Назад

Аналитика недвижимости Сочи и прогноз цен в 2019 году

4 мая 2019
2752

Аналитики расходятся в оценке перспектив и направления развития рынка жилья в крупных мегаполисах и регионах. Однако прогноз цен на недвижимость Сочи в 2019 году практически не вызывает разногласий: подорожание неизбежно. 

Подорожание жилья морского побережья Кубани – результат действия общих для России и специфичных для региона факторов развития строительной сферы.

Растущий спрос на квартиры и дома в Сочи: факторы успеха 

Олимпиада-2014, открытие Крымского моста, ЧМ-2018 породили небывалый всплеск спроса на новостройки Краснодарского края. Благодаря активной застройке и благоустройству региона рынок наполнился обширным предложением. Качественное и ценовое разнообразие расширяет возможности выбора для самого взыскательного инвестора. 

Черноморское побережье входит в число приоритетных мест для проживания. Непреходящая ликвидность и высокая рентабельность – основа популярности капиталовложений в недвижимость Краснодарского края. Инвестиции сулят отличную краткосрочную доходность от аренды и увеличение объема вложенного капитала за счет повышения стоимости.

В этом году Сочи вошел в тройку самых дорогих в плане жилья городов в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. Стоимость кв. м в новостройке выросла за 2018 год на 24% и составила к началу февраля 2019 г – 107 тыс. руб. Ценовой уровень повышается на 1,2% в неделю в рублевом исчислении, около 1,5% – в долларах США.

Развитие инфраструктуры – социальной, транспортной, спортивной, санаторной, развлекательной обеспечило местным курортам круглогодичную занятость. Спрос и ставки на аренду жилищ вблизи курортных комплексов – самые высокие в стране. 

Значимые факторы повышения цен на российскую недвижимость

Кризис банковской сферы, резонансные банкротства и потери лицензий финансовыми организациями лишь стимулируют интерес к инвестициям в недвижимое имущество.

В инвестиционном плане рассматривается как правило покупка новопостроенных объектов. Подорожание в сегменте новостроек ожидается на всех стадиях строительства, от этапа котлована до полной готовности к заселению. Прежде всего это сопряжено с дополнительными издержками в ходе реализации проекта застройки.

1.  Изменение закона №214-ФЗ 

Роль поправок в законе №214 – ФЗ, переход к модели проектного финансирования с использованием «эскроу-счетов»  для развития строительной индустрии России трудно переоценить.

Если ранее застройщик располагал заемными средствами дольщиков практически свободно, то теперь для инициирования старта проекта обязан внести 10% собственного капитала. Необходимые средства компании приходится одалживать у финансовой организации под немалые проценты. Расходы на обслуживание займа увеличивают стоимость готового объекта на 9-10%.

Часто крупные девелоперы с прочной базой предпочитают финансировать проекты самостоятельно и продавать готовые более дорогие объекты, что поднимает общий ценовой уровень. Подорожание новостроек выглядит неотвратимым, начиная с 2020 года, когда жилища, возведенные на деньги дольщиков будут проданы.

2. Консолидация и монополизация отрасли, уменьшение объема нового строительства

Разрешение на деятельность застройщика стало получить труднее, ужесточены требования к финансовой надежности и репутации застройщика, контроль над расходованием заемных средств.  

Многие мелкие и средние застройщики не выдержат конкуренции, действующих сил станет меньше, сократится объем предложения. В прошедшем году к эксплуатации представлено на 10% (7 млн кв. м) меньше новых строений, чем в 2017.

Ценообразование переходит в руки крупных игроков, возрастает роль государственных и муниципальных властей. Именно господдержка путем запуска различных программ и льгот призвана стимулировать спрос. 

3. Рост себестоимости строительства

Падение курса рубля и повышение ставки НДС (до 20%) означает подорожание стройматериалов и топлива, увеличение расходов на логистику, техническое обеспечение и оплату труда. 

Сегодня застройщики обязаны обеспечить новые жилые массивы собственной инфраструктурой, что автоматически повышает их себестоимость на 5-10%. 

Прогноз на подорожание новых жилых и коммерческих площадей особенно обоснован и оправдан в применении к привлекательным в инвестиционных целях рынкам: Москве, Санкт-Петербургу, Сочи. Именно эти города концентрируют на себе внимание крупнейших девелоперов и наиболее активных и платежеспособных покупателей собственности.

Почему неизбежен рост цен на недвижимость в Сочи в 2019 г.

Специфика рынка жилья сочинского региона модифицирует направление и характер действия сил, определяющих ценообразование в целом по России. Многие аргументы в пользу грядущего снижения стоимости жилищ здесь обесцениваются.

1. Спрос на сочинские новостройки растет, несмотря на кризис  

Снижение покупательной способности Россиян с учетом девальвации рубля и повышении ипотечных ставок на фоне изобилия предложений – главный довод в пользу прогноза на удешевление недвижимости. Этот аргумент имеет исключительную силу в применении ко многим регионам страны, однако совершенно неприменим к Сочи. 

Основной контингент покупателей – финансово обеспеченные жители Москвы и Санкт-Петербурга, Сибири, Дальнего Востока, Крайнего Севера, а также военные пенсионеры. Большинство из них оперируют сбережениями и рассчитывают на твердый доход, потому мало зависят от заемных ставок и уровня зарплат в регионе.

2. Большая доля жилья высшей категории в структуре спроса 

Вложение капитала в имущество высокой категории – беспроигрышный способ сохранить и увеличить накопления в кризисный период. Спрос на жилплощадь класса «премиум» в Сочи выше среднего по стране. 

Искушенные покупатели элитной жилой собственности фокусируют интересы прежде всего на инвестиционной составляющей приобретения. Высоки требования к расположению и качественным характеристикам объекта покупки. Увеличение доли премиальных объектов в продаже неизбежно повышает ценовой уровень.

3. Борьба с «самостроем» корректирует спрос и ценообразование

Укрупнение и монополизация сочинского рынка проявляется ярче, чем где бы то ни было.  Кубанские власти ведут безапелляционную борьбу против неблагонадежных застройщиков вплоть до сноса готовых строений.

Покупатель становится все более взыскателен к репутации и благонадежности застройщика. Юридическая чистота новостройки становится критерием качества, что закономерно повышает ее востребованность. Побочное действие такой чистки рынка – сокращение объема предложения и рост цен на новые объекты. 

В благополучных и перспективних районах осталось немного места для застройки. Еще одним следствием борьбы с самовольной застройкой стало подорожание вторичного жилья, особенно в престижных районах. Объем продаж в сегменте нового строительства выше, чем во вторичном, но стоимость кв. м «вторички» в центральных и престижных кварталах растет быстрее, чем в новостройках.

Безопасность капиталовложений будет стоить покупателям недвижимости курортного региона денег, но результатом оздоровления рынка станет приток капитала, развитие строительной отрасли и экономический рост Краснодарского края.

Если вы все еще думаете о покупке недвижимости в Сочи, то стоит торопиться — все оценки сходятся в одном и том же, и опыт нашего агенства подтверждает вышесказанное. Мы поможем вам подобрать недвижимость вашей мечты по выгодной стоимости в любой день, но чем раньше вы решитесь на покупку — тем больше шансов сделать это по текущим ценам. 

Поделиться:
Поставить оценку:

Почитать еще на эту тему

28 ноября 2018
3125
Часто люди задаются вопросом заработка в курортном городе. Есть возможности заработать деньги с личными вложениями и «с нуля». Рассмотрим самые популярные из них
2 ноября 2017
2139
Сочи известен всем как один из самых благоустроенных городов страны с великолепно реализованной инфраструктурой. Эти факторы, в совокупности в черноморским побережьем и горами Кавказа, делают город максимально привлекательным для жизни.

Получите бесплатно книгу
«11 уловок “черных” риэлторов» прямо сейчас

Все данные конфиденциальны и служат только для связи с менеджерами.

Ваша заявка принята

В ближайшее время с вами свяжется наш менеджер!

Узнать подробнее
Внимание!
Проконсультируйтесь по этому объекту с нашим специалистом по телефону
Ваш голос учтен!
Успешно обновлено
Вся жилая и коммерческая недвижимость в Сочи с помощью выбора и оформления
Звоните нам бесплатно по РФ 8-800-707-55-23
Заказать звонок