Что такое переуступка
Цессия — это передача прав и обязанностей по договору долевого участия (ДДУ) от одного лица (цедента) к другому (цессионарию). Цедент может передать свои права на недостроенное жилье, если он по каким-либо причинам не может или не хочет продолжать участие в проекте. Процесс позволяет новым покупателям приобрести жилье, минуя этапы начального оформления договора с застройщиком.
Преимущества и недостатки
Переуступка имеет плюсы и минусы:
Экономия. Переуступка позволяет купить квартиру дешевле, чем у застройщика, особенно на ранних этапах строительства. Цеденты часто готовы уступить свои права по более низкой цене, чтобы быстрее вернуть вложенные средства.
Широкий выбор. Возможность приобрести жилье в популярных проектах, где прямые продажи от застройщика уже завершены. Это актуально для районов, где квартиры раскупаются на стадии котлована.
Скорость. Можно выбрать почти готовую квартиру, что сокращает время ожидания до переезда. В некоторых случаях до сдачи дома в эксплуатацию остается всего несколько месяцев.
Риски. Есть вероятность столкнуться с недобросовестными застройщиками или мошенниками. Важно тщательно проверять все документы, репутацию участников сделки.
Сложности оформления. Процесс переуступки может быть юридически сложным, требовать тщательной проверки документов, условий сделки. Необходимы консультации с юристами, дополнительное время на сбор и проверку всех документов.
Также потребуются дополнительные расходы на юридическое сопровождение и регистрацию договора. Кроме того, возможны комиссии за переуступку со стороны застройщика или банка, если квартира приобреталась в ипотеку.
Как выбрать жилье
Изучите отзывы и историю компании-застройщика. Это можно сделать на форумах и сайтах, где пользователи делятся своими впечатлениями о взаимодействии с застройщиком. Важно проверить проектную декларацию, разрешительную документацию, которые содержат всю информацию о проекте, включая планировку, сроки строительства, ввода в эксплуатацию. Убедитесь, что земельный участок находится в собственности застройщика или имеет долгосрочную аренду, чтобы исключить риски, связанные с возможными судебными разбирательствами по поводу прав на землю. Внимательно прочитайте ДДУ, обращая внимание на условия передачи прав, взаиморасчеты. Убедитесь, что в договоре нет скрытых условий, которые могут повлиять на сделку.
Как провести переуступку на этапе строительства квартиры
Процесс переуступки состоит из нескольких этапов, которые внимательно разберем ниже.
Шаг 1: Сбор пакета документов
Для успешного проведения сделки необходимо собрать пакет документов, включающий ДДУ, письменного типа согласие одного из супругов или личное присутствие (если цедент состоит в браке), разрешение застройщиков на передачу права собственности. Нужны также справка об отсутствии задолженности перед застройщиком, виза банка, если квартира приобреталась в ипотеку.
Шаг 2: Заключение договора
Цессионный договор составляется в письменной форме, стороны получают оригиналы договора, а банковские учреждения и застройщики вправе запросить свои копии. Важно убедиться, что все условия сделки выполнены, а обе стороны согласны на переуступку. Рекомендуется привлечь юриста для проверки всех документов, правильности составления договора.
Шаг 3: Регистрация договора в Росреестре
После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или электронно, предоставив все документы. Регистрация договора обеспечивает юридическую защиту сделки, закрепляет права нового собственника на недвижимость.
Как купить квартиру через договор переуступки
После завершения строительства новый владелец должен пройти процесс приема-передачи квартиры, оформить право собственности на нее. Процесс аналогичен стандартной процедуре покупки у застройщика, но есть несколько моментов.
Первым шагом является подписание акта приема-передачи. Этот документ подтверждает, что строительные работы завершены, а объект готов к эксплуатации. Застройщик должен уведомить всех дольщиков о готовности объекта, предложить подписать акт. Новый владелец, являющийся цессионарием, должен тщательно осмотреть квартиру перед подписанием акта. Важно убедиться, что все условия ДДУ выполнены, а качество строительных работ соответствует заявленным характеристикам. Осмотр квартиры должен включать проверку следующих параметров:
Соответствие планировке и площади, указанной в ДДУ.
Качество отделочных работ, установки сантехнического оборудования.
Работоспособность всех инженерных систем (электричество, водоснабжение, отопление).
Отсутствие дефектов и строительного мусора.
После подписания акта приема-передачи необходимо оформить право собственности. Для этого новый владелец должен собрать пакет документов, подать заявление в Росреестр. Перечень включает:
Договоры долевого участия (сокращённо и чаще встречается ДДУ) и переуступки прав требования (цессии).
Акт приема-передачи квартиры.
Документы, подтверждающие оплату всех обязательств перед застройщиком.
Паспорт, заявление о регистрации права собственности.
Подача документов может быть осуществлена через Многофункциональный центр (МФЦ) или в электронном виде через портал Госуслуг. После подачи заявления Росреестр проводит проверку документов и, при отсутствии замечаний, регистрирует право собственности. Процесс занимает от 7 до 14 рабочих дней.
В случае оформления права собственности на квартиру, приобретенную с использованием ипотечного кредита, потребуется согласие банка на регистрацию права собственности. Банк также может запросить предоставление дополнительных документов, подтверждающих исполнение всех финансовых обязательств.
Оплата всех необходимых платежей. Процесс оформления права собственности может включать оплату обязательных платежей, сборов. К ним относятся:
Госпошлина (ее размер зависит от региона, типа недвижимости).
Возможные комиссии за переоформление документов в банке, если квартира покупалась в ипотеку.
Оплата услуг нотариуса, если договор переуступки требует нотариального заверения.
Получение свидетельства о праве собственности. После успешной регистрации в Росреестре владелец получает свидетельство о праве собственности в электронном виде.
На этом этапе процедура требования считается завершенной. Новый владелец становится полноправным собственником жилья — проживать, сдавать в аренду или продать.
Стоимость
Зависит от ряда факторов. Во-первых, цена квартиры, указанная в договоре ДДУ, может измениться в зависимости от рыночных условий, стадии строительства. Во-вторых, некоторые застройщики, банки взимают комиссию за оформление переуступки, которая может составлять от 1 до 3% от стоимости квартиры. В-третьих, необходимо учитывать затраты на юридическое сопровождение сделки, регистрацию договора в Росреестре, возможные нотариальные услуги.
Что важно учесть?
Во-первых, необходимо проверить репутацию продавца, застройщика, чтобы избежать недобросовестных сделок. Во-вторых, необходимо убедиться, что все документы в порядке и соответствуют законодательству. Важно проверить не только договор ДДУ, но и все дополнительные соглашения. В-третьих, необходимо учитывать все возможные расходы при оформлении сделки, включая комиссии, налоги, юридические услуги, так как эти затраты могут увеличить общую стоимость квартиры.
Переуступка ипотечной квартиры
Переуступка возможна и в случае ипотеки. Необходимо получить согласие банка на переуступку прав и обязанностей по кредитному договору. Новый покупатель должен соответствовать требованиям банка, пройти проверку на соответствие кредитной истории, платежеспособности. Банк может изменить условия кредитования ипотеки для нового заемщика, включая процентную ставку, сроки выплаты кредита. Если договор ДДУ предусматривает обязательное согласование смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать этому порядку.
Если права на новостройку y несовершеннолетних
Если в сделке участвуют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки и попечительства. Это необходимо для защиты прав детей, предотвращения возможных нарушений их интересов. Органы опеки тщательно проверяют все условия сделки, могут потребовать дополнительные документы для подтверждения законности и безопасности переуступки.
Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом
Если покупка квартиры осуществлялась с использованием материнского капитала, переуступка возможна только при согласии Пенсионного фонда России и выполнении всех обязательств по целевому использованию средств. Важно получить разрешения и согласования перед регистрацией договора.
Итог
Переуступка права требования на квартиру — это удобный способ приобрести жилье в новостройке. Однако этот метод требует тщательной подготовки, проверки документов, учета всех юридических нюансов. Следуя рекомендациям, вы сможете безопасно и выгодно оформить сделку и стать обладателем недвижимости.
Для успешного завершения сделки важно тщательно изучить все условия договора, проверить все документы, проконсультироваться с юристами. Переуступка станет возможностью приобрести жилье и избежать многих проблем.
Планируете работы с недвижимостью и боитесь прогадать? "Солнечный Сочи" — помощник в мире недвижимости. Компания предоставляет услуги бизнес-консалтинга, помогая клиентам достигать результатов и устойчивого роста. Команда профессионалов разрабатывает решения, адаптированные под потребности каждого клиента.
