Приобретение квартиры непосредственно от застройщика – один из лучших способов получить качественное жилье при минимальных вложениях. Стоимость будет существенно ниже рыночной, особенно если дом еще не построен. Несмотря на преимущества данного способа, существует серьезная опасность столкнуться с недобросовестным застройщиком. Как снизить имеющиеся риски при приобретении квартиры в строящихся домах?
Основные риски
Наряду с большим количеством преимуществ существуют риски, из-за которых стоимость на квартиру от застройщика ниже. Основная особенность – квартира приобретается по договору долевого участия, предметом сделки по которому является не жилье, а право требования его по окончании строительных работ.
Существуют и другие серьезные риски для покупателя:
Банкротство строительной компании. При покупке квартиры по ДДУ покупатели могут столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика. А возврат денег может затянуться на долгие годы.
Несоблюдение срока сдачи объекта. Застройщик может предложить внести изменения в первоначальный договор, так как не успевает сдать дом в срок. Не стоит соглашаться на такие изменения, так как это привет к потере права требовать выплату неустойки.
Заморозка строительства. Застройщик может исчезнуть, а дом так и останется недостроенным.
Ориентируйтесь на этапы строительства
Основной показатель – степень готовности дома. Он может быть не достроен, несмотря на хорошую репутацию и наличие необходимых документов. Если вас убеждают, что дом полностью достроен, лучше лично приехать на строительную площадку. На месте можно проверить, подключено ли электричество и водоснабжение. Если сотрудники ссылаются на внешние обстоятельства, лучше не заключать договор.
Не стоит вкладывать средства на стадии котлована, так как неизвестно, начнется ли строительство. Менее рискованно покупать квартиру в практически достроенном доме, но стоимость договора будет выше. Важно предварительно ознакомиться с разрешением на строительство и другими документами строительной компании.
Какой договор заключить?
При покупке квартиры в недостроенном доме важно заключать договор долевого участия. Застройщик может предложить предварительный договор купли-продажи. Но он не дает таких возможностей, как ДДУ. Последний проходит регистрацию в Росреестре и позволяет отстаивать свои интересы в судебном порядке на основании ФЗ № 214. Такие покупатели имеют преимущество над остальными, если выносится решение о выплате компенсаций пострадавшим от действий недобросовестного застройщика.
Договор долевого участия защищает от двойной сделки, так как в Росреестре возможна регистрация только одного договора по конкретному адресу. Работа с ним означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, а аренда земельного участка оформлена на необходимый срок.
Как проверить аккредитацию в банках?
Наличие аккредитации – важный фактор, который позволяет определить компанию в качестве надежной. Банки серьезно относятся к аккредитации, поэтому тщательно проверяют документы строительной компании. Если нет аккредитации ни в одном финансовом учреждении, это может свидетельствовать о будущих проблемах.
В большинстве случаев, аккредитация оформляется в банке, где кредитуется юридическое лицо. Лучше, если еще несколько банков предоставят аккредитацию. Хороший показатель, когда топовый банк с хорошими финансовыми возможностями кредитует застройщика. Если появляются трудности с завершением строительства, банк предпочтет вложить средства и в будущем получить большую прибыль. Это становится дополнительной гарантией для потенциального инвестора.
Проверьте информацию через интернет
Прежде, чем обратиться к застройщику, стоит посетить профильные форумы. На них можно получить информацию от тех, кто столкнулся с недобросовестными застройщиками. Дополнительно можно проверить наличие судебных исков на сайте районного суда.
Не будет лишним ознакомиться с сайтом застройщика и документами, представленными на нем. Следите, чтобы у строительной компании было действующее разрешение на строительство. Оно должно распространяться не на все объекты, а на конкретный адрес, по которому вы планируете приобретение квартиры. Надежные застройщики указывают следующую информацию:
размещают проектную документацию;
выкладывают в общий доступ основные документы – разрешения и лицензию;
предоставляют полную информацию о районе расположения, этажности, параметрах квартир и их стоимости.
Проверьте репутацию строительной компании
Даже если застройщик крупный, этот этап не стоит избегать. Обратите внимание, сколько домов было построено ранее и есть ли незавершенные проекты. Изучите отзывы клиентов, которые приобретали квартиры в прошлом. Не стоит ориентироваться на отзывы на сайте строительной компании, так как они не всегда соответствуют действительности.
Учтите, если дом возводится по технологии монолитного строительства, задержка со сдачей дома может быть связана с особенностями подобного строительства. Панельные дома возводятся гораздо быстрее. Практически не бывает просрочек, а большинство подобных проектов полностью сдают в течение 2 лет. Обратите внимание на предыдущие проекты и как быстро они были введены в эксплуатацию.
Проверьте юридическую чистоту сделки
Это особенно важно, если вы имеете собственные средства для покупки квартиры. При участии кредитных средств, банк проведет эту работу самостоятельно. У застройщика необходимо запросить следующие документы:
проектную документацию;
сведения о регистрации организации в ЕГРЮЛ;
данные о генеральном директоре;
доверенность и паспортные данные представителя, если руководитель не подписывает договор самостоятельно;
типовой договор, который заключается с покупателями;
лицензию на строительную деятельность;
договор аренды на земельный участок;
разрешение на строительство.
Обратите внимание! Все документы должны быть действительными, а информация не должна расходиться с данными Росреестра.
Оцените объект с инвестиционной точки зрения
Важно учитывать местоположение, озеленение, наличие детских учреждений и магазинов. Также учитывается транспортная доступность. Лучше оценить в целом весь микрорайон. Не лучшим станет соседство с крупным гипермаркетом, автомагистралью и железной дорогой. Сравните объект с другими жилыми комплексами, которые находятся в предпочитаемом районе.
Оцените планировочные решения. Важна высота потолка, просторные комнаты и прихожая. Не лишним будет лично посетить объект, чтобы можно было оценить расположение и вместительность лифтов, удобство общих помещений. Если объект удовлетворяет требования инвесторов, его гарантировано достроят.
Таким образом, при приобретении недвижимости в строящемся доме важно серьезно подходить к предварительной оценке застройщика. Наше агентство недвижимости проверит дом по всем важным параметрам. В результате вы можете удостовериться в надежности строительной компании и подобрать подходящую квартиру.
