Продажа квартиры в долевой собственности, как правильно оформить сделку купли-продажи
Долевая собственность встречается довольно часто: приватизация, раздел жилплощади, наследство. При продаже части недвижимости, собственник часто сталкивается с проблемой – несогласие других владельцев на совершение сделки. Не зная, как продать квартиру в долевой собственности можно допустить ошибки. В результате сделка будет признана недействительной.
Выделение части недвижимости для реализации
Продажа жилплощади, принадлежащей нескольким владельцам, возможна только при выделе натуральной доли и ее оценке. Сделать это можно несколькими способами:
По согласию владельцев квартиры – каждому собственнику выделяется комната;
По решению судебных инстанций – часть имущества ½, ⅓ или отдельное помещение.
При процентном выделении части доли сделка проходит в аналогичном порядке, но не с указанием определенной комнаты, а по площади. Для передачи права на жилплощадь, каждый совладелец может выделить свою часть. За другими собственниками первоочередность покупки сохраняется по той же цене, которая будет предложена другим лицам.
Если совладельцы отказались приобретать часть квартиры, она выставляется на рынок, при наличии нескольких покупателей, претендента продавец выбирает самостоятельно. При нарушении первоочередности, владелец на протяжении 3-х месяцев может направить заявление в суд для отмены сделки.
Порядок заключения договора купли-продажи доли
Для передачи прав на недвижимость, принадлежащую нескольким владельцам, продавец должен соблюсти ряд требований, предусмотренных законом. Чтобы сделку признали действительной, необходимо:
Направить по почте владельцам имущества извещение, что планируется реализация доли недвижимости по определенной стоимости. Письмо должно быть заказным с описью вложения.
Если совладельцы отказались купить часть квартиры, продавец ищет покупателя. На ответ им отводится 30 дней.
Подготовка документации, установленного образца, посещение нотариальной конторы.
Нотариус составляет договор. После проверки законности сделки, на нем ставят подписи все участники.
Договор регистрируется в Росреестре. Только после этого переход прав завершен.
Уведомления отправляются всем владельцам квартиры. В отсутствии извещения, сделка будет аннулирована, а продавцу придется выплачивать покупателю и собственникам компенсацию.
Какие документы потребуются для реализации доли
Переход прав на часть квартиры регистрируется Росреестром. Если этого не сделать сделка будет незавершенна и имущество останется в собственности продавца. Определенные сроки на проведение госрегистрации законом не предусмотрены.
Для оформления сделки в Регистрирующем органе, покупателю потребуется предоставить пакет документации:
заявление от собственника на изменение прав владения имуществом, от других совладельцев, при приобретении части недвижимости в равных пропорциях;
согласие о выделе доли квартиры в натуре или решение судебных инстанций;
паспорта всех участников сделки купли-продажи;
правоустанавливающая документация сторон;
если владелец части имущества – ребенок, потребуется разрешение опеки;
нотариально заверенная доверенность, если один участник сделки отсутствует;
паспорта на недвижимость из БТИ.
Список документов зависит от ситуации и может меняться. Если совладелец – несовершеннолетнее лицо без согласия органов опеки сделка будет незаконна.
В каких ситуациях первоочередность не учитывается
Реализовать часть имущества без всяких уловок, и с соблюдением имущественных прав можно с торгов. К такому варианту прибегают кредиторы, когда денежные средства и иное имущество у должника отсутствуют.
Но не каждую долю можно забрать в счет погашения задолженности (единственное жилье изымать у граждан запрещено). Существует несколько ситуаций, когда взыскание допустимо:
Часть имущества – залог по ипотечному кредитованию (тогда забрать его, даже если оно единственное законом разрешено);
Должник на жилплощади не проживает и прописан по другому адресу по договору социального найма или имеет в собственности другую квартиру.
Если недвижимость является залоговой или по решению судебных инстанций, чтобы выставить ее на продажу разрешение должника и других совладельцев не требуется. Кредиторы инициируют открытые торги и продают часть квартиры в счет погашения задолженности с молотка.
Как реализовать все доли, принадлежащие владельцам
Ситуация когда претендентов на жилую площадь много, а покупатель в единственном числе, требует соблюдения ряда формальностей. Если никто не возражает против сделки, проблем не возникнет. Реализовать недвижимость в долевой собственности можно несколькими способами:
Составить несколько договоров. В совокупности по ним перейдут права на имущество.
Оформить один документ с несколькими владельцами недвижимости и покупателем.
Несколько договоров оформляется, если участники сделки не общаются между собой. При этом варианте придется за каждую долю уплатить государственную пошлину – 1 тыс. руб. и соблюсти первоочередность (предлагать приобрести долю другим собственникам). Только после их отказа продавать имущество покупателю, что достаточно не выгодно с финансовой точки зрения и неудобно.
Оформление одного договора – практичный вариант. Госпошлина выплачивается однократно, согласия других совладельцев не требуется. Только нужна доверенность, заверенная нотариально на одного из владельцев на право представления интересов других сторон.
Как продать долю, если совладелец не согласен
Право о продаже квартиры будет принадлежать собственнику с большей частью доли. Другие владельцы в этой ситуации сделать ничего не смогут. Если противнику принадлежит небольшая часть имущества, можно попытаться принудительно выкупить ее. Для этого нужно подать заявление в судебные инстанции, мотивируя его незначительным размером доли.
В иске указывается, чтобы суд принудил передать его свою часть другим собственникам за материальное возмещение. Отказать в удовлетворении заявления могут только, если совладелец постоянно проживает в квартире.
Есть и другие варианты продажи недвижимости без согласия другого владельца:
Возражение на извещение о заключении сделки считается отказом, дальнейшая процедура проходит по общей схеме;
При нежелании оформлять свое несогласие нотариально, недвижимость передается по дарственной, что законом не запрещено.
Ипотечная квартира (доля в ней) можете быть отдана другому гражданину только с письменного разрешения финансово-кредитной организации.
Распоряжаться своим имуществом имеет право каждый гражданин. При заключении сделки необходимо только соблюсти некоторые формальности. Сообщить о продаже другим собственникам, если совладелец несовершеннолетний – получить разрешение опеки. Несогласие других дольщиков не лишает прав на распоряжение своей частью недвижимостью.
