Несоблюдение письменной формы договора
Любая сделка с недвижимостью требует строгого соблюдения письменной формы. Это означает, что договор должен быть оформлен письменно и заверен в установленном порядке. Устные договоренности или неофициально подписанные документы не имеют юридической силы. Например, если покупатель и продавец договорились «на словах» или подписали договор без нотариального заверения, сделка может быть признана ничтожной.
Нарушение прав несовершеннолетних
Когда в сделке участвует недвижимость, собственником или прописанным жильцом которой является несовершеннолетний, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Без таких разрешений сделка теряет юридическую силу. Нарушение прав детей — одно из наиболее строгих оснований для аннулирования сделки. Даже если продажа жилья уже состоялась, решение суда может вернуть права собственности ребенку или его законным представителям.
Отсутствие согласия супруга
Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом. Продажа или покупка такой собственности требует нотариально заверенного согласия второго супруга. Если такое согласие отсутствует, сделка подлежит оспариванию. Например, если один из супругов без ведома второго продает квартиру, суд может признать эту сделку недействительной, вернув имущество в общий доступ.
Сделка, совершенная недееспособным лицом
Если одна из сторон сделки признана недееспособной на момент ее заключения, такая сделка автоматически считается ничтожной. Даже если недееспособность не была официально подтверждена, но суд установит, что человек не осознавал своих действий, договор может быть аннулирован. Это касается и сделок, где участвуют лица с временной потерей дееспособности, например, из-за состояния здоровья.
Мошенничество, обман или заблуждение
Обман в процессе оформления сделки может стать основанием для ее оспаривания. Например, продавец скрыл наличие долгов или судебных споров, связанных с недвижимостью. Покупатель имеет право подать иск на расторжение договора, если выяснится, что он был введен в заблуждение. Аналогично, если покупателю сообщили ложные сведения о техническом состоянии объекта, сделка может быть признана недействительной.
Притворные и мнимые сделки
Мнимая сделка — это фиктивная операция, которая осуществляется без намерения создать реальные юридические последствия. Примером может быть оформление фиктивной продажи, чтобы избежать ареста имущества. Притворные сделки, напротив, заключаются для сокрытия другой операции, например, дарения вместо продажи. Обе категории таких договоров автоматически признаются недействительными при выявлении нарушений.
Нарушение права преимущественной покупки
Если продается доля в общей собственности, другие совладельцы имеют преимущественное право на ее приобретение. Продавец обязан уведомить их о своем намерении. Если это правило нарушено, и доля продана третьему лицу, сделка может быть оспорена совладельцами.
Отсутствие лицензий и разрешений
Когда юридическое лицо осуществляет сделки без наличия необходимых лицензий, это может стать основанием для признания договора недействительным. Например, компании, не имеющей лицензии на строительство, запрещено продавать объекты незавершенного строительства.
Нарушение публичного порядка
Любая сделка, противоречащая законодательству или основным нормам морали, считается ничтожной. Это касается случаев, когда договор заключается для совершения незаконных действий, таких как сокрытие доходов или уклонение от налогов.
Давление, насилие или угрозы
Если одна из сторон была вынуждена заключить сделку под давлением, насилием или угрозами, такой договор может быть признан недействительным. Это правило защищает участников сделки от противоправных действий, направленных на получение выгоды.
Отсутствие государственной регистрации
Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в государственных органах. Без этого процесс считается незавершенным. Например, если договор купли-продажи подписан, но не зарегистрирован в Росреестре, сделка юридически недействительна.
Нарушение прав третьих лиц
Если в результате сделки нарушены права третьих лиц, например, арендаторов с действующим договором аренды, это становится основанием для оспаривания. В таких случаях новые владельцы обязаны учитывать интересы всех сторон, включая третьих лиц.
Сделка с объектом под арестом или залогом
Недвижимость, находящаяся под арестом или в залоге, не может быть продана без согласия залогодержателя или судебного органа. Попытка продажи такого имущества может быть оспорена в судебном порядке.
Неадекватная оценка стоимости объекта
Заниженная или завышенная стоимость недвижимости вызывает подозрения у налоговых и судебных органов. Например, если квартира продана по цене значительно ниже рыночной, это может быть расценено как попытка ухода от налогов или сокрытие реальной сделки.
Ошибки при приватизации
Если при приватизации недвижимости были нарушены права граждан, имеющих на нее претензии, последующие сделки могут быть признаны недействительными. Примером может служить квартира, которую незаконно приватизировали, исключив из списка участников лиц, имеющих право на проживание.
Как избежать рисков при сделках с недвижимостью?
Чтобы минимизировать риски, важно тщательно проверять все документы, соблюдать установленные нормы и обращаться к профессионалам. Наша компания SunSochi предоставляет полный спектр услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, гарантируя их юридическую чистоту и безопасность.
SunSochi заботится о своих клиентах, предлагая:
Экспертную юридическую поддержку на всех этапах сделки.
Проверку документов и истории объекта недвижимости.
Консультации по вопросам оформления договоров.
Доверяя нам, вы получаете не только квалифицированную помощь, но и уверенность в успешном завершении сделки. Не рискуйте своим имуществом — обратитесь к профессионалам SunSochi!
