Не каждый предприниматель может иметь в собственности нужное количество квадратных метров коммерческой недвижимости, необходимых для запуска новых проектов или расширения уже работающего бизнеса. В таких случаях часто выручает возможность арендовать помещения, здания, цехов и других объектов коммерческой недвижимости.
Чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных сюрпризов, необходимо хотя бы в общих чертах иметь представление о том, что представляет собой договор аренды коммерческой недвижимости, что является обязательным для включения в него и другие нюансы.
Договор аренды коммерческой недвижимости: основные положения
В таких договорных отношениях участвуют две стороны: арендодатель и арендатор, которые обязаны строго придерживаться указанных в документе условий, а также исполнять принятые обязательства.
Из обязательных требований договора можно выделить следующее:
В рамках договора арендодатель обязуется предоставить объект коммерческой недвижимости (предмет договора), а арендатор – принять его, исполняя свои обязанности по оплате и сохранению состояния принятой недвижимости.
При заключении сделки по аренде договаривающиеся стороны обязаны соблюдать требования законодательства и правовые нормы, установленные им. В противном случае, такой документ может быть признан ничтожным (то есть, не имеющим юридической силы), а в отдельных случаях при допущении нарушений на стороны договора могут налагаться штрафные санкции.
Договор имеет свою форму (образец договора можно найти в электронных нормативно-правовых базах). Документ заключается только в письменном виде. Устные договоренности юридической силы не имеет.
Документ, срок действия которого превышает 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Все дополнительные соглашения к договору также обязательно регистрируются.
Основания для расторжения договора
Сделка может быть расторгнута в случаях, которые оговорены в специальном разделе договора. Односторонний порядок расторжения со стороны арендодателя по законодательству является грубейшим нарушением закона и прав другой стороны, поэтому такая ситуация может служить основанием для обращений в суд.
Бывают ситуации, когда арендатор решает расторгнуть договор аренды до окончания срока действия договорных отношений. Возможность таких случаев оговаривается с учетом того, что владелец недвижимости не понес существенных убытков. Поэтому могут быть оговорены, а также закреплены письменно компенсационные выплаты арендодателю и их величина (например, в размере суммарной арендной платы за определенный срок).
Также арендатор имеет законную возможность для расторжения договора в одностороннем порядке при следующих условиях:
если недвижимость, указанная в договоре, не была передана в пользование арендатору;
если арендодатель создает препятствия для пользования арендуемой недвижимостью;
если при передаче коммерческой недвижимости были выявлены недостатки, неизвестные на момент заключения сделки, создающие препятствия для пользования, а также влекущие за собой дополнительные расходы на восстановление со стороны арендатора;
если владелец недвижимости не исполняете обязательства, установленные договором, например, отказывается в проведении капитального ремонта;
переданная в аренду недвижимость оказывается непригодной для дальнейшего пользования по независящим от арендатора причинам.
При расторжении договора сторона, инициирующая расторжение, обязана направить письменное уведомление о начале процедуры. Если одна из сторон не согласна с условиями расторжения или уклоняется от процедуры, необходимо обратиться в суд с предоставлением соответствующих документов и обоснований.
При расторжении договора или окончании срока его действия, арендатор обязан вывезти свое имущество в установленные сроки, а арендодатель не имеет права препятствовать этому или ограничивать доступ к объекту. Этот момент тоже лучше всего заранее обговорить в момент заключения сделки и закрепить письменно в договоре.
Правила заключения договора аренды между физическими лицами
Следует сразу отметить, что процедура заключения сделки по аренде коммерческой недвижимости между физическими лицами практически ничем не отличается от сделок между юридическими лицами или сделки, в которой одной стороной является физическое лицо, второй – юридической.
Требования во всех случаях одинаковые к содержанию документа, его регистрации, исполнения условий договора, случаев расторжения, компенсационных выплат и других ключевых моментов.
Порядок заключения договора
Подготовка, оформление и заключение сделок по аренде коммерческой недвижимости состоит из нескольких обязательных этапов:
Проверка сведений и информации
На данном этапе, лицо, заинтересованное в аренде объекта коммерческой недвижимости, должен проверить документы и полномочия арендодателя. В частности, необходимо удостовериться в подлинности и юридической «чистоте» правоустанавливающих документов на объект (свидетельство о государственной регистрации в подлиннике).
Если владелец недвижимости не может подтвердить свои права на объект или отказывается предоставить подлинник правоустанавливающего документа, то лучше сделок с таким арендодателем не заключать.
Подготовка и составление договора аренды
Документ должен быть разработан в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства и содержать обязательные разделы (например, предмет договора, права и обязанности сторон, порядок оплаты, условия расторжения и другое). Форма договора – строго письменная даже в тех случаях, когда между сторонами сделки имеются теплые дружеские отношения.
Согласование и закрепление в договоре величины арендной платы
Наличие или отсутствие обеспечительных взносов, компенсационные выплаты и другие финансовые моменты. Договор аренды коммерческой недвижимости, в котором отсутствуют положения об арендной плате, ее величине, порядке расчетов, условий изменения считается недействительным, то есть, не имеет юридической силы.
Финансовая сторона вопроса оговаривается, согласовывается сторонами, а затем закрепляется письменно в обязательном случае, даже если величина оплаты предельно низкая и символическая.
Передача арендуемого объекта коммерческой недвижимости арендатору
На этом этапе необходимо произвести осмотр объекта, а результаты осмотра оформить актом передачи объекта, в котором необходимо указать фактическое состояние недвижимости.
Рекомендуется к таким актам прикладывать фотографии для визуализации, чтобы иметь возможность наглядно подтвердить состояние недвижимости на момент передачи, если возникнут спорные вопросы и разногласия.
Если правильно подойти к вопросам выбора коммерческой недвижимости и знать основные моменты, сопровождающие заключение сделок по аренде, а также его особенности и основные разделы, можно вполне обойтись без услуг посредников, что позволит сократить расходы за счет отсутствия оплаты посреднических услуг.
Кроме того, такие знания и понимание вопросов позволит обезопасить себя от рисков, сопровождающих сомнительные сделки, а также помогут прийти к договоренностям, учитывающим интересы сторон договора, без судебных тяжб и разбирательств.
