Сочи — один из самых популярных курортов в России, пользующийся высоким спросом у тех, кто планирует приобретение недвижимости. Здесь предлагается большой выбор квартир в многоэтажных домах, таунхаусов и коттеджей. Какие тенденции рынка недвижимости Сочи наиболее актуальны?
Основные тенденции спроса на недвижимость
В 2019 году меняется ситуация на российском рынке недвижимости. Если ранее снижалась стоимость и предлагались значительные скидки, в текущем году появляется тенденция к увеличению цен. В среднем по России оно пока составляет 4-5%. Прогнозируется, что цены достигнут пика к 2022 году.
Текущий год является последним, когда можно заключить выгодную сделку, так как завершаются проекты, которые были запущены в предыдущие два года. С середины 2019 года застройщики вынуждены переходить на новую систему эскроу-счетов, из-за которых невозможно будет тратить средства дольщиков на текущее строительство. В результате пропадает необходимость предлагать квартиры по сниженным ценам на первоначальной стадии строительства.
Направления спроса в Сочи
Здесь идет активный снос незаконных построек, проекты которых не утверждались должным образом и возводились на неподходящих категориях земель. В связи с этим увеличивается спрос на надежные объекты, возводимые по всем требованиям законодательства. В результате цены на недвижимость увеличиваются.
По состоянию на май 2019 годы предлагаются следующие цены на недвижимость:
самое дешевое предложение — 37 тыс. рублей за 1 кв. м.;
наиболее дорогое предложение 1 млн. 322 тыс. рублей за 1 кв. м.
Можно подобрать недвижимость, в зависимости от стиля жизни, расположения значимых объектов. Стоимость растет пропорционально близости к морю. Лидирующую позицию занимают апартаменты свободной планировки с большой площадью.
Изменения по ФЗ № 214
Они коснутся всех регионов, не исключением становится и Сочи. В полной мере они начинают действовать с июля 2019 года. Они призваны повысить безопасность покупателей, но приводят к увеличению стоимости отдельных квартир. Можно выделить следующие изменения в ФЗ № 214:
застройщик обязуется предоставлять СМИ и выкладывать в сеть проектную декларацию;
создается реестр надежных застройщиков, в который входит более 5000 компаний;
вводятся эскроу-счета, гарантирующие возврат средств, если застройщик не передаст квартиру после окончания строительства;
деньгами дольщика компания может воспользоваться только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
проведение оплаты теперь контролируется банком;
ужесточается контроль со стороны государства;
компания несет полную ответственность за любые дефекты и недоработки;
застройщик должен иметь капитал в размере от 10% стоимости строительства.
С 1 июля 2019 года вводятся изменения, которые коснутся всей строительной сферы. Это приведет к тому, что на рынке останутся только надежные компании с большими мощностями и капиталом.
Рынок недвижимости Сочи
Свою особенность имеет недвижимость Сочи 2019 года. Благодаря снижению ставок по ипотечным кредитам спрос на квартиры не падает несмотря на наметившийся рост цен. Здесь своя специфика интереса со стороны потенциальных покупателей. Вторичный рынок сокращается по отношению к предложениям в новостройках.
Отдельного внимания заслуживает сегмент элитных квартир. В среднем по России интерес к нему падает. На сегодняшний день спрос составляет порядка 25-30 % по отношению ко всем предложениям. Все больше потенциальных покупателей обращает внимание на сегмент эконом и комфорт-класса. В Сочи же обратная ситуация. Специалисты рекомендуют таким покупателям обращаться к экспертам, которые работают именно по данному направлению. Они подберут лучшие предложения, подходящие по расположению, площади и планировочному решению.
Особенности вторичного рынка
Несмотря на общую тенденцию к увеличению цен, на вторичном рынке ситуация обратная. Владельцы квартир в старом фонде готовы снижать цены, если необходимо быстро продать квартиру. Но те, кто купил квартиры несколько лет назад, не готовы к такой ценовой политике. Поэтому присутствуют предложения, которые соответствуют предложениям в новостройках.
Еще один фактор — сильная зависимость от курса доллара. Точные предсказания сделать сложно, особенно с учетом происходящего в последние 5 лет. Если доллар значительно вырастет по отношению к рублю, на рынке может произойти паника. А это приведет к падению средних цен, а также общему снижению активности. По прогнозам экспертов к концу 2019 года предложения на вторичном рынке станут дешевле на 5-15 % в зависимости от места расположения. В целом же покупатели выбирают вторичный рынок только в том случае, если планируют серьезно сэкономить на покупке.
Особенности первичного рынка
Что касается новостроек, здесь обратная ситуация. Цены будут только расти, а снижение в ближайшие годы не предвидится. По итогам текущего года ожидается рост на 10-15 %. В последующие годы планируется более высокий рост, поэтому рекомендуется покупать квартиру уже сейчас.
Главные факторы — изменение законодательства и рост инфляции. Застройщики больше не смогут планировать проекты за счет средств дольщиков. Деньги будут находиться на специальных счетах в банке, а забрать их можно только после полной передачи квартиры и подписания акта приема-передачи. Государство вводит данную меру, чтобы обезопасить граждан и снизить количество исков от дольщиков. Но это также не позволит приобретать недвижимость на стадии котлована по более выгодной стоимости.
Все это означает, что застройщики будут вынуждены строить объекты за счет собственных и банковских средств. А переплата по кредитам будет вкладываться в конечную стоимость недвижимости.
Советы специалистов
Многое зависит от наличия достаточных накоплений и необходимости привлечения ипотечных средств. Эксперты предлагают уже сейчас вкладываться в приобретение недвижимости, особенно если речь идет о первичном рынке. В следующем году прогнозируется еще больший рост цен, а спрос на новостройки будет расти. К тому же, остается все меньше свободного места под застройку с удобным расположением и комфортной транспортной развязкой.
Также 2019 год является отличной возможностью для покупки квартиры в ипотеку, так как проценты достигли своего исторического минимума. В дальнейшем можно столкнуться с ростом процентных ставок и ужесточением требований со стороны банков.
Основное внимание стоит уделить подготовительному этапу. Благодаря правильному подбору объекта можно заключить выгодную сделку. Квартира должна отвечать удобному расположению, иметь хорошую инфраструктуру, комфортную площадь и планировочное решение. После выбора параметров можно рассматривать предложения с учетом их стоимости.
Таким образом, в Сочи своя специфика рынка недвижимости. Аналогичные предложения могут существенно отличаться по стоимости. А подобрать подходящий по всем параметрам объект не так просто. Поэтому лучше обратиться в агентство недвижимости, где подберут лучшее предложение по оптимальной стоимости и без рисков.
