Существует три варианта, как продать квартиру в ипотеке. Чтобы выбрать оптимальный, нужно оценить свою ситуацию и учесть мнение второй стороны. Каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки. Самое удобное для продавца решение считается наиболее рискованным для покупателя. А способ, обеспечивающий последнему максимальную безопасность, требует согласия банка.
Самостоятельно
Этот путь – самый простой для продавца. Он подразумевает, что банк привлекаться к этому вопросу не будет, т.к. задолженность перед ним окажется погашена до совершения сделки. Это означает, что владелец жилья должен найти деньги на досрочную выплату.
Один из способов это сделать – взять потребительский кредит и закрыть благодаря этому ипотеку. Другой – найти покупателя, готового дать продавцу в счет аванса сумму, достаточную для расчета с банком.
Второй вариант существенно сложнее. Из-за повышенных рисков найти человека, который на него согласится, будет непросто. Если владелец жилья окажется мошенником, покупатель останется без денег и квартиры, ему придется обращаться в суд.
Вероятнее всего его требования – вернуть деньги или признать его собственником квартиры – будут удовлетворены. Но добиться исполнения решения суда и получить наличные или въехать в жилье будет сложно. Дальнейшая последовательность действий:
Чтобы максимально обезопасить человека, который покупает находящуюся в залоге у банка квартиру, необходимо документально зафиксировать обязательства продавца. Это делается через оформление предварительного договора купли-продажи у нотариуса.
Это будет основанием «принудить» владельца к продаже жилья, даже если тот передумает. Документ должен содержать:
● срок, за который собственник обязуется снять обременение;
● сумму, передаваемую в качестве задатка (аванса);
● дату выхода на сделку;
● способ передачи остатка стоимости жилья.
На первом шаге гасится ипотека. Внести деньги могут покупатели в присутствии продавцов. Но необходимо взять с последних расписку в получении средств.
Обременение с жилья снимается. Оно продается по стандартной схеме. Заключается договор на ранее оговоренных в предварительном соглашении условиях. После фиксации перехода права собственности на квартиру продавец получает остаток суммы.
С помощью банка кредитора
Этот способ предполагает активное участие банка, где оформлена ипотека. Покупатель рискует меньше, т.к. передает деньги не продавцу, а финансовой организации.
Первым шагом должника будет получение письменного согласия кредитора на продажу жилья. Форму заявления необходимо запросить в своем банке. Дальнейшая последовательность действий:
Продавец пишет заявление о досрочном погашении ипотеки.
Стороны предоставляют банку шаблон договора купли-продажи и обязательные для сделки документы (свидетельство о собственности и др.).
В оговоренный день покупатель вносит предназначенные для банка и продавца деньги в ячейку или на аккредитив.
Подписывается договор купли-продажи.
После этого обременение с жилья снимается на основании справки об отсутствии задолженности, выданной банком. Далее регистрируется переход права собственности. После оформления документов ячейка с деньгами или аккредитив «вскрываются».
«Вместе» с ипотекой
Это самый сложный способ продажи квартиры в ипотеке. Он подразумевает, что покупателю перейдет не только жилье продавца, но и его обязательства перед банком. Для него будут действовать те же условия, на которых оформил кредит первый владелец (ставка, срок погашения).
Сложность заключается в том, что покупатель должен, во-первых, «подойти» банку продавца в качестве заемщика. Кроме того, ему придется согласиться на действующие условия. При этом надо понимать, что оформить новую ипотеку иногда может быть выгоднее, чем взять на себя старую из-за снижения ставок кредитования.
Если удастся достичь договоренности, то дополнительно к договору купли-продажи заключается трехстороннее соглашение о переводе задолженности по ипотеке на человека, который приобретает жилье. Еще одна связанная с этим формальность – внесение информации о смене залогодателя в запись об ипотеке. Последовательность шагов:
Оформление сделки и передача денег производятся способом, аналогичным описанному выше. После получения согласия кредитора составляется проект договора купли-продажи, который предоставляется в банк с комплектом документов.
В назначенный день покупатель закладывает в ячейку или на аккредитивный счет свой первый взнос. Если этого недостаточно для расчета с продавцом, банк добавляет необходимую сумму. Например:
● стоимость квартиры 5 млн. руб.;
● задолженность текущего владельца 3 млн. руб.;
● размер первого взноса покупателя 1 млн. руб.
В этом случае будущий собственник квартиры кладет 1 млн руб. на аккредитив, банк начисляет туда еще 1 млн. Средства становятся доступны продавцу после регистрации сделки.
Если покупатель получил одобрение в другом банке, то подобная схема невозможна. Единственный вариант в этом случае – порядок действий, описанный в первом разделе, и только при условии, что первого взноса хватит на погашение ипотеки.
Если был задействован материнский капитал
Если продавцы квартиры использовали для покупки материнский капитал, то единственный реальный способ ее продать – действовать по схеме из первого раздела.
Причина этого – обязательная процедура выделения долей. Обычно она проводится только после снятия обременения. Сделать это пока жилье находится в залоге банк, вероятнее всего, не позволит. На такой шаг пойдут немногие финансовые организации и только в случае небольшой задолженности.
Еще один момент, удлиняющий срок выхода на сделку, – получение согласия органов опеки. Если его не будет, недобросовестных родителей заставят вернуть маткапитал. Альтернативный вариант развития событий – аннулирование перехода права собственности. Поэтому такая схема считается самой рискованной для покупателя.
У работников каждого отделения органов опеки свое мнение о том, как обеспечить права ребенка. Вариант сделки, одобренный в одном районе, может не пройти в другом.
Получение согласия опеки
Чтобы получить согласие опеки на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние, нужно выполнить одно из 2 условий:
Положить сумму, пропорциональную размеру доли ребенка, на открытый на его имя счет.
Выделить ему долю в другом жилье.
Чтобы первый путь стал возможен, необходимо, чтобы несовершеннолетний был зарегистрирован не в этой квартире (выписать его «в никуда» нельзя). Дополнительное условие – его доля должна быть номинальной. Поэтому при выделении долей после закрытия ипотеки нужно делить жилье не поровну, а пропорционально маткапиталу.
Теоретически можно вернуть маткапитал и избавиться от обязательства выделять доли детям в ипотечной квартире. Но регламент процедуры не определен. Сделать это в реальности будет сложно.
По закону можно продать квартиру в ипотеке. Но насколько легкой задача окажется на практике, зависит от дополнительных условий каждого конкретного собственника.
