Кредит, предоставляемый заемщику на строительство частного дома относят к категории ипотечного кредитования. Это непростой вид займа, поэтому, если клиент собирается осуществить постройку собственного дома, ему придется серьезно потрудиться, выполняя все условия банка, собирая нужную документацию. Результатом этих стараний станет здание, возведенное по собственному проекту.
Основная сложность, которая присутствует в данном виде ипотечного кредитования, состоит в том, что нет определенной залоговой стоимости помимо стоимости земельного участка. Когда клиент берет ипотеку, банк накладывает обременение на покупаемое имущество. До того момента, как ипотека будет выплачена полностью, имущество будет в залоге у банка - это своеобразная гарантия возврата средств. В случае ипотеки на строительство частного дома сделать это невозможно.
Причина кроется в том, что на этапе получения кредитных средств самого дома ещё нет. Используя проект здания невозможно определить будущую стоимость. Поэтому потенциальному заемщику необходимо искать варианты иного залога. Важно понимать, что ни одна банковская организация не станет рассматривает заявку на ипотеку без залога.
Отличие обычного ипотечного кредита от ипотеки на строительство дома
Банковская организация не может предоставить кредит, сумма которого составит больше 70% стоимости земли. Как правило, клиенту требуется гораздо большая сумма денежных средств. Она может составлять от 2 до 5 стоимостей земельного участка.
У клиента нет возможности обеспечить ипотеку залогом, используя именно земельный надел. Соответственно, можно сделать вывод, что это потребительский кредит на большую сумму, которую получить крайне сложно. Именно это становится причиной большого количества отказов.
При использовании ипотечного кредитования для новой или вторичной недвижимости всё намного проще. Приобретаемый объект уже имеет стоимость, кроме того, он ликвиден. В случае, если клиент не сможет выплатить ипотеку, недвижимость легко может быть реализована.
Еще один важный момент - это ставка на ипотеку. Если клиент хочет взять кредит на постройку собственного дома, ему нужно быть готовым к тому, что ставка будет выше чем при стандартном ипотечном продукте. Это объясняется повышенными рисками банковской организации. Многие банки предоставляют ипотеку на строительство дома не всей суммы полностью, а частями. Это может быть более выгодно для заемщика.
Как получить ипотеку на строительство дома?
Для получения кредитного продукта на строительство собственного загородного дома необходимо обеспечить его дополнительным залогом. В качестве дополнительного залога может использоваться только недвижимость, которая находится в собственности у заемщика. Это потребуется подтвердить документально.
Помимо этого, банк может затребовать документ, который определит, каким образом собственник получил объект во владение: договор купли-продажи, документ на получение наследства, договор дарения.
Важно понимать тот факт, что предоставить в залог чужое имущество невозможно. Такое условие присутствует исключительно в сторонних небанковских организациях.
Если у клиента есть в собственности какая-либо недвижимость, он может рассмотреть несколько вариантов строительства дома в ипотеку:
- Оформление ипотечного кредита на строительство дома под залог уже имеющегося жилья. Представленный вариант выступает в качестве наиболее сложного с точки зрения оформления, но может быть намного выгоднее других. При наложении обременения на собственность, заемщик имеет право продолжать полноценно ее использовать. Единственное, что будет запрещено - это смена собственника.
- Оформление нецелевого кредита под залог недвижимого имущества. Полученные средства направляются на строительство. Данный вариант более прост в оформлении, однако заемщик может столкнуться с менее выгодными условиями.
В качестве залога в редких случаях может использоваться земельный участок, предназначенный для строительства здания. В этом случае земля должна быть в собственности клиента.
Важный нюанс: по одному ипотечному договору у заемщика не получится и приобрести землю, и построить на ней недвижимость. Ипотека на строительство дома предполагает, что у обратившегося есть оформленный на него земельный участок.
Особенности строительства при ипотечном кредитовании под залог земельного участка
Разберемся более подробно, как взять ипотеку под земельный участок.
- На первоначальном этапе банковская организация может потребовать осуществить оценку земельного участка.
- Исходя из выявленной стоимости в акте оценки, банк назначит максимальную возможную сумму покрытия кредита. Стандартно это не больше 70-80% от рыночной стоимости участка.
В большинстве случаев оценка осуществляется силами клиента. Соответственно, заемщик самостоятельно ищет эксперта, либо используют организацию, которую ему посоветуют банк. При оценке осуществляется выезд эксперта на место, изучение объекта и местности, осуществление замеров.
Основные характеристики земельного участка позволяют оформить акт, в котором указывают его рыночную стоимость. Полученный акт оценки будет актуален в течении полгода после экспертизы.
Банковская организация будет способна предоставить ипотечные средства, проанализировав указанную стоимость.
Что делать, если суммы ипотеки под залог земельного участка недостаточно?
Как уже говорилось выше, сумма кредита может оказаться гораздо меньше необходимой. В данном случае банк может предложить заемщику одно из эффективных решений - постепенную замену залога. Как это происходит?
- Клиент берет в ипотеку сумму кредитных средств, которая эквивалентна стоимости земельного участка.
- Используя данные денежные средства клиент осуществляет ряд строительных работ. Денег может хватить на заливку фундамента, а также другие работы. После этого стоимость земельного участка возрастает, так как это не просто земля, а участок с постройками.
- Осуществляется оценка экспертом. Определяется новая сумма залога, которая будет выше прежней.
- Банковская организация осуществляет переоформление залога. Разница в стоимости предоставляется заемщику в качестве ипотечных средств.
Делать так можно несколько раз по мере строительства дома.
Что потребуется для оформления ипотеки для строительства дома?
Данный кредитный продукт предоставляет большое количество банковских организаций, которые работают в сегменте ипотечного кредитования. Для того чтобы взять ипотеку под строительство дома клиенту потребуется:
- первоначальный взнос, как правило, до 15% от суммы средств, необходимых для возведения объекта по смете;
- в качестве первоначального взноса может использоваться 15% от оценочной сумма залога. Каждый банк предоставляет собственные требования;
Например, в Сбербанке можно получить ипотеку на постройку дома с первоначальным взносом именно 15%. В качестве залога может быть использован кредитные участок. Банк Москвы предлагает подобную ипотеку без первоначального взноса. А Запсибкомбанк потребует 20% первоначального взноса. В качестве залога применяется исключительно земельный надел.
- документы, подтверждающие доход;
- документация, подтверждающая трудоустройство заемщика;
- документ, который подтверждает, что залоговое имущество находится у заемщика в собственности;
- смета на строительство и договор с подрядной организации, в случае если используется и ее услуги.
Сбор необходимых документов - это одна из самых важных частей оформления. Единого пакета документации нет, каждый банк заявляет о собственных требованиях.
Если строительство осуществляется без подрядчика
Банковские организации предоставляют кредит на строительство дома в случае, даже если клиент не привлекает какие-либо сторонней организации. В этом случае заемщик самолично осуществляет расчет сметы, которая включает в себя цену на строительные материалы, прокладку всех коммуникаций, а также прочих позиций расхода. Также для составления подобной сметы клиент может обратиться за помощью строительной организации.
