Ипотечное кредитование открывает для многих людей возможность обзавестись своим жильем в самые кратчайшие сроки. Часто встречается ситуация, когда заемщик неправильно рассчитал свои возможности или его финансовое положение улучшилось. Именно поэтому многие интересуются о том, как можно выгодно погасить ипотеку раньше установленного срока. Этот вопрос следует рассматривать тщательно, так как некоторые ошибки могут еще больше усугубить сложившуюся ситуацию. Разберемся со всеми моментами подробнее.
О возможностях изменения графика
Практически в 99% случаев при составлении договора о кредитовании применяется система аннуитетных выплат. При нарушении договора могут быть применимы штрафные санкции, которые также оговариваются в составленном документе. К особенностям принятой системы кредитования можно отнести следующие моменты:
- Для начала следует погасить преимущественно проценты по кредиту, за счет чего снижаются риски банка. После выплаты процентов банк все еще сможет отсудить имущество, которое было приобретено за выданные средства.
- После выплат процентов приходит черед основному банковскому долгу, который называют телом займа.
В рассматриваемом случае пересматривается договор, который заключается между заемщиком и кредитором. Это связано с тем, что в один миг уменьшается тело кредита и приходится перерабатывать график.
Сегодня сотрудники банка предоставляют несколько методов изменения заключенного договора. Примером можно назвать сокращение срока кредитования при неизменном ежемесячном платеже, а также сокращение суммы выплат при сокращении действия контракта.
Выгодные условия для уменьшения срока
В случае единовременного крупного платежа зачастую проводится уменьшение срока. В этом случае ежемесячная сумма остается неизменной, но уменьшается длительность действия контракта. Для примера рассмотрим случай, когда недвижимость была приобретена в заем под 12% при сумме кредитования около 1 миллиона:
- При одноразовом платеже 60 000 рублей заемщик решает сделать единовременный платеж.
- При досрочном погашении с уменьшением срока длительности контракта выгода составит несколько десятков тысяч рублей. При процентной ставке около 14% выгода составит около 40 000 рублей от суммы 1 000 000 рублей с процентами.
При использовании специальных калькуляторов можно провести требуемые расчеты в самый короткий период. Встретить их можно на сайте банков, которые выдают ипотечные кредиты.
Как уменьшить сумму при досрочном погашении
При уменьшении суммы переплата будет 5% больше. Однако этот метод также пользуется большой популярностью, так как подходит в случае сложных финансовых возможностях. Если у заемщика возникли трудности с доходом, то эксперты рекомендуют действовать следующим образом:
- Нужно брать кредит на максимальный срок. При увеличении срока ежемесячная сумма становится меньше, но увеличиваются переплаты. Это связано с тем, что проценты рассчитываются для каждого месяца.
- При первой же возможности проводится досрочная оплата. Перед тем как переводить средства нужно тщательно рассмотреть все условия договора.
Несмотря на то, что в случае уменьшения величины ежемесячного платежа выгодна на 5% меньше, этот способ позволяет снизить вероятность срыва сроков выплаты при личном финансовом кризисе. Штрафные санкции могут существенно увеличить расходы по ипотеке.
Что рекомендуют специалисты
При выборе наиболее подходящего способа погашения ипотеки нужно исходить из личной или семейной ситуации. Кроме этого, уделяется много внимания на рост инфляции в стране, будут ли обесцениваться деньги в будущем. При высоком уровне инфляции лучше всего не спешить досрочно гасить ипотеку, так как можно покупать требуемые вещи для дома.
Уделяется внимание также тому, указаны ли ограничения по максимальной досрочной выплате в составленном контракте. Оба варианта несущественно отличаются, переплата небольшая при ипотеке около одного миллиона. Если есть ограничение, то наиболее эффективным будет сокращение срока.
Если в будущем прогнозируется вероятность сокращения доходов семьи, что при экономическом кризисе встречается крайне часто, то лучше всего уменьшить ежемесячные платежи. В этом случае финансовая нагрузка на бюджет снижается в несколько раз.
Специалисты рекомендуют также учитывать свой характер. Если в приоритете экономия и работа, то лучше всего сокращать срок кредитования. При проблемах на работе, активной жизни и других проблемах лучше всего снижать ежемесячные платеж.
Что стоит учитывать при погашении?
При заключении договора следует рассматривать несколько основных моментов, которые определяют особенности досрочного погашения ипотеки. Они должны указываться в каждом документе. Наиболее важными пунктами можно назвать:
- Минимальная сумма. Очень часто встречается ситуация, когда в договоре указывается такая сумма, ниже которой провести досрочное погашение уже не получится. Как правило, она указывается по причине того, что банковские сотрудники не хотят проводить перерасчет при переплате. В этом случае выгода при уменьшении срока кредитования будет довольно большой. Не всегда этот момент указывается в составляемом контракте.
- Штрафные санкции. Даже в условии активной инфляции банку не выгоден случай досрочного погашения кредита. Именно поэтому в некоторых случаях для повышения своей прибыли указываются штрафные санкции, которые будут начисляться при досрочном погашении всей ипотеки или его части. Стоит учитывать, что штрафные санкции могут начисляться в виде процентов от уплачиваемой суммы, поэтому этот момент должен рассматриваться в каждом случае.
- Комиссии. Кроме штрафных санкций могут насчитываться и дополнительные комиссии. При этом многие банки любят различать между понятие между штрафными санкциями и кредитами, так как за счет этого могут существенно повысить свой доход. Для ежемесячных платежей, как правило, комиссий нет. Но вот если клиент решил погасить большую сумму, чем насчитывается, то в этом случае она может составить около 3% от переводимой суммы. Именно комиссии банки стараются спрятать этот пункт за заумными трактовками. Перед подписанием договора по ипотечному кредитованию нужно подробно его изучить.
- Формальная регистрация сделки. В большинстве случаев для перевода средств придется написать специальное заявление, которое оформляется в офисе банка. В заключаемом контракте или уставе может указываться срок, до которого нужно внести платеж. Поэтому обычная процедура погашения ипотеки не подойдет.
В целом можно сказать, что процедура довольно сложна. Многие заемщики встречаются со многими проблемами по причине неподробного изучения заключаемого контракта. Если берется большая сумма в кредит, то следует предусмотреть вероятность досрочного погашения кредита.
Как использовать специальные калькуляторы
Как ранее было отмечено, для проведения расчетов можно использовать специальные калькуляторы. Они размещаются на специализированных сайтах или официальных страницах банков. Среди особенностей калькуляторов отметим следующие моменты:
- Получаемая информация может использоваться в качестве основы при принятии решений. Очень редко специалисты в банке при подписании документа указывают на то, как сложно будет выплачивать ипотеку и есть ли возможность досрочного погашения.
- Достаточно только ввести требуемую информацию, после чего можно получить результат. На расчеты уходит небольшое количество времени.
- Расчеты отражаются в графическом виде. За счет этого она воспринимается намного лучше. Примером можно назвать различные графики, диаграммы с подробным объяснением основных показателей.
- Некоторые программы могут сохранять результаты. Их можно использовать для сравнения при расчете кредита по различной введенной информации.
В целом можно сказать, что подобные программы намного упрощают расчеты. Наиболее важная информация, которая указывается в калькуляторе при расчете, заключается в процентных ставках и типе платежей, а также длительности действия договора.
Стратегия при ипотечном кредитовании
Сегодня нужно учитывать экономический кризис, который отражается практически на всех. Только при выборе наиболее оптимальной стратегии можно исключить вероятность начисления штрафных санкций со стороны банка. Наиболее правильными действиями можно назвать:
- Проводится расчет семейного бюджета, после чего отыскиваются резервы. Только после этого можно определить то, может ли быть увеличена ежемесячная финансовая нагрузка.
- Если есть возможность увеличивать сумму ежемесячного платежа без ухудшения качества жизни, то нужно делать это с уменьшением длительности действия договора, так как этот метод более выгодный.
- В случае, когда в договоре указана минимальная сумма, для ее накопления часто требуется время. Кроме этого, нужно сформировать своеобразную финансовую подушку, которая составляет 2-3 платежа. Она требуется для того, чтобы подстраховать себя в тяжелый период. Если опоздать с выплатой, то могут насчитываться серьезные штрафные санкции.
После этого проводится уплата долга согласно установленному графику.
Часто встречается ситуация, когда нужно срочно и быстро закрыть ипотеку. Для этого берется потребительский кредит или можно обратиться к государственным органам за помощью. Она полагается, к примеру, молодым семьям или работникам бюджетной сферы, молодым специалистам. Молодые семьи могут использовать материнский капитал для погашения части долга.
