Коммерческая недвижимость всегда пользуется повышенным спросом, особенно если характеризуется удобным расположением для потребителей.
Собственники квартир, расположенных на первом этаже, имеют очень выгодные перспективы, реализовав которые можно получить достаточно приличный доход. Осуществив перевод такого помещения в статус нежилого, можно открыть в нем небольшой магазин, салон красоты, офис, торговое представительство.
Одним из методов применения нежилого помещения является выгодная сдача его в аренду. Стоимость на такие объекты достаточно высока, что в полной мере за короткий период времени сможет окупить расходы.
Для того, чтобы получить соответствующие документы, необходимо пройти ряд обязательных процедур. Все они обозначены в ЖК РФ. Также необходимо будет учитывать и нормативные правовые акты местных органов. На самом деле процесс переведения жилого помещения в нежилое достаточно сложный и длительный, так как требует согласования с различными государственными структурами.
Аспекты законодательства
Собственникам жилья в первую очередь необходимо изучить законы, касающиеся этой области, чтобы четко понимать, что разрешено, и за какие нарушения могут быть наложен штраф. Поскольку не все помещения можно использовать для коммерческих целей, то естественно, что в законодательных актах описаны все ограничения.
Квартиру запрещено переводить в нежилую в следующих ситуациях:
- квартира используется в качестве постоянного жилья;
- проводить перевод отдельных комнат. Документы могут быть выданы только на весь объект целиком;
- запрещено обустраивать помещение для коммерческого использования, если нет возможности обустроить отдельный вход. Запрещен проход через подъезд, так как эксплуатация помещения может мешать жильцам;
- объект недвижимости не должен быть сдан в аренду, иметь долговые обязательства или быть в залоге у третьих лиц.
Подготовку документов можно начинать лишь в том случае, если все требования действительно можно выполнить.
Последовательность действий
Если ранее имела незаконная перепланировка, то лучше сразу же принять меры по приведению всех документов и проведенных работ в соответствие с законом.
Для этого необходимо будет обратиться в соответствующие органы для поиска решений данного вопроса, пригласить специалистов из БТИ для проведения обследования квартиры и замеров параметров помещения, внести изменения в технический план квартиры. После этого уже можно приступать непосредственно к получению документов на нежилое помещение.
Всю процедуру можно условно разделить на несколько этапов, на каждом из которых потребуется представлять определенный пакет документов. Рекомендуется подготовить его изначально, чтобы сократить затраты времени. Поскольку это длительный процесс, то недостача какого-либо документа лишь усложнит его.
I Этап: подготовка документов и подача заявления
Закон наделил полномочиями по переводу жилых помещений в нежилые помещения органы местного самоуправления (администрации, мэрии и т.п.), в которых специально для реализации данных полномочий создается межведомственная комиссия.
В комиссию включаются представители органов представительной и исполнительной власти, надзорных и контролирующих органов, в том числе, технического надзора и другие лица. Именно межведомственная комиссия после проведения обследований и подготовки заключения принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое.
Для начала процедуры собственник должен обратиться с заявлением в межведомственную комиссию, приложив установленный пакет документов, в который входят:
- копия паспорта заявителя (если обращается представитель собственника, то необходимо будет предоставить доверенность, заверенную нотариально, которой подтверждается право представления интересов заявителя);
- документы подтверждающие право собственности;
- технические документы на объект;
- заключения пожарного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора, заключение организации, осуществляющей эксплуатацию многоквартирного дома, о состоянии здания (дом не должен быть признан аварийным);
- справку из управляющей компании или другой эксплуатирующей организации, в которой будут указаны сведения о квартире и соседних помещениях;
- письменное согласие соседей;
- проектная документация, отображающая переустройство квартиры и планируемые изменения (в случае необходимости);
- другие документы, включенные в перечень, утвержденный федеральным законодательством.
Сотрудник, ответственный за прием документов, обязан выдать заявителю расписку, в которой перечисляются предоставленные документы, а также указывается номер входящего и дата подачи документов. С этого момента начинается отсчет исполнения процедуры перевода жилого помещения в нежилое (в соответствии с законом такой срок составляет 45 дней).
Однако межведомственная комиссия может отказать в переводе помещения. Произойти это может по следующим причинам:
- перевод помещения не соответствует требованиям и условиям;
- предоставлен неполный пакет документов;
- не получено согласие других членов семьи собственника квартиры;
- не получено согласие соседей;
- другие основания, установленные законом.
Если собственника помещения не устраивает отказ, он находит его немотивированным и необоснованным, то он может обратиться с иском в суд с требованием опротестовать заключение межведомственной комиссии.
II Этап: расчет стоимости изменения статуса помещения
После того как было получено положительное решение межведомственной комиссии, собственник квартиры (или его официальный представитель по доверенности) должен обратиться в БТИ, представив определенный пакет документов:
- технический паспорт;
- документы, подтверждающие право собственности;
- решение межведомственной комиссии;
- другие документы, определенные соответствующими регламентами.
Далее специалисты бюро технической инвентаризации на основании полученного заявления и документов произведут расчет стоимости перевода, подготовят документы, обосновывающие и закрепляющие расчеты. После этого собственник квартиры должен будет оплатить указанную стоимость.
Отдельно следует отметить, что для проведения расчетов учитывается целый ряд объективных факторов: месторасположение многоквартирного дома, год постройки, техническое состояние здания и квартиры, район, в котором расположен многоквартирный дом, наличие рядом расположенных аналогичных помещений, коммерческую привлекательность и другое.
III Этап
После того, как были проведены первые два этапа, собственник квартиры оплатил перевод помещения в статус нежилого, необходимо зарегистрировать новый объект в органах государственной регистрации и получить новое свидетельство на право собственности.
При обращении в регистрирующий орган необходимо будет предоставить:
- решение (или заверенную копию решения) межведомственной комиссии;
- платежный документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины;
- копию паспорта собственника квартиры (или доверенность, если действует официальное лицо, представляющее интересы владельца недвижимости);
- другие документы, установленные регламентами.
При подаче собственнику квартиры выдается расписка в получении документов, в которой указана дата, когда будут готовы новые регистрационные документы, которые можно получить в назначенное время при предъявлении паспорта гражданина РФ. На этом процедуру перевода квартиры в нежилое помещение можно считать завершенной.
