Аналитики расходятся в оценке перспектив и направления развития рынка жилья в крупных мегаполисах и регионах. Однако прогноз цен на недвижимость Сочи в 2019 году практически не вызывает разногласий: подорожание неизбежно.
Подорожание жилья морского побережья Кубани – результат действия общих для России и специфичных для региона факторов развития строительной сферы.
Растущий спрос на квартиры и дома в Сочи: факторы успеха
Олимпиада-2014, открытие Крымского моста, ЧМ-2018 породили небывалый всплеск спроса на новостройки Краснодарского края. Благодаря активной застройке и благоустройству региона рынок наполнился обширным предложением. Качественное и ценовое разнообразие расширяет возможности выбора для самого взыскательного инвестора.
Черноморское побережье входит в число приоритетных мест для проживания. Непреходящая ликвидность и высокая рентабельность – основа популярности капиталовложений в недвижимость Краснодарского края. Инвестиции сулят отличную краткосрочную доходность от аренды и увеличение объема вложенного капитала за счет повышения стоимости.
В этом году Сочи вошел в тройку самых дорогих в плане жилья городов в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. Стоимость кв. м в новостройке выросла за 2018 год на 24% и составила к началу февраля 2019 г – 107 тыс. руб. Ценовой уровень повышается на 1,2% в неделю в рублевом исчислении, около 1,5% – в долларах США.
Развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, спортивной, санаторной, развлекательной обеспечило местным курортам круглогодичную занятость. Спрос и ставки на аренду жилищ вблизи курортных комплексов – самые высокие в стране.
Значимые факторы повышения цен на российскую недвижимость
Кризис банковской сферы, резонансные банкротства и потери лицензий финансовыми организациями лишь стимулируют интерес к инвестициям в недвижимое имущество.
В инвестиционном плане рассматривается как правило покупка новопостроенных объектов. Подорожание в сегменте новостроек ожидается на всех стадиях строительства, от этапа котлована до полной готовности к заселению. Прежде всего это сопряжено с дополнительными издержками в ходе реализации проекта застройки.
1. Изменение закона №214-ФЗ
Роль поправок в законе №214 – ФЗ, переход к модели проектного финансирования с использованием «эскроу-счетов» для развития строительной индустрии России трудно переоценить.
Если ранее застройщик располагал заемными средствами дольщиков практически свободно, то теперь для инициирования старта проекта обязан внести 10% собственного капитала. Необходимые средства компании приходится одалживать у финансовой организации под немалые проценты. Расходы на обслуживание займа увеличивают стоимость готового объекта на 9-10%.
Часто крупные девелоперы с прочной базой предпочитают финансировать проекты самостоятельно и продавать готовые более дорогие объекты, что поднимает общий ценовой уровень. Подорожание новостроек выглядит неотвратимым, начиная с 2020 года, когда жилища, возведенные на деньги дольщиков будут проданы.
2. Консолидация и монополизация отрасли, уменьшение объема нового строительства
Разрешение на деятельность застройщика стало получить труднее, ужесточены требования к финансовой надежности и репутации застройщика, контроль над расходованием заемных средств.
Многие мелкие и средние застройщики не выдержат конкуренции, действующих сил станет меньше, сократится объем предложения. В прошедшем году к эксплуатации представлено на 10% (7 млн кв. м) меньше новых строений, чем в 2017.
Ценообразование переходит в руки крупных игроков, возрастает роль государственных и муниципальных властей. Именно господдержка путем запуска различных программ и льгот призвана стимулировать спрос.
3. Рост себестоимости строительства
Падение курса рубля и повышение ставки НДС (до 20%) означает подорожание стройматериалов и топлива, увеличение расходов на логистику, техническое обеспечение и оплату труда.
Сегодня застройщики обязаны обеспечить новые жилые массивы собственной инфраструктурой, что автоматически повышает их себестоимость на 5-10%.
Прогноз на подорожание новых жилых и коммерческих площадей особенно обоснован и оправдан в применении к привлекательным в инвестиционных целях рынкам: Москве, Санкт-Петербургу, Сочи. Именно эти города концентрируют на себе внимание крупнейших девелоперов и наиболее активных и платежеспособных покупателей собственности.
Почему неизбежен рост цен на недвижимость в Сочи в 2019 г.
Специфика рынка жилья сочинского региона модифицирует направление и характер действия сил, определяющих ценообразование в целом по России. Многие аргументы в пользу грядущего снижения стоимости жилищ здесь обесцениваются.
1. Спрос на сочинские новостройки растет, несмотря на кризис
Снижение покупательной способности Россиян с учетом девальвации рубля и повышении ипотечных ставок на фоне изобилия предложений – главный довод в пользу прогноза на удешевление недвижимости. Этот аргумент имеет исключительную силу в применении ко многим регионам страны, однако совершенно неприменим к Сочи.
Основной контингент покупателей – финансово обеспеченные жители Москвы и Санкт-Петербурга, Сибири, Дальнего Востока, Крайнего Севера, а также военные пенсионеры. Большинство из них оперируют сбережениями и рассчитывают на твердый доход, потому мало зависят от заемных ставок и уровня зарплат в регионе.
2. Большая доля жилья высшей категории в структуре спроса
Вложение капитала в имущество высокой категории – беспроигрышный способ сохранить и увеличить накопления в кризисный период. Спрос на жилплощадь класса «премиум» в Сочи выше среднего по стране.
Искушенные покупатели элитной жилой собственности фокусируют интересы прежде всего на инвестиционной составляющей приобретения. Высоки требования к расположению и качественным характеристикам объекта покупки. Увеличение доли премиальных объектов в продаже неизбежно повышает ценовой уровень.
3. Борьба с «самостроем» корректирует спрос и ценообразование
Укрупнение и монополизация сочинского рынка проявляется ярче, чем где бы то ни было. Кубанские власти ведут безапелляционную борьбу против неблагонадежных застройщиков вплоть до сноса готовых строений.
Покупатель становится все более взыскателен к репутации и благонадежности застройщика. Юридическая чистота новостройки становится критерием качества, что закономерно повышает ее востребованность. Побочное действие такой чистки рынка – сокращение объема предложения и рост цен на новые объекты.
В благополучных и перспективних районах осталось немного места для застройки. Еще одним следствием борьбы с самовольной застройкой стало подорожание вторичного жилья, особенно в престижных районах. Объем продаж в сегменте нового строительства выше, чем во вторичном, но стоимость кв. м «вторички» в центральных и престижных кварталах растет быстрее, чем в новостройках.
Безопасность капиталовложений будет стоить покупателям недвижимости курортного региона денег, но результатом оздоровления рынка станет приток капитала, развитие строительной отрасли и экономический рост Краснодарского края.
Если вы все еще думаете о покупке недвижимости в Сочи, то стоит торопиться — все оценки сходятся в одном и том же, и опыт нашего агенства подтверждает вышесказанное. Мы поможем вам подобрать недвижимость вашей мечты по выгодной стоимости в любой день, но чем раньше вы решитесь на покупку — тем больше шансов сделать это по текущим ценам.
