Описание картинки

Как продать ипотечную квартиру

10.11.2021
7 мин
1341
Содержание
1. Самостоятельно
2. С помощью банка кредитора
3. «Вместе» с ипотекой
4. Если был задействован материнский капитал
5. Получение согласия опеки

Существует три варианта, как продать квартиру в ипотеке. Чтобы выбрать оптимальный, нужно оценить свою ситуацию и учесть мнение второй стороны. Каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки. Самое удобное для продавца решение считается наиболее рискованным для покупателя. А способ, обеспечивающий последнему максимальную безопасность, требует согласия банка.

Самостоятельно

Этот путь – самый простой для продавца. Он подразумевает, что банк привлекаться к этому вопросу не будет, т.к. задолженность перед ним окажется погашена до совершения сделки. Это означает, что владелец жилья должен найти деньги на досрочную выплату.

0

Один из способов это сделать – взять потребительский кредит и закрыть благодаря этому ипотеку. Другой – найти покупателя, готового дать продавцу в счет аванса сумму, достаточную для расчета с банком.

Второй вариант существенно сложнее. Из-за повышенных рисков найти человека, который на него согласится, будет непросто. Если владелец жилья окажется мошенником, покупатель останется без денег и квартиры, ему придется обращаться в суд.

Вероятнее всего его требования – вернуть деньги или признать его собственником квартиры – будут удовлетворены. Но добиться исполнения решения суда и получить наличные или въехать в жилье будет сложно. Дальнейшая последовательность действий:

Чтобы максимально обезопасить человека, который покупает находящуюся в залоге у банка квартиру, необходимо документально зафиксировать обязательства продавца. Это делается через оформление предварительного договора купли-продажи у нотариуса.

Это будет основанием «принудить» владельца к продаже жилья, даже если тот передумает. Документ должен содержать:

●     срок, за который собственник обязуется снять обременение;

●     сумму, передаваемую в качестве задатка (аванса);

●     дату выхода на сделку;

●     способ передачи остатка стоимости жилья.

На первом шаге гасится ипотека. Внести деньги могут покупатели в присутствии продавцов. Но необходимо взять с последних расписку в получении средств.

Обременение с жилья снимается. Оно продается по стандартной схеме. Заключается договор на ранее оговоренных в предварительном соглашении условиях. После фиксации перехода права собственности на квартиру продавец получает остаток суммы.

С помощью банка кредитора

Этот способ предполагает активное участие банка, где оформлена ипотека. Покупатель рискует меньше, т.к. передает деньги не продавцу, а финансовой организации.

Первым шагом должника будет получение письменного согласия кредитора на продажу жилья. Форму заявления необходимо запросить в своем банке. Дальнейшая последовательность действий:

  1. Продавец пишет заявление о досрочном погашении ипотеки.

  2. Стороны предоставляют банку шаблон договора купли-продажи и обязательные для сделки документы (свидетельство о собственности и др.).

  3. В оговоренный день покупатель вносит предназначенные для банка и продавца деньги в ячейку или на аккредитив.

  4. Подписывается договор купли-продажи.

После этого обременение с жилья снимается на основании справки об отсутствии задолженности, выданной банком. Далее регистрируется переход права собственности. После оформления документов ячейка с деньгами или аккредитив «вскрываются».

«Вместе» с ипотекой

Это самый сложный способ продажи квартиры в ипотеке. Он подразумевает, что покупателю перейдет не только жилье продавца, но и его обязательства перед банком. Для него будут действовать те же условия, на которых оформил кредит первый владелец (ставка, срок погашения).

0

Сложность заключается в том, что покупатель должен, во-первых, «подойти» банку продавца в качестве заемщика. Кроме того, ему придется согласиться на действующие условия. При этом надо понимать, что оформить новую ипотеку иногда может быть выгоднее, чем взять на себя старую из-за снижения ставок кредитования.

Если удастся достичь договоренности, то дополнительно к договору купли-продажи заключается трехстороннее соглашение о переводе задолженности по ипотеке на человека, который приобретает жилье. Еще одна связанная с этим формальность – внесение информации о смене залогодателя в запись об ипотеке. Последовательность шагов:

Оформление сделки и передача денег производятся способом, аналогичным описанному выше. После получения согласия кредитора составляется проект договора купли-продажи, который предоставляется в банк с комплектом документов.

В назначенный день покупатель закладывает в ячейку или на аккредитивный счет свой первый взнос. Если этого недостаточно для расчета с продавцом, банк добавляет необходимую сумму. Например:

●     стоимость квартиры 5 млн. руб.;

●     задолженность текущего владельца 3 млн. руб.;

●     размер первого взноса покупателя 1 млн. руб.

В этом случае будущий собственник квартиры кладет 1 млн руб. на аккредитив, банк начисляет туда еще 1 млн. Средства становятся доступны продавцу после регистрации сделки.

Если покупатель получил одобрение в другом банке, то подобная схема невозможна. Единственный вариант в этом случае – порядок действий, описанный в первом разделе, и только при условии, что первого взноса хватит на погашение ипотеки.

Если был задействован материнский капитал

Если продавцы квартиры использовали для покупки материнский капитал, то единственный реальный способ ее продать – действовать по схеме из первого раздела.

Причина этого – обязательная процедура выделения долей. Обычно она проводится только после снятия обременения. Сделать это пока жилье находится в залоге банк, вероятнее всего, не позволит. На такой шаг пойдут немногие финансовые организации и только в случае небольшой задолженности.

Еще один момент, удлиняющий срок выхода на сделку, – получение согласия органов опеки. Если его не будет, недобросовестных родителей заставят вернуть маткапитал. Альтернативный вариант развития событий – аннулирование перехода права собственности. Поэтому такая схема считается самой рискованной для покупателя.

У работников каждого отделения органов опеки свое мнение о том, как обеспечить права ребенка. Вариант сделки, одобренный в одном районе, может не пройти в другом.

Получение согласия опеки

Чтобы получить согласие опеки на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние, нужно выполнить одно из 2 условий:

  1. Положить сумму, пропорциональную размеру доли ребенка, на открытый на его имя счет.

  2. Выделить ему долю в другом жилье.

Чтобы первый путь стал возможен, необходимо, чтобы несовершеннолетний был зарегистрирован не в этой квартире (выписать его «в никуда» нельзя). Дополнительное условие – его доля должна быть номинальной. Поэтому при выделении долей после закрытия ипотеки нужно делить жилье не поровну, а пропорционально маткапиталу.

Теоретически можно вернуть маткапитал и избавиться от обязательства выделять доли детям в ипотечной квартире. Но регламент процедуры не определен. Сделать это в реальности будет сложно.

По закону можно продать квартиру в ипотеке. Но насколько легкой задача окажется на практике, зависит от дополнительных условий каждого конкретного собственника.

Поделиться:
Поставить оценку:
Похожие статьи
Театры Сочи: интересные факты и полезная информация
Перейти
Топ-7 уникальных мест Сочи
Перейти
Как правильно обменять квартиру на дом в Сочи
Перейти
Специальное предложение
Получите БЕСПЛАТНО доступ к каталогу более 100 проверенных новостроек
*

Все данные конфиденциальны и служат только для связи с менеджерами.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

* – обязательно для заполнения
8-800-707-55-23