За 1,5 месяца в России уже дважды повышалась ключевая ставка. Сначала был установлен размер 12 %, а теперь — до 13 %. При этом Центробанк опубликовал прогнозы на будущий год (2024) со ставкой 11,5-12,5 %. Из-за увеличения ключевой ставки возросли проценты по кредитным продуктам. Эксперты уверены, что населению не стоит ожидать их быстрого снижения и стабилизации ситуации.
Ипотечная ставка зависит не только от ключевой, но и целого ряда аспектов. В первую очередь, это политическая и экономическая ситуация в государстве. Брокер ипотечного направления Дмитрий Ракута уверен, что не стоит строить прогнозы далеко вперед. Но вероятнее всего, ставка по ипотечным продуктам будет удерживаться в течение 2-3 лет в диапазоне 13-14 % для вторичного жилья. Далее ставка по ипотеке будет снижаться, но будет это происходить в несколько этапов, учитывая политическую обстановку.
Если взять в качестве примера окончание СВО, банковский сектор скинет «оковы» санкций. Тогда можно ожидать спада ставки на ипотечную недвижимость (ниже 11 %).
Дмитрий Ракута также уверен, что рынок начнет адаптироваться. В России уже случались периоды, когда наблюдался резкий рост ставки до 20 % и больше. Активнее всего продажи квартир идут в новостройках. Второе место по популярности занимает частный жилой сектор. Но из-за обретения стремительной популярности вряд ли можно найти объекты, которые составят конкуренцию первичке.
Новостройки занимают первое место по продажам. Кроме действующей льготной программы, ЦБ уже проанонсировал постепенное сворачивание льготной ставки по процентам. Минимальный первоначальный взнос уже возрос до 20 %. Также будет ограничено количество программ, работающих на льготных условиях.
Инвесторы и граждане не зря задумываются о том, стоит ли сейчас покупать жилье в новостройках. На втором месте стоит индивидуальное жилищное строительство. Кроме самостоятельного строительства, на рынке работают крупные застройщики, работающие с крупными многоквартирными проектами. В настоящее время ипотека на льготных условиях недоступна. Есть шанс, что в 2024 году будет возобновлена сельская ипотека по ставке 3 %. Это может мотивировать рынок.
Какая ситуация складывается сегодня
В России пока нет тенденции к снижению цен на рынке недвижимости. Поэтому актуальную статистику можно представить следующим образом:
на 1 января 2019 года цена за 1 кв.м. жилья по России в среднем составляла 60 000 рублей;
на 1 января 2023 года стоимость за 1м2 возросла до 110 000 рублей.
На основании данной информации можно сделать вывод, что стоимость 1м2 увеличилась фактически в 2 раза за 4 года. При этом уровень инфляции составил менее 40 %. Большое влияние на стоимость оказала пандемия COVID-19. В результате цены на строительные материалы возросли в 2 раза.
В результате цены на строительство резко возросли. Из-за раннего запуска ипотечных программ на льготных условиях стоимость взлетела в несколько раз. Но чиновники не ожидали подобного эффекта.
Банки массово выдают ипотечные займы на приобретение жилья на вторичном рынке и на новостройки. Поэтому уровень дохода россиян начинает снижаться с каждым годом. Вероятность стабилизации ситуации на рынке крайне мала. По этой причине цены так и будут расти.
Стоит ли покупать квартиры?
Из-за того, что стали действовать новые повышенные ставки, множество сделок по приобретению жилья на вторичном рынке было аннулированы. Теперь пользуются ипотекой только те граждане, у которых нет времени ждать, а также те, кто берет кредит на часть суммы.
Всех граждан можно разделить на две категории:
К первой относятся те, кто сменил ориентацию на первичный рынок или вовсе решил подождать и отложил приобретение жилья. Как утверждает эксперт Дмитрий Ракута, многие люди продолжают арендовать жилье, так как это дешевле, чем выплачивать ипотеку.
Вторая категория — это клиенты, которые планируют продать свое жилье и купить новое как альтернативу. Кредитное плечо составляет не более 1-2 млн. рублей. Такие условия практически не сказываются на размере ежемесячного платежа.
Эксперты не рекомендуют перекрывать нехватку денежных средств потребительским кредитованием. С финансовой точки зрения такое решение только принесет дополнительные траты.
Потребительское кредитование — это совершенно другой продукт со своей историей. При сроке кредитования на 5 лет размер страховки будет выше, если сравнивать с ипотекой. В результате заемщику придется выплатить двойную сумму займа. Ипотека — это кредитное предложение с долгосрочной перспективой (сроком до 30 лет). Здесь работают иные процентные ставки, поэтому размер ежемесячного платежа будет ниже.
Дмитрий Ракута утверждает, что даже если не достает суммы всего в 1 млн. рублей, то в любой ситуации будет выгоднее оформить ипотечный продукт, а не потребительский заем. Если сравнивать с прошлогодней ситуацией, то даже при оформлении ипотеки по ставке 14 % можно рассчитывать на рефинансирование. Вряд ли эта опция перестанет действовать в ближайшие годы.
Такое решение может иметь только экономический или политический характер. Если ЦБ примет решение увеличить ставку до 20 %, рефинансирование не будет иметь никакого смысла, так как ставка будет 22-23 %. В данной ситуации нужно понимать, как правильно платить на текущих условиях.
Как будет складываться ситуация с ценами
Можно выделить только один положительный момент в увеличении ставок — это перспектива снижения стоимости. Все эксперты уверены, что такой тенденции избежать невозможно.
Есть много предложений по цене ниже уровня рынка. Еще в прошлом году такого не было. Например, при срочной продаже, когда владелец не может больше выплачивать заем, покупатель может найти предложение со скидкой 20-30 %. Но такие истории - скорее исключение. Если ситуация не поменяется, ключевая ставка и проценты сохранятся на прежнем уровне для вторичного рынка. Соответственно, в январе-феврале 2024 года наступит период снижения цен по всему российскому рынку.
К концу года планируется повышенная активность рынка. Это преимущественно связано с желанием людей завершить свой список планов.
В сентябре, октябре, ноябре и декабре тоже будут проходить сделки. Эксперт объясняет, что в эти месяцы люди стараются закрыть вопросы с жильем как можно быстрее. Далее спрос идет на спад, включая количество предложений на рынке. Также на ситуацию влияет курс доллара. На этом фоне многие люди не готовы продавать свои квартиры из-за обесценивания рубля.
Эксперт-аналитик и директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко уверен, что цены снизятся на вторичном рынке и на первичное жилье. Ожидается, что стоимость новостроек будет падать в первую очередь.
В настоящее время образовалась большая разница в ценах, если сравнивать первички и квартиры на вторичном рынке. Стоимость новостройки выше на 20 %. Такой показатель только подогревает интерес к ипотечным продуктам. Вероятно, что повышение ключевой ставки и процентов по ипотеке коснется первичную недвижимость.
Экономические корректировки длятся месяцами, а то и кварталами. Быстрых изменений ожидать не стоит.
Куда стоит вкладывать финансы
Эксперт и аналитик Юрий Кочетков уверен, что при нынешних показателях ключевой и ипотечной ставок надежнее вкладываться в недвижимость. Это поможет не только сохранить деньги, но и выйти в плюс.
Если заемщик использует ипотеку на субсидированных условиях, то ставка по процентам составит 7-8 % при условии, что ожидаемый уровень инфляции составит 15-16 %. Такая ситуация означает следующее: гражданам дают деньги дешевле, чем их стоимость. Тогда субсидированная сделка будет выгодна, причем независимости от объекта недвижимости.
На вторичном рынке ситуация складывается по-другому. На нынешних ипотечных ставках невозможно выиграть. Но их можно использовать в качестве инструмента по сохранению денег. Предварительно нужно просчитать риски.
Приобретая жилье на вторичном рынке, больше вероятности заплатить реальную стоимость. Но существует риск того, что стоимость жилья постепенно снизится. Но его можно сдавать в аренду или использовать для проживания.
Первичный рынок сохраняет риски того, что клиент попадет в мошеннические схемы рефинансирования. Также сохраняются риски обрезания финансирования. Тогда недостроенный объект может быть заморожен. Неизвестно, когда получится обзавестись своим жильем.
Существует и альтернативный вариант вложения денег — это коммерческие объекты недвижимости. Но перед тем как становится участником такой истории, нужно изучить данную сферу более подробно и постараться понять специфику бизнеса.
Корзина повседневных товаров выросла в цене примерно на 30 %, и это всего за один год. Недвижимость тоже поднимется в цене, но этот процесс обычно происходит постепенно. Сейчас основная проблема не в дорогих товарах и услугах, а в дешевых деньгах. Этому способствуют растущая инфляция и паника на рынках. Именно поэтому инвестирование в недвижимость становится важным шагом для сохранения и приумножения капитала.
Как выбрать локацию?
Выгода от приобретения коммерческой недвижимости во многом зависит от города, местоположения, активности бизнес-деятельности. Например, в Сочи и на Красной Поляне пик активности - лето и зима. Самыми выгодными станут вложения в недвижимость, которая связана с туристической индустрией. Важный фактор — привлекательность региона для отдыхающих, что обеспечивает стабильный спрос на коммерческую недвижимость летом.
Вне зависимости от ситуации на рынке, недвижимость — это всегда выгодно, поскольку она может приносить активный доход. Вложения принесут профит уже в ближайшее время, предотвратив инфляцию ваших сбережений.
Помните, чтобы завтра было светлым и позитивным, сегодня нужно предпринимать взвешенные действия.
Не ждите обесценивания своих сбережений и капиталов в рисковых активах — инвестируйте грамотно. Здания у моря и в горах — это актуальные инвестиции, которые быстро окупаются.
