Согласно законам Российской Федерации (РФ) земля может принадлежать государству, муниципию или быть собственностью частного лица. Все участки земли и их собственники зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Землю можно приобрести у администрации города (поселения), частного лица или взять в долгосрочное пользование (аренда). Имеются отдельные ситуации, когда можно стать владельцем земли бесплатно, то есть государство бесплатно отдает в пользование частникам землю.
Независимо от способа приобретения, став владельцем земли необходимо соблюдать определенные требования ее использования. Разрешенные виды использования участков земли (РВИ УЗ) описаны в Классификаторе утвержденном приказом Минэкономразвития РФ в сентябре 2014. Согласно закону, все РВИУЗ, установленные до опубликования классификатора, являются законными, независимо от совпадения с разрешениями после его утверждения.
Что входит в классификатор
Классификатор, определяющим виды разрешенного использования земельных участков, входит, как приложение, в приказ, подписанный министром, в котором также перечислены все изменения и дополнения на настоящий момент.
Этот всеобъемлющий документ состоит из трех колонок в которых:
- назначение участка земли;
- описание;
- цифры (код вида), присваиваемые данному виду. С юридической точки зрения число соответствия и текст, характеризующий вид являются равнозначными.
Код состоит из трех цифр, разделенных точками. Первых цифр всего 13 (группы видов, разделы). Это наиболее укрупненные виды. Например, сельское хозяйство, с 18 подпунктами, застройка жилья с 7 основными подпунктами, предпринимательство с 10 основными подпунктами и т. п. Некоторые подпункты могут уточняться. В этом случае, после цифры подпункта, через точку добавляется в код следующее число в порядке возрастания.
Категории земли, определенные законодательством
При покупке земельного надела, следует внимательно отнестись к бумагам, определяющим его возможное использование. Несоответствие целей приобретения с разрешенным для применения, может привести к значительным проблемам, с потерей времени и финансовых средств. Законодательно определённые, категории земельных участков являющиеся уникальными:
- представляющие запасной фонд;
- лесные территории;
- земли для сельского хозяйства;
- территории жилых поселений;
- промышленная энергетика;
- водные ресурсы.
Приобретая надел, помимо классификатора, желательно, изучить другие законодательные документы, в том числе подзаконными, для уверенного определения вида РВИ УЗ.
Типы РВИ УЗ
Помимо классификатора некоторые вопросы, относящиеся к РВИ УЗ освещены в градостроительном кодексе и в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). В кодексе градостроительства устанавливается, что для любого земельного надела имеется три типа возможного использования: основной, условный и вспомогательный.
Основные виды разрешенного использования земельных участков – не нуждающиеся в дополнительных разрешительных документах от администраций, местных или государственных. После проведения определенных процедур (публичных) согласования, можно обрести, так называемые, условно разрешенные виды деятельности. Виды, классифицируемые как вспомогательные, не требуют согласования и являются дополнительными для углубленного уточнения назначения.
Некоторые технические данные (размеры, расчеты, ограничения) содержатся в ПЗЗ.
Юридические определения
Целевое назначение земли (то же самое категория) является понятием установленным законом. Уточнения производятся понятием РВИ УЗ надела земли. Это понятие введено в результате более подробного определения специфических зон территорий в рамках различных территориальных делений.
В качестве примера, в одной из форм некоммерческих объединений граждан – СНТ (садоводческое некоммерческое объединение товарищество) надел земли характеризуется таким образом:
- категория – земли сельскохозяйственного назначения;
- РВИ УЗ – в целях огородничества и садоводства;
- правовая часть –в аренде или собственности.
При тех же условиях, например, фермер может иметь другой РВИ УЗ.
Образцы РВИ УЗ в классификаторе
Первым разделом является сельскохозяйственное использование с 18 подпунктами которые описывают такие деятельности как рыбоводство, животноводство, растениеводство и пчеловодство. Эти сельхозугодия располагаются за границами населенных пунктов и городов. На этих территориях возможно строительство технических помещений.
Вторым разделом является строительство жилья в 7 подпунктах которой описываются разрешения деятельности на земельных участках населенных пунктов. На таких участках можно возводить дома для жилья разной этажности (мало-, средне- и высокой этажности), индивидуальное жилье и инфраструктура для их нормального функционирования.
Четвертый раздел описывает РВИ УЗ, связанные с предпринимательством, то есть возведение сооружений служащие для прибыли.
Что можно строить по РВИ УЗ
Виды разрешенных использований земельных участков, где разрешено строительство, определяются классификатором ВРИЗУ (видов разрешенного использования земельных участков).
Строительные сооружения, которые можно возводить, зависит от цели землепользования, и ее особенностей.
Для земель применения сельскохозяйственного, промышленного или специального разрешается строительство различных конструкций, необходимых для обеспечения конкретной деятельности.
Населенный пункт – сочетание участков разных категорий
Наиболее сложное по структуре образование, имеющее зоны различного назначения и категорий — поселение.
В зонах населенных пунктов, где разрешено строительство, предусмотрено возведение различного типа помещений для жилья, а также создания соответствующих условий для проживания. Поселение можно разделить на условные зоны: жилая застройка, сооружения обслуживания населения, промышленная и инженерная часть.
К жилой зоне относятся:
- Участки индивидуального строительства, в которых разрешается возводить помещения для жилья малой этажности, высотой не более трех этажей над землей, а также различные вспомогательные сооружения – сараи, гаражи, беседки и т.п. Те же условия относятся и к садовым и дачным участкам, которые могут входить в черту населенного пункта или находиться рядом.
- Многоэтажное жилье - разрешается возведение зданий средней этажности (8 этажей максимум) и высокой этажности (9 и выше). Кроме того, разрешено строительство различных сооружений для улучшения условий жизни и комфорта жителей – надземные и подземные парковки для автомобилей, площадки для детей и спорта, объекты по обслуживания населения.
К зоне публичного использования и обслуживания относятся:
- Объекты здравоохранения, образования, воспитания, науки, спорта, культуры, религии, управления, бытовой помощи населения и тому подобное.
- Можно выделить зону предпринимательской деятельности, к которой относятся торговля, банковские, страховые организации, общественное питание, гостиницы, развлекательные учреждения, отдых и другие аналогичные. Для видов деятельности этой категории разрешается строительство соответствующих сооружений, обеспечивающих их нормальное функционирование.
К промышленной зоне условно отнесем:
- Зона промышленных предприятий, где разрешается возведение предприятий промышленного назначения, для производства любой разрешенной продукции, ее хранения и переработки, обслуживания деятельности предприятий. Сюда же можно включить инженерные коммуникации для обслуживания предприятий, а также и жилого фонда (электроснабжение, подвод воды и газа и другие коммуникации).
- Транспортная территория, в которую входят аэропорты, вокзалы наземного, водного транспорта, дороги и дорожные конструкции. Строительство соответственных сооружений разрешается для обеспечения нормальной работы транспортной сети и улучшения условий транспортировки пассажиров.
Населенные пункты могут располагать территориями, в которых не разрешено возведение или разрешено размещение временных, не стационарных объектов. Например, парковые и заповедные зоны, ботанические сады и дендрарии, а также зоны отчуждения автомобильных и железных дорог и других объектов.
Как происходит изменение РВИ УЗ
Изменение вида разрешенного использования производится комиссией при администрации на местах в результате общественного обсуждения. Владелец (и больше никто не имеет права) подает заявление в администрацию. Арендатор не может самостоятельно требовать изменить РВИ УЗ.
Помимо прошения представляются в уполномоченный орган субъекта Федерации или местной администрации документы в которых обосновывается необходимость изменения разрешенного вида деятельности.
Следует отметить, что местная администрация имеет право изменять вид, но это не является ее обязанностью, то есть может немотивированно отказать в принятии решения на предоставление условно разрешенного вида использования земли.
Дополнительная информация по изменению РВИ УЗ
После слушаний, учитывающих мнения землепользователей, имеющих смежные с заявителем участки, административная комиссия принимает заключение. При положительном результате, заключение, выданное комиссией, направляется в кадастр для утверждения разрешенного вида в новом варианте.
Иногда такого рода процедура производится за деньги. Это имеет место, когда в результате происходит рост цены земли. Стоимость изменения вида зависит от нескольких параметров. Это может госпошлина, устанавливаемая как разница стоимости земли до и после изменения. Также внутренние положения местной администрации могут предусматривать определенную плату.
Формула расчета стоимости этой услуги
Некоторые муниципии не взимают деньги за изменения РВИ УЗ. Однако, если согласно внутреннему регламенту, плата взымается, то они предоставляют просителю данные по расчетной ставке.
Территориальное отделение кадастра определяет стоимость желаемого РВИ УЗ. В кадастровом паспорте, в 13-й строке можно видеть стоимость по кадастру на момент подачи запроса.
Плата за эту услугу определяется путем умножения расчетной ставки на разницу стоимости по кадастру будущего и настоящего РВИ УЗ. Однако, в зависимости от региона и наличия согласованного или утвержденного ППТ (проекта планировки территории), ПМ (проекта межевания) или ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), формула расчета имеет более сложный вид, включающий, например, площадь земельного надела.
Изменения в классификаторе
С момента опубликования классификатора (в 2014 году), в следующем году были внесены некоторые изменения, действующие и сейчас. Так, были уточнены определения: дачного строительства, блокированного жилья, индивидуальное жилищного строительства, малоэтажного строительства. Кроме того, установлены нормы о максимальной этажности при строительстве вне города и ряд прочих уточнений, актуальных и в текущем (2018 году).
То есть, виды разрешенного использования земельных участков в 2018 году полностью совпадают с опубликованными в 2016 году. Следовательно, классификатор видов разрешенного использования земельных участков в 2018 году содержит такую же таблицу, как и опубликованный в предыдущие годы с изменениями, принятыми в 2015 году.
В общих чертах можно ознакомится с видами разрешенной деятельности на земельных участках используя классификатор, который доступен на многих сайтах. Однако при непосредственном приобретении лучше уточнить все нюансы в местной администрации. При недостатке времени или сложности самостоятельного изучения законодательства желательно обратиться в юридическую консультацию.
