Сделка на продажу квартиры, где на жилплощадь имеются права несовершеннолетних (их прописка или даже право обладания) является оной из наиболее сложных и рискованных сделок. Чтобы избежать возможных последствий в виде судебных разбирательств, такую сделку легально можно совершить только при участии опекуна (попечителя).
При судебных разбирательствах по продаже квартиры с участием детей, суд как правило находится на их стороне.
Кроме предусмотренных законом представителей (родителей или опекунов), права детей могут представлять те, кто их усыновил или специальные социальные органы местных властей – попечительства и опеки (ОПО). Эти органы имеют достаточно широкие полномочия по защите прав ребенка, особенно в части недопустимости уменьшения доли владения имуществом ребенка при продаже квартиры, а также ухудшения условий его жизни.
Определение несовершеннолетних
Совершеннолетие и полная дееспособность в РФ наступает в 18 лет, то есть лица меньшего возраста это несовершеннолетние, не полностью дееспособные. Они не могут в полной мере понимать, значение своих действий и осознавать последствия их, потому не могут самостоятельно принимать решения и нести ответственность за свои действия, в том числе при совершении сделок купли-продажи.
Причем степень дееспособности несовершеннолетних меняется по мере своего возраста:
к малышам до 6 лет понятие дееспособности не относится абсолютно;
малолетние дети (6-14 лет), к ним относится понятие дееспособности малолетних, не отвечающие за свои действия; отвечают и действуют за них родители или установленные законодательно их представители;
подростки (14 - 18 лет) уже обладают частичной дееспособностью, они могут сами подписывать договора сделки о продаже квартиры, однако, необходимо согласие письменное их представителей по закону (родителей или опекунов).
При продаже недвижимости, за соблюдением прав детей, должны бдеть представители по законодательству (родители или другие), а кроме того, местные ОПО.
Операция продажи с обременением детьми
Продавец решивший продать квартиру, обремененную правами владения ребенком, обязательно должен получить разрешение на это от ОПО.
Следует отметить, что условно существуют два вида несовершеннолетних - малолетние (до 14 лет). Согласно законодательству, они не считаются дееспособными и у них отсутствует право подписывать договора. За них это делают их представители по закону (родители или опекуны).
К второму условному типу относятся несовершеннолетние подростки (14 - 18 лет), они могут подписывать договоры по сделкам, но при условии, что это происходит совместно с опекунами или родителями. При наличии у них паспорта и заверенного у нотариуса согласия их законных представителей, они могут сами за себя подписывать договор. Это согласие оформляется только в результате положительного решения ОПО.
Возникновение доли жилья у детей
Права на владение жилым имуществом или его долей может появиться у детей в следующих ситуациях:
При процедуре приватизации жилища. Дети, которые прописаны в жилище, то есть, имеют право пользования приватизируемым жильем, проживают совместно с ответственными за них лицами (родителями или другими их представителями по закону), или не проживают временно на момент приватизации, обязательно участвуют в приватизировании квартиры, и получают долю согласно договору, наравне с остальными членами семьи. Дети после 14 лет решают самостоятельно об участии или неучастии в приватизации.
Материнский капитал может использоваться на постройку, реконструкцию жилого имущества, в виде первого взноса, оплаты основного долга или процентов. В этом случае, жилье подлежит оформлению как общая собственность семьи – родителей и всех детей, как с определением доли каждого, так и без – по желанию родителей (закон при этом не регламентирует размер детских долей).
При наследовании. Существует наследование по закону и по имеющемуся завещанию, однако дети, не достигшие совершеннолетия, не могут быть лишены наследства и претендуют на часть жилища согласно законодательству, независимо, указаны в завещании, как наследники или не указаны.
При дарении. В этом случае дети могут стать владельцами жилья или какой-то его части – доли.
Участие детей в продаже
Дети, не достигшие совершеннолетия могут иметь статус владельцев квартиры (или иметь ее долю), например, в результате наследования, или не обладать правами владения, просто будучи в квартире приписанным, то есть формально не являясь собственниками. В последней ситуации он является «третьим лицом», права которого могут быть ущемлены в результате продажи.
Если дети формально не владеют имуществом, но при ситуации, когда ребенок - сирота или под опекой при живых маме и папе, то участие ОПО, то есть получение от них разрешительных бумаг, обязательно.
В ситуации, когда дети обладают правами владения, то они считаются участвующими в процедуре продажи квартиры и, в таком варианте требуется получение разрешения ОПО. Получение такого разрешения возможно только законными представителями несовершеннолетних (родителей и других).
Что необходимо для получения разрешения от органов опеки
Предварительно, желательно, проконсультироваться с инспектором ОПО или юристом перед обращением за разрешением.
Следует иметь в виду, что в результате продажи права ребенка не должны быть ущемлены – в частности, если для него будет приобретена другая квартира, то площадь, которой он будет владеть в купленной квартире, не станет меньше.
При условии, наличия жилплощади у детей, помимо квартиры, которая продается, то ОПО разрешить сделку может, но часть полученной суммы от проданной квартиры должна быть перечислена на открытый им счет в банке.
Считается ущемлением прав, не достигших совершеннолетия детей: уменьшение стоимости принадлежащего ему имущества, ухудшение условий для проживания, а также меньшая площадь, которая будет ему принадлежать во вновь приобретенном жилье.
Основными документами, которые необходимо подготовить при обращении в ОПО для получения разрешения продажи являются:
заявление на получение разрешения;
свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или удостоверение личности), свидетельства и акты о смерти или утрате родительских прав;
бумаги о правах на жилье;
технический паспорт на жилье и, возможно, подтверждение его стоимости;
данные о прописанных лицах из домовой книги;
банковские данные об открытом на имя ребенка счете, при замещении деньгами его доли;
заявление от детей, которым более 14 лет.
При совершении любой сделки с недвижимостью все этапы должны быть совершены в соответствие с законом. Если несовершеннолетний ребенок располагает долей в недвижимости, тогда всем сторонам, участвующим в сделке необходимо особо тщательно придерживаться законных требований, иначе сделка может быть аннулирована по решению суда, где интересы ребенка будут защищаться в первую очередь.
