Недвижимость – привлекательный актив для инвесторов, особенно квартиры. Их можно сдавать в аренду, получая ежемесячную прибыль от арендаторов, или перепродавать, зарабатывая на разнице. Но можно ли инвестировать в жилье, купленное в ипотеку? Такой вопрос возникает часто. И тут важно серьезно подойти к делу: вложения могут быть как доходными, так и провальными.
Почему брать ипотеку сейчас – выгодно для инвестора?
Инвестирование с помощью ипотечной квартиры может показаться рискованным и малодоходным методом. Условия ужесточаются, ставки стремительно растут. Но брать жилье в ипотеку для заработка на нем – все еще разумная тема. Почему? Вы снижаете свои риски!
Если вы получаете доход от инвестиций от ипотечной недвижимости в российской валюте, и повышается инфляция, рубль начинает дешеветь, вы ничего не теряете. Цена на квартиру будет расти за счет увеличения курса доллара или евро. Доходность в рублях не падает, а сам объект остается высоколиквидным.
Поэтому можно какое-то время сдавать недвижимость в аренду, а потом продать ее, получив хорошую разницу в цене.
https://youtube.com/shorts/O5uhI2XTdEk?si=5gaQhqbD5dUOAc6z
Варианты инвестиций в ипотечную квартиру
Есть два способа, как инвестировать с помощью квартиры, взятой в ипотеку.
1. Перепродажа
Покупаете недвижимость за одну цену, а продаете за более высокую стоимость. Но этот метод требует терпения: сразу выгодно реализовать квартиру не получится, особенно взятую в кредит. Нужно подождать, пока она вырастет в цене настолько, чтобы полностью окупилась и принесла доход.
Лучше приобрести жилье в новостройке на этапе «котлована», когда его стоимость минимальна. По мере строительства цена будет расти, а к моменту завершения работ разница в цене уже будет приличной. Далее можно продать ее по договору переуступки прав до ввода в эксплуатацию или по стандартному договору купли-продажи после подписания акта приемки.
Купив недвижимость «с котлована», можно заработать до 70%. Но важно подобрать объект и найти надежного застройщика, который не затянет со сроками. Проверьте его разрешительные документы. Проблемы с бумагами не дадут найти покупателя, а в худшем случае – все закончится долгими судами с застройщиком. В случае с ипотекой, банки сами проверяют законность деятельности строительных фирм.
2. Сдача в аренду
Можно купить готовое жилье в ипотеку и сдавать его, получая прибыль и направляя ее на погашение кредита, снижая долговую нагрузку. Но важно, чтобы в договоре с банком не было пункта о том, что в залоговой квартире имеют право проживать только собственник и члены его семьи. Иначе официально сдать недвижимость в аренду не получится. Действовать в обход кредитора – не лучшее решение. Если банк узнает об этом, он наложит штраф или вовсе потребует погасить задолженность досрочно.
Сейчас такой способ инвестиций становится особенно популярным. Условия выдачи ипотеки ухудшаются, проценты растут вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ. По прогнозам экспертов, такая тенденция сохранится и в 2024 году. Увеличится число тех, кто вместо кредита выберет съем квартиры. А это шанс заработать на долгосрочной или посуточной сдаче, взяв недвижимое имущество в ипотеку. Вы получите ценный актив, который можно будет продать и заработать на разнице.
Чтобы ипотечная квартира приносила хорошую прибыль, важно грамотно выбрать ипотечную программу. Обратите внимание на размер первоначального взноса. Какой выгоден инвестору? Зависит от соотношения ипотечной, арендной ставок и роста стоимости помещения.
Общая стратегия расчета такая: если прибыль от сдачи жилья и средний прирост ее цены становятся выше, чем процент по ипотеке, то лучше внести минимальный первый платеж. Тогда срок кредитования будет больше, соответственно, вы получите доход выше благодаря росту стоимости недвижимого объекта. Если ипотечная ставка, наоборот, выше, чем сумма прироста цены и заработка от аренды, то обратная ситуация – чем больше первоначальный платеж, тем лучше.
При инвестировании в недвижимость ипотечная ставка должна быть меньше, чем арендный процент. Однако это скорее мечта, чем реальность в нынешних условиях. Хорошо, если вам удастся купить недорогое жилое помещение в привлекательном месте. Если прирост составит даже 2-5% в год, а сдавать будете минимум под 5%, то уже есть шанс, что инвестиция с привлечением заемных средств окупится за время действия кредита.
Отдельно стоит сказать о расходах владельца на периодический ремонт, обновление мебели, техники, оплату налогов, коммунальных услуг. В среднем на это придется тратить 1-3% от цены имущества каждый год. К примеру, обслуживание недвижимости стоимостью 10 000 000 рублей обойдется примерно 200 000 в год. Эти расходы необходимо вычитать во время расчета доходности. Берите средний показатель – 2%. Если общая прибыль составляет, например, 8% в год, то за вычетом обслуживания чистый доход составит 6% годовых.
Какой объект выбрать для инвестиций?
Главный момент инвестиций в недвижимость с помощью ипотеки – не ошибиться с выбором помещения. Не на каждом объекте можно заработать. Если мало понимаете в этом, наймите риелторов. Они разбираются в тонкостях недвижимого рынка. Перечислим, что учесть, подбирая жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи.
1. Инфраструктура
Если планируете перепродавать или сдавать долгосрочно, важно выбрать для покупки объект, расположенный в развитом районе. Желательно, чтобы поблизости находились:
школы;
детсады;
клиники;
магазины;
парки;
аптеки.
Лучше сдается жилье, которое находится недалеко от автобусных, трамвайных остановок, станций метро.
Для посуточной аренды инфраструктура тоже важна, но если хотите сдавать курортникам, то недвижимый объект должен располагаться близко к морю.
2. Триггеры роста
Отлично, если инвестиционный объект, взятый в кредит, имеет триггеры роста, то есть перспективы повышения цены. Стоимость и так будет расти вместе с рынком, но есть факторы, которые ускорят этот процесс. К примеру, если власти города планируют построить станцию метро рядом, то это повысит спрос на жилье, соответственно, увеличится его ценность.
Или, например, рядом строится большой бизнес-центр, где будет много новых рабочих мест, что привлечет в этот район потенциальных арендаторов и покупателей. Триггером роста цены может быть возведение крупной клиники, куда будут приезжать из разных городов и снимать жилье посуточно.
3. Планировка, отделка, мебель
Планировка тоже играет свою роль, особенно если инвестор нацелен на долгосрочную сдачу или продажу. От нее зависит степень комфорта для жильцов. Если она неудобная, не всегда есть возможность внести изменения: не всякая перепланировка разрешена законодательством.
Отличный вариант – европейский формат, где кухня объединена с гостиной. В последнее время такое решение пользуется огромным спросом. И еще один момент – в жилье не должно быть пространства, которое нельзя использовать с пользой. К примеру, совсем не нужен узкий и длинный коридор.
Покупая квартиру для сдачи в аренду или перепродажи, нужно сделать ремонт и обставить ее мебелью. Есть другой способ – купить уже с отделкой и мебелью. Лучше, если ремонт будет нейтральным, в светлых тонах: это позволит арендаторам или новым владельцам обустроить все на свое усмотрение.
Ипотечные облигации: альтернатива для инвесторов
Для желающих инвестировать есть альтернативный способ – покупка ипотечных облигаций. Под ними понимают ценные бумаги, выпускаемые банком. Работает это так: человек взял жилищный кредит на 5 000 000 рублей, кредитор выпустил облигацию на ту же сумму и отправил ее на торги. Инвестор купил ценную бумагу и получил возможность зарабатывать на процентах, которые заемщик платит банку.
Но есть минус – нельзя распоряжаться своим заработком, пока не закончится срок действия ипотечного договора. То есть, например, 20 лет сбережения хранятся в банке. И еще – если заемщик пожелает погасить долг досрочно, это негативно скажется на инвестиционной прибыли.
Выбирайте недвижимость грамотно, обращайтесь в «Sunsochi»!
Начинающим инвесторам сложно разобраться в нюансах недвижимого рынка в Сочи. Подобрать квартиру, 100% приносящую доход, а также добиться выгодных ипотечных условий – задачи не простые. Юридическая чистота сделки тоже имеет значение: риск попасть в руки мошенников слишком велик.
Риелторы агентства «Sunsochi» профессионально подойдут к вашему вопросу. Они подберут высоколиквидное жилье для покупки, помогут оформить ипотечный кредит и найдут добросовестных арендаторов или покупателей. Гарантируем честное сотрудничество!
Для консультации позвоните нам или оставьте заявку на сайте.
