Налог с продажи: общее представление
Налог с продажи объекта недвижимости (комнаты, частного дома или квартиры) – это обязательство гражданина оплатить НДФЛ в установленном размере в пользу государственного бюджета. Обратите внимание, что в расчет учитывается не полная сумма дохода от реализации имущества. Учитывается только разница в цене между покупкой и продажей. От размера полученной суммы оплачивается налог в 13%.
Как правильно высчитать налог?
В том случае, когда продажей объекта недвижимости занимается налоговый резидент, размер ставки составляет 13% независимо от суммы полученного дохода. Пример: Иван Иванов, являющийся российским налоговым резидентом, решает продать квартиру в 2024 году, ранее приобретенную в 2022 году на основании заключенного договора купли-продажи. В соответствии с действующим законодательством, минимальный срок владения квартирой еще не прошел. Соответственно, гражданин обязан оплатить налог. По сделке уровень дохода от квартиры составляет 8 млн рублей. Расходы на приобретение составили 4 млн рублей. Теперь мы знаем все исходные данные и можем самостоятельно рассчитать сумму налогового вычета: (8 млн – 4 млн) * 13% = 520 000 рублей.
В том случае, когда у Ивана Иванова отсутствуют документы для подтверждения материальных расходов на приобретение квартиры, сумма НДФЛ будет составлять: (8 млн – 1 млн) * 13% = 910 000 рублей. Подобная ситуация складывается с налоговыми нерезидентами. На 2024 год НДФЛ также составляет 13%. В прошлом году иностранные граждане оплачивали налог в размере 30%.
Что означает продажа квартиры в качестве единственного жилья?
Точное понимание того, какой объект недвижимости можно считать единственным при реализации квартиры, предполагает несколько подходов касательно совместного и личного недвижимого имущества. Пример: если человек имеет собственную отдельную квартиру, которую продать и при этом является владельцем доли в родительском доме, квартира теряет статус единственного жилья. В ситуации, когда жилье по факту является единственным, действующее законодательство РФ автоматически освобождает гражданина от оплаты подоходного налога.
По-иному складывается ситуация касательно приобретенной недвижимости мужем и женой (сообща или лично). Если супруги купили квартиры, находясь в браке, а затем решили продать эту квартиру, то такой объект будет считаться единственным. Сделка будет проходить по стандартному порядку, где в качестве основного предмета договора будет выступать объект недвижимости.
Соответственно можно сделать вывод, что оплата налога не требуется при продаже единственного жилья, либо с момента покупки уже прошел срок более 3-х лет. Супругам не нужно оплачивать НДФЛ вне зависимости от того, сколько объектов у них находится лично.
Отдельно стоит обратить внимание на квартиру, которая была приобретена в браке. Но при этом оформление произошло только на одного из супругов. Независимо от того, какая информация была внесена в ЕГРН, такая недвижимость считается совместно нажитой. Соответственно, у супругов не будет общего единственного жилья. Исключением являются только подаренные или унаследованные объекты. Согласно закону РФ, такая недвижимость является неделимой.
Как продать жилую недвижимость без оплаты налогов
Аспекты единственного жилья при реализации распространяются не только на градацию совместной или личной собственности. Существуют и другие определенные аспекты. Основным является покупка второго объекта недвижимости за короткое время до реализации первого.
Сохранить статус единственной квартиры за старым объектом можно в течение 90 дней. Если до продажи, максимум за 3 месяца, была приобретена другая недвижимость, то первая квартира будет иметь статус единственной и действовать с льготным периодом в 3 года.
Такая ситуация часто возникает у граждан, которые получили квартиру или дом в результате вступления в наследство или был оформлен договор дарения. В первой ситуации много сложностей. Сроки владения унаследованным объектом отсчитываются с момента открытия дела о наследстве, а не с момента регистрации собственности. Разница в сроках между данными событиями составляет как минимум 6 месяцев. Соответственно, сроки в 90 дней нарушаются, а значит, квартира, выставленная на продажу, теряет статус единственного жилья. Для получения освобождения от оплаты налоговых обязательств собственнику придется выжидать время как минимум 2 года, пока не наступит пятилетний срок владения.
Отмена уплаты налоговых обязательств распространяется на семьи с детьми. При этом не имеет значения, сколько по времени они владеют объектом. Но аннулирование НДФЛ налога возможно только при выполнении определенных правил:
В семье должно быть не менее 2-х детей, не достигших совершеннолетнего возраста или детей до 24 лет, находящихся на обучении в институте.
После реализации единственного жилья семья покупает новый объект в то же городе до того момента, пока наступил налоговый период.
Цена новой квартиры взамен старой недвижимости выше, а площадь больше.
Обратите внимание, что стоимость продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн. рублей. В противном случае избежать налога не получится.
Можно ли уменьшить налог при реализации единственного жилья?
Самый оптимальный вариант не оплачивать налог при реализации единственного жилья – это подождать, пока пройдет пятилетний срок владения с момента заключения договора купли-продажи. Тогда не нужно тратить время, чтобы собрать доказательную базу и тратить дополнительные деньги.
Наиболее эффективный метод снижения налоговой нагрузки – это получение имущественного вычета при реализации единственного жилья. Нужно подать заявление с расчетом НДФЛ. Сумма будет автоматически уменьшена на 1 млн. рублей. Соответственно, если планируется купить квартиру за 5 млн. рублей, нужно будет заплатить 4 млн. Не нужно дополнительно обращаться за налоговым вычетом. Заявление заполняется к налоговой декларации.
Существует альтернативный способ снижения затрат на налоги – это учет материальных расходов на покупку проданной квартиры. В случае, если получится предоставить документальное доказательство фактических затрат на приобретение недвижимости, то НДФЛ будет рассчитываться, исходя из разницы суммы между покупкой и продажей.
В каких ситуациях можно освободиться от налога с продажи квартиры
Как показывает практика, доход от реализации квартиры должен облагаться налогом. Но есть ситуации, когда не требуется оплачивать налог на доход от продажи объекта недвижимости. Так, например, не рассчитывается налог с продажи квартиры при покупке новой квартиры.
Если продается недвижимость стоимостью по кадастру свыше 50 млн. рублей, действие льготы прекращается. Либо у одного из членов семьи имеется в собственности другое жилье. В том случае, когда цена квартиры составляет менее 1 млн. рублей, не потребуется заполнять и подавать налоговую декларацию. Соответственно оплачивать налог тоже не придется.
Если квартира является собственностью налогового плательщика в течение минимального срока владения, то доходы, полученные с продажи, также не облагаются налогами НДФЛ. В 2019 году освобождение от налоговых выплат распространяется не только на людей, выдерживающих минимальный срок владения, но и на людей, находящихся в РФ менее 183 дней за год.
Последствия от игнорирование налога
Если гражданин РФ уклоняется от выплат налоговых обязательств с продажи квартиры или несвоевременно подает документы в инспекцию, может быть наложена административная ответственность или штрафные санкции.
Обратите внимание, что наличие штрафа не означает освобождение от оплаты или подачи декларации.
Если задолженность не погасить в установленные сроки, потребуется оплатить штраф в 20% от размера налога. В случае, когда инспекция доказывает умышленное нарушение закона, штраф увеличивается до отметки в 40%. Дополнительно начисляется за каждый просроченный день пеня 1/300 от размера ключевой ЦБ ставки.
Чтобы избежать проблем с документацией, штрафами или неправильным выбором недвижимости - обращайтесь в SunSochi. Профессионалы помогут уладить любой юридический нюанс, помогут выбрать объект и проконсультируют по действующему законодательству. Заказывайте услуги прямо сейчас, чтобы сэкономить своё время и деньги.
