Изменения законодательства
В области недвижимости прошли серьезные изменения, которые коснулись частных домов и квартир. В 2019 году начинают действовать нормативно-правовые акты, принятые в предыдущие периоды. Среди самых значимых можно выделить следующие:
ФЗ № 334 от 03.08.2018 “О внесении изменений в ст. 52 Налогового кодекса РФ”;
ФЗ № 378 от 30.10.2018;
ФЗ № 217 от 29.07.2017;
ФЗ № 342 от 03.08.2018.
В результате изменения коснулись налогового и градостроительного законодательства. Несмотря на принятие поправок и законов в предыдущие годы, они начинают действовать только сейчас. Важно внимательно ознакомиться с их содержанием, чтобы правильно действовать при совершении сделок и в смежных сферах.
Изменения налогового законодательства
Нововведения относятся к определению налоговой базы, которая устанавливается в отношении объектов недвижимости. Ранее ее определяли просто как кадастровую стоимость.
Закон уточняет, что речь идет о кадастровой стоимости, которая фиксируется в выписке из ЕГРН. Если стоимость была изменена, но не была внесена в реестр, налог исчисляется с учетом предыдущих показателей. С 1 января 2019 года запускается принцип перерасчета налогов. Теперь он осуществляется по заявлению налогоплательщика, и может относиться к 3 предыдущим годам.
Кадастровая стоимость теперь зависит от качества и количественных параметров объекта. Если они ухудшаются, стоимость должна снижаться. Учитываются технические ошибки, допускаемые в налоговой службе и Росреестре. Если они выявляются, новая кадастровая стоимость начинает действовать с момента их допущения.
О дачах
С начала 2019 года полностью искореняется понятие дачного товарищества. Теперь владельцы таких участков должны объединяться в некоммерческие товарищества, которые могут быть огородническими или садовыми. Минимальное количество участников равно 7 домовладениям. Правление может избираться на срок 5 лет по сравнению с двумя годами, как это было ранее.
На участках огороднического товарищества запрещается возведение жилых строений. Допускаются хозяйственные помещения для хранения инвентаря и сельскохозяйственной продукции.
Дом можно возвести на садовых участках. Здесь же можно зарегистрироваться по месту жительства или пребывания, если участок относится к территориям капитального строительства. Если же товарищество уже застроено домами для проживания, его можно преобразовать в товарищество собственников жилья.
Вводятся следующие правила:
упрощается процедура перевода жилых помещений в нежилые и обратно;
исключается возможность вступительных взносов;
сохраняются целевые и членские взносы.
Страховка для дольщиков
С 1 июля 2019 года вводится система эскроу-счетов для застройщиков. Теперь при подписании договора долевого участка деньги в счет оплаты квартиры попадают на такой счет. Их нельзя использовать на текущее строительство. Для этого используются собственные средства строительных компаний и кредитные средства. Средства дольщиков становятся доступными, когда дом будет введен в эксплуатацию.
Данные изменения относятся только к договорам, которые заключат после 1 июля 2019 года. Это уже привело к массовым заявкам на новые проекты до наступления этой даты. При этом проекты существуют только документально, а строительство еще не ведется. В результате депутаты инициировали поправки, которые обяжут застройщиков переходить на эскроу-счета по всем действующим проектам.
В связи с этим эксперты прогнозируют кратковременный рост цен. В дальнейшем стоимость недвижимости будет снижаться из-за конкуренции. Мера призвана снизить риски дольщиков. К тому же банки начнут более тщательно отбирать проекты и компании, чтобы не рисковать собственными финансами.
Как будут контролировать застройщиков?
За контроль их деятельность отвечает вновь созданная структура - Фонд защиты дольщиков. Еще с 2018 года строительные компании обязаны переводить 1,2% от стоимости договоров долевого участия в Фонд. Он может сообщить о допущенных нарушениях в Росреестр, который приостановит регистрацию сделок. Кроме того, у Фонда появляется возможность запускать процедуру банкротства в отношении недобросовестных строительных компаний.
Также во всех регионах создается контролирующий орган для отслеживания соблюдения законодательства. Появляется реестр пострадавших лиц с отслеживанием ситуации по решению их проблем. Строительные компании обязаны подавать отчетность 1 раз в квартал. Она включает сведения об этапах строительства и финансовых показателях.
Как банки будут финансировать строительные проекты?
На рынке давно сложилась практика, когда 90% инвестиций составляют деньги дольщиков. Они направляются не только на проекты, по которым были внесены, но и на новые объекты. Банки внесли в текущие проекты около 600 млрд. рублей. Планируется увеличить инвестиции в 10 раз.
С учетом действующей процедуры оценки залогов и рассмотрения заявок банком придется увеличить штат или упростить процедуру. Финансовые учреждения будут следить за целевым использованием средств, как в случае с госконтрактами.
Вводится новый критерий по рейтингу. Он расширяет число банков, обслуживающих счета строительных организаций и эскроу-счета. Выделяется около 50 финансовых учреждений, которые в полном мере обеспечат рынок. Благодаря деньгам на счетах эскроу банки будут выдавать средства по сниженной ставке. Если на данный момент кредитование застройщиков происходит под 11-14% годовых, планируется снижение до 4,5-5%.
Изменения градостроительного законодательства
Законодатели внесли существенные изменения в градостроительное законодательство. Они касаются увеличения безопасности. Одними из важнейших являются следующие:
расширяется список документов в проектной документации;
уточняется процедура подготовки документации;
точно регламентируется процедура и результаты экспертизы по инженерным изысканиям.
Проектная документация обязательно должна включать разделы, которые относятся к пожарной и общей безопасности. Данные меры введены в целях предотвратить опасные ситуации при эксплуатации зданий. Ранее получение разрешений не имело строгого контроля со стороны государства. На сегодняшний день начинает действовать четкая процедура и методика.
Таким образом, с 2019 года начинают действовать серьезные изменения законодательства в области недвижимости. Они дают дополнительные гарантии и усложняют работу застройщиков, делая процесс приобретения более прозрачным.
Если вы планируете приобретение недвижимости, важно обезопасить себя на всех этапах и провести тщательный предварительный анализ. Наше агентство недвижимости предлагает полное юридическое сопровождение. На каждом этапе предоставляются консультации, которые помогают выбрать подходящий объект, не рискуя средствами.
