В ноябре 2017 года строительный рынок и рынок недвижимости всколыхнула не для всех приятная новость: российские власти начали рассматривать возможности для отказа от схем долевого участия в строительстве в пользу проектного финансирования.
Многие эксперты уже называют такое решение «бомбой замедленного действия» и считает, что оно нанесет непоправимый удар по рынку. Сами же власти позиционируют новое направление исключительно как возможность окончательно искоренить такое явление, как обманутые дольщики. Что это конкретно означает для застройщиков и потенциальных покупателей недвижимости? Попробуем разобраться.
Во имя блага покупателя?
Долевое строительство регулируется законом и определяется в качестве формы инвестиционной деятельности, при которой застройщики могут привлекать финансовые средства будущих собственников жилья (дольщиков). Участники долевого строительства получали свои готовые объекты после сдачи их в эксплуатацию, а все отношения между застройщиками и дольщиками регулируются на уровне федерального законодательства в рамках ФЗ-214.
Однако такие меры и многочисленные поправки в ФЗ-214 не смогли полностью обезопасить дольщиков и решить проблемы с долгостроем, несмотря на то, что данный закон считался самым действенным инструментом, предлагающим надежные схемы покупки квартир в новостройках.
Поэтому появилась необходимость разработки новых правовых актов, способных урегулировать отношения между дольщиками и застройщиками, а также исключить все спорные моменты.
Мнения экспертов, рассматривающих позиции покупателей недвижимости в свете грядущих изменения разделяются:
- Риски будущего владельца недвижимости сведены к минимуму: покупатель приобретает квартиру в уже полностью готовом и сданном в эксплуатацию доме. Посредником в сделках по предлагаемым новым схемам проектного финансирования выступает банк, который будет производить расчеты с застройщиком. Таким образом, дольщик не несет практически никакой ответственности перед застройщиком, контактируя только с банком в рамках заключенных договором, а банк, в свою очередь, принимает на себя все риски.
- В случаях проектного финансирования стоимость жилья может быть выше, чем при долевом строительстве. Такая вероятность объясняется тем, что банк, принимающий на себя обязательства по инвестированию финансовых средств в строительство, желая максимально обезопасить себя и минимизировать риски невозврата вложенных средств, будет очень осторожно подходить к вопросам кредитования застройщиков и аккредитации объектов-новостроек. Кроме того, могут существенно возрасти требования к платежеспособности потенциальных покупателей, а также увеличиться процентная ставка.
Для того чтобы объяснить возможный рост цен на недвижимость, необязательно заканчивать экономический факультет Гарварда, а достаточно включить простую логику.
При долевом строительстве компания-застройщик начинает продажи площадей еще на стадии «котлована». При этом, вне зависимости от выбранной финансовой стратегии, большинство компаний работает по одинаковой схеме: 1/3 средств вкладывает застройщик, а 2/3 – финансовое участие дольщиков.
В случае же с проектным финансированием покупатель получает в собственность уже полностью готовую для проживания квартиру, поэтому такие схемы можно обозначить как «дорого, но очень надежно».
Есть ли риски у застройщиков?
Что касается позиции застройщиков, то и здесь нет однозначного мнения и понимания того, хорошо это или плохо, что в связке застройщик-покупатель появляется еще одно звено – банк. Ряд экспертов считают закон, регулирующий долевое строительство самодостаточным и сбалансированным инструментом, охватывающим практически все стороны такого рода сотрудничества между застройщиками и потенциальными собственниками недвижимости.
Скептически настроенные эксперты уверены, что предлагаемые нововведения могут обострить ситуацию на рынке, сократить объем предложений и привести к росту стоимости недвижимости. Особенно сильно рискуют средние и небольшие компании, которые в новых условиях могут оказаться неконкурентоспособными по сравнению с крупными и окологосударственными корпорациями, что, в конечном итоге, вынудит их уйти с рынка.
Неоднозначно складывается ситуация и для банков-инвесторов, учитывая санкции и нестабильность в банковском секторе. Немногие финансовые структуры согласятся участвовать в долгосрочных проектах, приняв на себя всю полноту финансовой ответственности перед застройщиками и возможные риски.
Дилемма: отменить нельзя строить
О полной отмене долевого строительства в ближайшее время пока рано говорить. Сначала планируется пройти переходный период, по итогам которого уже будет окончательно понятно – насколько эффективны схемы финансового проектирования. Такой период, по словам авторов новой инициативы, займет не менее трех лет и не факт, что за эти годы новое законодательство не будет корректироваться в зависимости от текущей ситуации.
В любом случае, для потенциальных покупателей появляется ряд преимуществ, в частности:
- Отсутствуют бюрократические проволочки с регистрацией права собственности;
- Покупается полностью готовая квартира в новостройке, вокруг которой уже имеется развитая инфраструктурная сеть;
- В облике города снижается количество долгостроев;
- Вполне возможно, что банки пойдут на снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию.
Свои выгоды в этом случае получает и государственная система, на которую существенно снизится финансовая нагрузка, связанная с обеспечением обманутых дольщиков квартирами. Также разгружается административная и судебная система, занятые принуждением недобросовестных застройщиков к исполнению своих обязательств. И даже банки, на которые возлагается все бремя ответственности, получают свою выгоду, еще больше внедряясь в рынок недвижимости и строительный сектор.
