети под опекой или оставшиеся без попечения родителей.
Проверить наличие таких обязательств можно при помощи выписки из домовой книги. Если такие лица в ней указаны, то вы имеет полное право требовать от продавца урегулирования взаимоотношений с третьими лицами до момента продажи и предоставить новую выписку из домовой книги без третьих лиц. Следует учитывать, что те, кто имеют права на квартиру на основании завещательного отказа, не утратят это право в любом случае.
Проблемы с дееспособностью продавца
Если возникают сомнения по этому поводу, то перед заключением сделки необходимо озаботиться справкой из психоневрологического диспансера о возможности заключения этим человеком любых сделок в принципе. Он не должен вообще состоять на учете в психоневрологическом диспансере.
Также может потребоваться справка из органов опеки и попечительства, что нет судебных решений об ограничении дееспособности или признании продавца недееспособным.
Унаследованная квартира
Если ее владелец унаследовал квартиру по закону, то необходимо проверить истечение шестимесячного срока в течение которого на квартиру могут заявить свои права другие наследники. Вообще, покупать наследуемые квартиры лучше после года с момента вступления продавцом в права владения, когда пройдет срок исковой давности.
Квартира продается мошенником
При малейших сомнениях в добропорядочности продавца от сделки лучше отказаться. Если все-таки решились, то проверяйте фото и данные паспорта, историю приобретения права собственности конкретно этим человеком и историю операций с квартирой, сходите в управляющую компанию и проверьте наличие задолженности, познакомьтесь с соседями.
Идеальный вариант – найм адвоката или юриста-риелтора, который имеет опыт совершения сделок с проблемной недвижимостью.
Квартира в Сочи может стать идеальным приобретением, если вы досконально ознакомитесь с документами и совершите сделку строго по закону, у нотариуса с солидной репутацией. В таком случае эта недвижимость будет радовать долгие годы и не создавать проблем в дальнейшем.
