Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры – это полноценный документ, серьезно закрепляющий за сторонами обязательства, и в случае их нарушения влекущий санкции.
Сделка пройдет на тех же неизменных условиях, когда позже будет подписан действительный договор. Заключается в письменной форме, в 2 экземплярах. Действует на основе статьи 429 Гражданского Кодекса РФ.
Нотариальное заверение и государственная регистрация не требуются. Но по вашему желанию нотариус может составить и заверить документ. Услуга платная - вносится нотариальный тариф. Его сумма будет зависеть от стоимости сделки.
Предварительный договор - это выход, когда стороны заинтересованы в сделке, и не хотят терять возможность, если совершение купли-продажи невозможно в данный момент: требуется время, чтобы уладить все технические вопросы. Покупателю – найти деньги, продавцу – подготовить документацию. Стороны стремятся подтвердить серьезность своих намерений. Первый отдает часть суммы в залог, второй – расписку в его принятии. Документальное подтверждение успокоит и настроит на серьезный лад.
Действие соглашения прекращается, если:
никто из сторон не отправил предложение о заключении основного договора;
он не был заключен в назначенный срок.
Что касается уклонения от обязательств, данные статистики обвиняют преимущественно владельцев. Конечно, более безопасно сразу подписывать основной договор. Однако и он не гарантирует отсутствие проблем.
В 2005 году начал действовать закон об участии в долевом строительстве. Многие стремятся заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, не дожидаясь сдачи новостройки, так как покупка жилья на этапе продолжающегося строительства связана с рисками.
Что следует указывать
В соответствии с п. 3 статьи 429 ГК РФ, обязательно обозначить условия, которые устанавливают предмет (конкретную квартиру, дом или другой объект). Должны приводиться данные, позволяющие точно идентифицировать его:
адрес;
этажность дома;
на каком этаже находится квартира;
кадастровый номер;
размер общей и жилой площади по справке, выданной в бюро технической инвентаризации;
число комнат.
ПДКП квартиры сочтут незаключенным, если в нем не прописать хоть одно существенное обстоятельство. Это касается и положений действительного соглашения, сроков его заключения, цены недвижимости (приводится полная сумма в рублях), порядка проведения расчета и т.д.
Рекомендуется внимательно проверять правильность указания всей информации о покупателе и продавце. Ее сверяют с паспортными данными. Кроме адресов регистрации, записывают фактические места проживания. Позже это поможет найти нужного человека. Указывают номера телефонов и e-mail.
Иногда обстоятельства не позволяют заранее определить срок. Поэтому договаривающиеся стороны имеют право сами решить, проставлять его или нет. Используют один из вариантов: период, конкретное число или последнюю дату, до которой стороны обязаны перейти к сделке. Различают краткие (месячные) сроки и длительные (продолжаются несколько лет). Отсчет времени начинается со дня подписания ПДКП.
Как быть с правами третьих лиц
Для исключения конфликтов в будущем важно дать список проживающих, и написать об их правах на собственность (если есть).
В квартире или частном доме могут жить другие люди, кроме продавца. После продажи недвижимости у них может сохраняться право находиться здесь и использовать ее.
Например, бывшие члены семьи хозяина. Когда жилье приватизировалось, они имели одинаковые права на владение, но отказались от них. Нынешний собственник получил согласие родственников на собственную приватизацию. Такие граждане сохраняют юридическое право на бессрочное пользование жильем.
Их перечень должен быть указан в ПДКП. Это существенное условие для его составления (пункт 1 статьи 558 ГК; статья 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ от 29.12.2004 г.).
Если другие лица имеют постоянную регистрацию (прописку) в квартире, то в предварительный договор вписывают их паспортные данные. Указывается, когда они будут сняты с регистрационного учета после того, как стороны заключат сделку купли-продажи и подпишут действительный договор.
Какие плюсы дает заключение предварительного договора
ПДКП равен по силе основному договору. Уже одно это дает дополнительную юридическую гарантию, что сделка будет совершена. Уменьшает вероятность обмана, нечестных манипуляций. При возникновении споров в будущем на него всегда получится опереться.
Предварительный договор - это гарантийное обеспечение залога, если вам кажется, что недостаточно простой расписки.
Покупатель закрепляет за собой заинтересовавшую его недвижимость, обязуясь перед продавцом ее купить.
Устанавливается конкретный срок для заключения действительного договора. Иногда стороны не могут четко заранее договориться о времени. В таком случае недвижимость все равно продается в течение 1 года с даты, когда был подписан ПДКП.
Фиксируется цена квартиры.
Определяются условия, в частности – сроки освобождения жилплощади, порядок передачи новому владельцу, действия при возникновении форс-мажора, штрафные санкции за невыполнение обязательств и т.д.
Если покупатель или продавец намерен уклониться от сделки, другая сторона имеет право ее принудительного совершения через суд.
Предварительный договор с агентством недвижимости
Многие люди обращаются в агентства, не имея времени на поиск подходящего жилья. Здесь также часто практикуют оформление предварительных договоров, только отдельно с покупателем или продавцом. Посредник сам выступает второй стороной.
Это означает, что клиент обязуется перед риэлторами купить данную недвижимость, не получая никаких гарантий от ее продавца. Передумав, он будет обязан заплатить неустойку агентству, так же как и хозяин жилья.
Следует быть очень осторожным, чтобы избежать подводных камней. В данном случае – обращать особое внимание на пункт об участниках сделки, изучая перед подписанием документ.
Заключение основного договора через суд
ПДКП квартиры указывает назначенное сторонами время. Если нет, то сделка состоится в течение года с момента подписания.
В случае отказа, у пострадавшего есть 6 месяцев с момента уклонения от обязанностей по ПДКП, чтобы подать исковое заявление и требовать понудить недобросовестного партнера заключить действительный договор (в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ). Он будет считается заключенным, как только вступит в силу решение, вынесенное судом.
Стороны могут поспорить и об условиях. При появлении разногласий судья определит, какими будут положения нового договора. Тогда он начнет действовать со вступлением судебного решения в законную силу или с указанного в нем времени. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры – это полноценный документ, серьезно закрепляющий за сторонами обязательства, и в случае их нарушения влекущий санкции.
