Квартира относится к недвижимому имуществу и может принадлежать человеку по праву собственности. Изменение собственника является юридическим актом, в который вовлечены хозяин, будущий собственник и органы учета и регистрации.
Кроме того, в процедуре смены хозяина квартиры могут участвовать и другие структуры – риэлтерские, юридические фирмы и нотариус.
Как переоформить квартиру на другого человека? Для этого существует несколько способов.
Купля - продажа
Эта сделка получает юридическую силу после подписания соответствующего договора и регистрации имущества за новым владельцем. Также необходима уплата госпошлины.
Государственная пошлина состоит из платежа за регистрацию в Росреестре (Федеральная служба кадастра и картографии), подтверждающего право собственности.
Госпошлина оплачивается покупателем перед или во время подачи документов в отделение Росреестра.
Величина госпошлины установлена в НКРФ (Налоговом Кодексе Российской Федерации). От ее оплаты освобождаются малоимущие граждане.
Договор по купле – продаже входит в число документов, подающихся в реестр. Если участвует нотариус, то он взимает дополнительные платежи - государственную пошлину (нотариальный тариф) за свои действия и услуги, которые различаются для сделок между прямыми родственниками (мать, отец, дети, брат, сестра) и в остальных случаях.
Кроме того, имеется зависимость от кадастровой стоимости квартиры.
При договоре между совершеннолетними родственниками участие нотариуса не обязательно, и это является более дешёвым вариантом договора.
Особенности подоходного налога при купле продаже
Продажа объекта недвижимости подразумевает получение дополнительных денежных средств, облагаемых подоходным налогом для продавца.
При продаже имущества, оформленного до первого января 2016 года и принадлежащего ему меньше трех лет, или если продавец стал собственником после 01 января 2016 года, то при совершении сделки по отчуждению квартиры продавцу необходимо оплатить подоходный налог.
Освобождение продавца от уплаты этого налога и декларации сделки освобождаются граждане Российской Федерации (РФ), владеющие больше чем три года, независимо от даты приобретения собственности, если выполняется одно из условий:
- квартира унаследована после смерти или подарена членом семьи или близким родственником;
- жилье приватизировано;
- собственник платит ренту для содержания иждивенца пожизненно и, при этом, получил квартиру за плату.
Величина подоходного налога
Сколько стоит заплатить налог без льгот при продаже квартиры? При отсутствии льготы, связанной с владением более 3-х лет (с января 2016 она изменена на 5–и летний срок), продавцу необходимо оплатить подоходный налог.
Согласно НКРФ, ставка подоходного налога составляет 13% от суммы дохода. При этом сделка должна учитывать стоимость квартиры, оценённой кадастром.
Как можно уменьшить величину налога? Это возможно, занизив стоимость продажной цены ниже кадастровой. В этом случае, налог будет рассчитан из величины кадастровой стоимости на первое января года сделки, умноженной на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах он может быть другим).
Продавец может также воспользоваться вычетом из налогооблагаемой суммы в один миллион при продаже жилого помещения.
Способы ускоренной продажи квартиры
Как быстро продать квартиру? В первую очередь, уменьшив цену - если куплена у компании застройщика, скинув цену на 30%, ее скорее всего выкупит или сама компания, или другие инвесторы.
Можно опустить цену на 10-15 % ниже рыночной, тогда в течении недели может найтись покупатель. Ускорить процесс продажи также возможно, использовав все доступные способы рекламы и информации о жилье.
Тем не менее, если покупатель найден, это не гарантирует моментальную скорость оформления сделки. Эта процедура сопряжена с различными нюансами, как юридического, так и административного характера.
Например, срок проверки документов в Росреестре составляет примерно 10 рабочих дней с момента приема документов. Кроме того, определенное время занимает оформление договора, сбор необходимых документов и работа нотариуса (если сделка не заключается между близкими родственниками).
Наилучшим методом ускорения этого процесса является обращение в специализированную компанию, имеющую многолетний опыт работы сделок с недвижимостью.
Переоформление квартиры путем обмена
Формально, с юридической точки зрения, обмен производится только между жильцами неприватизированного жилья.
Для всех остальных случаев используется термин «мена». Это весьма сложная процедура с точки зрения согласования интересов владельцев квартир, участвующих в этой сделке. Поэтому, большинство сделок такого рода совершается как купля продажа жилья (альтернативная сделка).
Можно ли самостоятельно произвести обмен? В принципе – да, но он сопряжен с большими рисками, связанными с юридической чистотой продаваемого или покупаемого жилья и взаиморасчетами. Поэтому, для таких сделок лучше всего обратиться в риэлтерскую организацию, которая:
- найдет подходящий вариант обмена муниципального жилья;
- предварительно произведет оценку имеющихся «юридических дефектов», участвующих в обмене квартир;
- поможет с оформлением необходимых документов;
- осуществит консультативную помощь при взаиморасчетах (доплатах) и подписании договора сделки;
- может участвовать в процедуре подачи документов на государственную регистрацию.
Дарение квартиры
Дарение – это в первую очередь, процедура передачи собственности между супругами или родственниками. Если в такой сделке участвуют другие лица, то считается, что покупатель (одариваемый) получил доход в виде полной стоимости квартиры и должен заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости жилья, зарегистрированной в кадастре.
При дарении близким родственникам с них налог не взимается. Это относится и к наследованию квартиры.
В случае, когда даримая квартира имеет одного собственника или находится в совместной собственности супругов, то договор дарения можно составить самостоятельно и передать в Многофункциональный Центр (МФЦ) или Росреестр, вместе с пакетом других документов об участниках процедуры и правах собственности.
Хотя такой ход удешевляет сделку, для минимизации риска лучше обратиться к нотариусу.
Переоформление квартиры при ренте
Возмездное отчуждение квартиры получателем ренты плательщику носит название договора ренты. Этот договор должен обязательно быть оформлен нотариально, а размер ренты не может быть ниже прожиточного минимума.
В этом договоре должны быть прописаны обязанности лица, платящего ренту. Следует отметить, что договора ренты за плату попадают под законодательство, регулирующие процедуру купли – продажи, то есть лицо, получающее ренту, должно платить подоходный налог (если не имеет льгот).
Если договор о ренте составлен на безвозмездной основе, то это влечет за собой правила для переоформления квартиры в виде дарения и оплату налога по ставке в 13% для плательщика ренты.
Когда плательщик, согласно договору о ренте, получил право собственности за деньги, то он освобождается от уплаты подоходного налога.
Оба участника сделки при заключении договора о ренте квартиры могут воспользоваться льготой по имущественному вычету (1 млн. руб.).
Договор залога и переоформление квартиры
При возникновении ситуации, когда необходима крупная сумма денег, можно взять кредит под залог квартиры.
В этом случае оформляется договор залога между двумя субъектами: занимающим деньги - Заемщиком и дающим в долг – Кредитором.
Договор залога должен быть составлен в письменном виде, заверен подписью нотариуса и зарегистрирован в ЕГРП.
Переоформление квартиры, находящейся в залоге у банка отличается тем, что в процедуру между продавцом и покупателем вовлечена третья сторона – банк и все операции по отчуждению должны производиться с его согласия.
Документы для переоформления собственности на квартиру:
- В первую очередь необходимо иметь любые документы и акты, устанавливающие право собственности.
- Выписку из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), которая содержит информацию о технических характеристиках объекта недвижимости и правообладателях ее. Она заказывается за плату в Росреестре или МФЦ. Она может быть получена в электроном или бумажном виде. В этом документе содержится адрес объекта, его кадастровая стоимость и кадастровый номер, план (графический) квартиры на этаже, владельцы и наличие или отсутствие обременений (например, это может быть ипотечная квартира).
- Документы, удостоверяющие личности участников сделки переоформления квартиры.
- Заверенное нотариусом согласие от других собственников на сделку.
- Помимо этого, при переоформлении квартиры на несовершеннолетнего ребенка, нужны справки об оплате коммунальных услуг, документ по составу семьи, если были перепланировки, то необходимо представить соответствующее разрешение, согласие родителя ребенка или опекуна, а договор должен иметь нотариальное удостоверение.
Взаимодействие с Росреестром
Процедура переоформления заканчивается получением свидетельства ЕГРН о новом владельце недвижимого имущества. Поэтому вопрос, где переоформить квартиру, напрямую связан с отделениями Росреестра.
Необходимо направить в его адрес заявление и пакет с документами. Это можно сделать непосредственно, посетив отделение, посредством отправки почтой с описью вложений, объявленной ценностью и подтверждением вручения или электронным способом, воспользовавшись сайтом Росреестра.
Также подачу документов можно осуществить через МФЦ, в течение 5 дней с момента подачи заявления необходимо оплатить пошлину за регистрацию недвижимости.
Согласно законодательству, максимальный срок регистрации прав при подаче через МФЦ не должен превышать 9 рабочих дней, а если документы нотариально удостоверены – то 5 рабочих дней.
