Каков юридический статус апартаментов? Почему они могут стоить меньше квартиры? Всегда ли выгоднее их купить? Какое помещение дешевле содержать?
В чем отличие апартаментов от квартир
Сравнение апартаментов и квартиры: в чем разница и что общего между ними, целесообразно проводить по шести пунктам. Все принципиальные отличия между этими типами объектов обусловлены их юридическим статусом. Они в итоге приводят к тому, что первый тип помещений предпочтителен для инвесторов, планирующих сдавать их, а второй – для людей, которые собираются сами в них жить.
Оформить постоянную регистрацию в апартаментах, в отличие от квартир, нельзя. «Прописаться» можно только временно на срок, не превышающий 5 лет, но с правом на дальнейшее продление.
Юридический статус
Квартира всегда считается жилым помещением. Она располагается исключительно в жилых домах. Апартаменты же могут находиться не только в них, но и в отдельных апарт-комплексах, гостиницах, бизнес-центрах.
Поскольку действие ЖК РФ на подобные объекты не распространяется, в них можно не только жить, но и открыть офис или гостиницу. Соседи не обязаны соблюдать режим тишины, а в подъезде могут часто бывать посторонние.
Самое опасное отличие апартаментов от квартиры в том, что они не могут быть признаны единственным жильем семьи. Это значит, что на них не распространяется ограничение по взысканию.
Возможность регистрации
В соответствии с законодательством РФ получить постоянную регистрацию в апартаментах, в отличие от квартир, нельзя. «Прописаться» можно только временно (на срок, не превышающий 5 лет, но с правом на дальнейшее продление) и исключительно в объектах, находящихся в зданиях гостиничного типа. Если помещение расположено в бизнес-центре, регистрироваться в нем запрещено.
Это момент несет за собой ряд неудобств для людей, которые планируют жить в апартаментах постоянно и заводить семью и детей. Но с точки зрения инвестора он не является существенным недостатком.
Для оформления регистрации в апартаментах всегда требуется согласие всех собственников. Если же вы прописаны в квартире, то имеете право зарегистрировать в ней и своего ребенка до 14 лет без дополнительного согласования.
Осенью 2021 г. Госдумой будет рассмотрен законопроект, изменяющий статус апартаментов и дающий право на оформление в них постоянной регистрации.
Цена апартаментов на 10-20% ниже, чем квартир в жилых домах аналогичного класса и расположения. А значит, они окупятся быстрее в случае сдачи.
Цена объекта
Цена апартаментов на 10-20% ниже, чем квартир в жилых домах аналогичного класса и расположения. А значит, они окупятся быстрее в случае сдачи. Но есть ряд факторов, из-за которых существенно сэкономить при покупке не удастся.
Апартаменты чаще строят в лучших местах в городе. Квартира в спальном районе может быть дешевле.
При покупке нежилых объектов нельзя претендовать на помощь государства, поэтому не получится:
принять участие в программах льготной ипотеки;
расплатиться материнским капиталом;
оформить субсидию на погашение ипотеки при рождении 3 ребенка.
За приобретение апартаментов нельзя получить налоговый вычет, доступный покупателю квартиры. Максимальный размер НДФЛ, который можно вернуть: 650 тыс. руб. при оформлении ипотеки и 260 тыс. при самостоятельной оплате. Если жилье в долевой собственности, право на эту сумму имеет каждый владелец. Но если вы уже получали ее ранее, повторно это сделать нельзя.
Факторы, влияющие на цену
Более низкая по сравнению с квартирами стоимость апартаментов обусловлена в первую очередь тем, что возводящий их застройщик может сэкономить.
Строительство нежилого дома требует меньше расходов на проектирование. К апартаментам выдвигаются менее строгие требования в части используемых для строительства материалов, звукоизоляции, пожарной безопасности. В них не нужно делать отдельный вход для находящихся на первом этаже магазинов и др.
Если речь идет об объектах, расположенных не в жилых домах, а в бизнес-центрах или апарт-комплексах, то застройщик не обязан тратиться на возведение инфраструктуры (детских садов и др.), что также позволяет уменьшить стоимость квадратного метра.
Кроме того, спрос на такие помещения ниже из-за вопросов к юридическому статусу. Для людей, у которых в собственности только один объект недвижимости, важна возможность оформить постоянную регистрацию.
Нюансы содержания помещения
В квартирах стоимость коммунальных услуг регламентируется нормативами, устанавливаемыми государством для жилых помещений. Если управляющая компания их не соблюдает, жильцы вправе оспорить выставленные счета.
На апартаменты это правило не распространяется. Коммунальные услуги их владельцы оплачивают по тарифам, действующим для коммерческих помещений. При этом они не вправе претендовать на получение субсидий от государства.
Даже если законопроект, позволяющий оформлять постоянную регистрацию в апартаментах, будет принят, он не снизит стоимость их содержания и не приравняет их к жилым помещениям.
Собственники подобных объектов освобождены от взносов на капитальный ремонт. Но когда он потребуется зданию, его нельзя будет провести за счет средств федерального фонда, а значит потратиться все же придется.
На апарт-комплексы не распространяются нормы признания их аварийными и подлежащими сносу, принятые для многоквартирных домов.
Апартаменты чаще строят в лучших местах в городе. В Сочи производится ренновация санаториев и строительство новых корпусов отелей на первой и второй прибрежных линиях
Отношение к общему имуществу
Владелец квартиры по умолчанию считается собственником доли в общем имуществе (лестничные клетки, лифты и др. объекты, которыми пользуется жилец). За его содержание он должен ежемесячно платить управляющей компании. При этом перечень ее услуг фиксирован.
Владельцы апартаментов также имеют право на долю в общем имуществе. Но к нему могут быть отнесены торговые помещения, вестибюли бизнес-центра, входные группы и др. объекты, которыми вы можете даже не пользоваться.
Будет ли в действительности браться плата за их содержание зависит от политики управляющей компании. Также она самостоятельно определяет перечень оказываемых услуг. Вы не сможете отказаться платить за работу консьержа, садовника и др.
Кроме того, в апарт-комплексе или бизнес-центре может быть мажоритарный собственник (тот, кому принадлежит более 50% здания). Он вправе единолично выбирать управляющую компанию и принимать иные ключевые решения.
Правила налогообложения
Последний пункт в списке того, чем отличаются апартаменты от квартиры, – размер налога на имущество. Разница достигается за счет действия 2 факторов – ставки и права на вычет.
Собственники жилых помещений уплачивают 0,1-0,15% от их кадастровой стоимости. При этом налогооблагаемая база уменьшается на 20 кв. м. Например, если площадь квартиры 100 кв. м., заплатить нужно будет только за 80 кв. м.
Владельцы апартаментов не могут претендовать на такой вычет. А налог на имущество рассчитывается по ставке, действующей для коммерческих помещений:
0,5% для объектов, находящихся в гостиничных комплексах;
2% при расположении в бизнес-центрах.
Поэтому даже с учетом того, что стоимость апартаментов ниже, налог на имущество будет в 5 и более раз выше, чем для квартиры аналогичного размера.
Но право на налоговый вычет действует только для одного объекта. Если у вас в собственности несколько квартир, то вы не сможете уменьшить налог на каждую из них.
И апартаменты, и квартиры имеют свои преимущества и недостатки. Что предпочтительнее выбрать, зависит от ситуации конкретного покупателя.
