Если планируется продажа квартиры, важно серьезно подойти к подготовке не только жилья, но и документов. От их наличия зависит скорость предварительной проверки будущим покупателем и подписание договора. Какие документы собственника квартиры потребуются для заключения сделки?
Документы для проверки безопасности сделки
Потенциальный покупатель предварительно запрашивает документы, по которым можно судить о чистоте и юридической законности сделки. Такой же список запрашивает банк, если квартира приобретается за счет кредитных средств. Для проверки потребуется следующее:
копия паспорта всех собственников;
выписка из ЕГРН;
свидетельство о заключении брака;
если был развод, предоставляется свидетельство о расторжении брака;
выписка из финансово-лицевого счета;
справка о том, что нет задолженности по дополнительным платежам, таким как пользование домофоном и интернетом;
выписка из домовой книги, включая архивный документ с внесением ранее прописанных жильцов;
справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Потенциальному покупателю важно удостовериться, что данные собственника и продавца идентичны. Также проверяются зарегистрированные лица и ранее прописанные граждане, у которых может быть право на проживание на жилплощади. Проверяется наличие долгов. По выписке из ЕГРН можно судить об отсутствии обременения в виде ареста недвижимости или ипотеки.
Обязательные документы для совершения сделки
Если предстоит продажа квартиры документы потребуются для оформления сделки в регистрационной службе. Список будет аналогичным, если они подаются через МФЦ. В качестве обязательных документов предоставляется:
паспорт гражданина РФ;
свидетельство о рождении, если собственнику еще нет 14 лет;
правоустанавливающий документ, подтверждающий собственность;
выписка из ЕГРН;
технический паспорт.
В качестве правоустанавливающего документа предоставляется договор обмена, дарения, купли-продажи, акт о приватизации или свидетельство о вступлении в наследство. Один из этих документов подтверждает принадлежность квартиры конкретному лицу. Важно заранее удостовериться, что в документах нет ошибок или несоответствий. В обратной ситуации можно запросить дубликаты в соответствующих учреждениях.
Документы при наличии несовершеннолетних
Если единственным собственником или совладельцем является ребенок, предоставляются дополнительные документы. Нужно подтвердить, что права несовершеннолетнего не нарушаются. На совершение сделки требуется согласие из опеки. Как правило, проводится одновременное приобретение другой квартиры, где для него выделяется соответствующая доля.
Сделка является недействительной, если разрешение из опеки не получено. Сотрудники удостоверятся, что ребенку выделяют аналогичную или большую собственность в другом объекте недвижимости.
Разрешение от органа опеки
Чтобы законно продать квартиру, оба родителя должны предварительно обратиться в орган опеки по адресу нахождения квартиры. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, разрешение не потребуется.
Предоставляются такие документы:
заявление от обоих родителей или опекунов;
решение суда об усыновлении, если ребенок не является родным;
правоустанавливающие документы на покупаемый и продаваемый объекты;
свидетельство о рождении ребенка, подтверждающее родственные связи с родителями;
технические паспорта на обе квартиры.
Если ребенку предоставляют долю в другой квартире, предоставляется выписка из ЕГРН и технический паспорт. По ним понятно, соответствуют ли условия предыдущим. Имущество может принадлежать как родителям, так и другим близким родственникам. Как только сотрудников органов опеки убедится, что несовершеннолетнего не ущемляют в правах, предоставляется разрешение на оформление сделки.
Документы от супруга владельца
Если владелец недвижимости состоит в законном браке, нужны дополнительные документы от супруга. Предоставляется свидетельство о заключении брака. Оно необходимо, чтобы уточнить, покупалась ли в браке собственность. Если недвижимость куплена в браке, предоставляется нотариальное согласие на заключение сделки.
Если продавец разведен, предоставляется свидетельство о расторжении брака. Предоставляется согласие, если вопрос о собственности не урегулирован официально и квартира покупалась в браке.
Если у супругов выделены доли в недвижимости, они могут вместе присутствовать на заключении сделки. В обратной ситуации один из них предоставляет нотариальную доверенность на совершение сделки с общей собственностью. При отсутствии такого документа опытный юрист быстро оспорит сделку.
Внимание! Разрешение от супруга не требуется, если квартира приобреталась до брака, была подарена или унаследована. В этом случае недвижимость не относится к категории совместно нажитой, а у второго супруга нет права претендовать на ее часть.
Отдельного внимания заслуживает жилая недвижимость, приобретенная за счет ипотечных средств до брака, если выплаты производились после его заключения. В этой ситуации продавца часто просят подготовить расписку о том, что при возникновении финансовых претензий он их решит самостоятельно.
Возможные нюансы
Чтобы успешно провести сделку, важно удостовериться в отсутствии дополнительных проблем. Среди них выделяют наличие обременения или планировочное решение, которое не соответствует техническому плану.
Если имеется значительный долг и судебное решение, приставы могут наложить арест. Это делается, чтобы предотвратить совершение сделок. Данное обстоятельство фиксируется в выписке из ЕГРН. Если квартира находится в залоге у банка и долг полностью не выплачен, требуется отдельное разрешение от него. Как правило, финансовая организация настаивает на предварительном погашении кредита. Но иногда договор переоформляется на нового владельца.
Внимания заслуживает незаконная перепланировка, которая может стать препятствием к продаже недвижимого имущества. Если план квартиры не соответствует реальной ситуации, покупатель может отказаться от подписания договора. При наличии перепланировки без предварительного разрешения лучше предварительно ее узаконить. Если покупатель выберет такую квартиру, при наличии претензий от контролирующих органов придется возвращать ее к первоначальному состоянию. Ответственность ложится на собственника независимо от виновника произошедшего.
Таким образом, для продажи недвижимости придется подготовить внушительный пакет документов. Они позволяют удостовериться в безопасности сделки, а также подтвердить законность предстоящей сделки. Если их подготовить заранее, договор купли-продажи можно заключить в короткий срок, а уже через несколько дней покупатель передаст оплату.
Точный комплект документов зависит от индивидуальной ситуации, несовершеннолетних совладельцев, наличия супруга. Поэтому гораздо эффективнее обратиться к профессионалам. Точно определяется перечень требуемых документов и они собираются в короткий срок.
