4 августа этого года в законодательство РФ были внесены существенные поправки, касающиеся процедуры строительства индивидуальных жилых сооружений. В соответствии с новым Федеральным законом, введены нормы, освобождающие застройщиков от обязанности получения специальных разрешений на ведение строительных работ и последующий ввод сооружения в эксплуатацию.
Утверждено четкое определение объекта ИЖС
Новый Федеральный закон теперь дает четкое определение объекта ИЖС. Этот объект должен соответствовать ряду нижеуказанных требований:
Этажность сооружения должна быть не больше трех этажей.Максимальная высота индивидуального жилого здания должна быть равна или меньше двадцати метров.В данном объекте должны быть помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей и прочих нужд.
Объекты ИЖС не должны использоваться с целью разделения на отдельные составляющие недвижимого имущества.
В новой редакции закона также утверждены официальные определения этого объекта. Теперь в официальной документации РФ для обозначения объекта ИЖС могут использоваться понятия «индивидуальный жилой дом» и «жилой дом».
Как было раньше?
Для понимания всех преимуществ нового закона, стоит напомнить, что раньше для сооружения индивидуального объекта недвижимости требовалось получение разрешения. Подобная документация служила подтверждением факта соответствия проекта сооружения требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Без наличия данной документации ни один застройщик не мог начать строительные работы, реконструкцию или капремонт объектов ИЖС.
К тому же после завершения строительных работ застройщику нужно было оформить дополнительное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Нарушение этих требований влекло за собой наложение административного штрафа.
Особенности новых правил
Но все-таки поправки, внесенные в действующее законодательство, направлены не только на облегчение жизни застройщиков, но и для заполнения пробелов в вопросе законодательного регулирования эксплуатации незаконных построек. Теперь органы исполнительной власти получили законные основания для выявления незаконно возведенных сооружений и их последующего сноса. Подобными полномочиями наделены органы строительного и земельного надзора, а также представители госнадзора в сфере охраны водных объектов и природных территорий.
Новый закон существенно расширяет права уполномоченных органов относительно принятия решений в вопросах сноса незаконных построек во внесудебном порядке. Поэтому уже сейчас можно предположить, что владельцам таких построек ничего не остается, как предпринять меры, необходимые для узаконивания данных объектов недвижимости. В противном случае у них не будет возможности сохранить самовольно построенные сооружения.
О порядке согласования
Как же теперь будет проходить согласование строительных работ, касающихся возведения индивидуальных домов? Сразу же после вступления в юридическую силу внесенных поправок был установлен уведомительный порядок строительных работ на:
земельных участках ИЖС;
садово-дачных участках;
участках ЛПХ (личного подсобного хозяйства) в границах городов, сел и других населенных пунктов.
Теперь застройщик должен уведомить местные органы самоуправления о планируемом возведении индивидуального дома. Никаких разрешений не требуется. Оформить уведомление можно несколькими способами – почтой России, через МФЦ или посредством официального сайта госуслуг.
В заявлении застройщик должен сообщить свои личные данные и кадастровый номер участка, на котором планируется проведение строительных работ. В заявлении необходимо указать размеры возводимого сооружения и его этажность. Еще одно важное требование – застройщик должен уведомить органы самоуправления о том, что возводимое здание не будет использоваться для разделения на отдельные объекты недвижимого имущества.
В письме следует дополнительно указать свой почтовый адрес или e-mail для отправки ответного уведомления о соответствии объекта требованиям, которые установлены действующим законодательством.
К заявлению нужно приложить документ, подтверждающий право эксплуатации земли. Это может быть выписка ЕГРН, арендный договор и т.д. К уведомлению может потребоваться приложение и другой документации:
описания экстерьера объекта ИЖС или садового домика;
документ, который подтверждает полномочия застройщика (актуально, если уведомление направляет представитель владельца или арендатора земельного участка);
переведенные на русский язык документы о госрегистрации иностранного юрлица (актуально, если в качестве застройщика выступает иностранная компания).
Как долго ждать ответа?
Ответ от местной администрации должен прийти через 1-2 недели. Такой срок необходим для проверки объекта на его соответствие требованиям, указанным в новом законодательстве. В настоящее время уведомление от администрации составляется в свободной форме. Но в будущем министерством строительства России будет утверждена единая форма этого документа.
Застройщикам следует обязательно знать, что администрация не имеет права запретить строительство, если объект по каким-то критериям не соответствует закону. Администрация вправе только лишь направить уведомление об этом несоответствии. Причем ее позиция должна быть четко обоснована.
Уведомление о несоответствии должно быть отправлено в течение 7 дней после получения заявления. Если на протяжении данного срока орган местного самоуправления не уведомит о имеющихся проблемах, строительство автоматически будет считаться согласованным. Если же застройщик вообще не получит уведомления от администрации населенного пункта, он может начать строительные работы в соответствии с указанными ранее параметрами в течение 10 лет со дня направления своего заявления.
С кем согласовать строительство?
Местная администрация – это не единственный орган, с которым можно согласовать возведение объекта ИЖС. С нынешнего года уведомление о строительстве можно направлять в любые органы исполнительной власти.
В целом последние нововведения в законодательстве РФ предоставили застройщикам довольно-таки гибкие условия для строительства индивидуальных домов. Благодаря этому, правительство России надеется снизить число незаконных самовольных построек. Поправки в законодательство позволят не допускать строительство жилых сооружений частного характера только при наличии грубых и явных правонарушений. К таковым можно отнести несоответствие планируемой постройки установленному виду применения земельного участка и параметрам застройки в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Помимо этого, изменения в законодательстве призваны не допустить возведение частной недвижимости в охранной зоне или там, где строительные работы вообще запрещены.
