С дохода от передачи имущества во временное пользование по закону необходимо платить налог арендодателя. Способ начисления и перечисления средств в бюджет зависит от правового статуса собственника и квартиранта.
Общий статус есть у всех граждан РФ, когда они выступают в роли частных лиц, а специальный — когда они действуют как предприниматели, самозанятые, представители организаций.
Если недвижимость частника сдается физическому лицу, хозяину придется самостоятельно уплачивать сборы и отчитываться перед налоговой службой.
Если квартира гражданина с общим статусом предоставляется организации, владельцу имущества не нужно подавать декларации и перечислять деньги в бюджет. Эту задачу за него обязан выполнить арендатор, удержав 13% от выручки собственника.
Если во временное пользование предоставляется квартира предпринимателя, ему нужно включить этот вариант дохода в декларацию и направить в бюджет часть денежных средств.
Что будет, если не платить налоги за сдачу жилья в аренду
За нарушение законодательства предусмотрено наказание. Его тяжесть зависит от вида преступления. При частичной или полной неуплате налога собственнику могут выписать штраф в размере 20-40% от суммы сбора. Если государству нанесен ущерб в крупном и особо крупном размере (более 900 000 руб.), владельцу недвижимости придется заплатить от 100 000 до 500 000 руб. Арендодателя также могут приговорить к принудительным работам или лишению свободы сроком до 3 лет.
Примечание. В реальности за неуплату налогов собственников привлекают редко. Причина игнорирования нарушителей в сложности сбора доказательств против владельца. Неприятности чаще случаются, когда постояльцы начинают беспокоить соседей, а тем приходится обращаться с жалобой к участковому.
Какие налоги нужно платить арендодателю
Размер и вид государственного сбора для перечисления в бюджет зависит от правового статуса собственника. Хозяин может передавать квартиру для временного пользования как частное лицо, предприниматель или самозанятый. В любом случае для подтверждения доходов владельцу имущества понадобится договор, где прописаны суммы платежей и порядок расчетов. Помогут также доказать факт получения средств расписки квартиранта.
Виды налогов арендодателя: НДФЛ — сбор для физических лиц, получающих постоянные или нерегулярные доходы. Для сдачи отчетности понадобится декларация, копии договора и расписок. Налоговый платеж составит 13% от выручки.
УСН — сбор с предпринимателей, которые выбрали упрощенную учетную систему. Ставка для ИП в этом режиме налогообложения «Доходы» — 6%, и «Доходы - расходы» — 15%. Для отчета понадобится сдать декларацию. Дополнительно придется заплатить взносы за медицинскую страховку и в пенсионный фонд. Минимальная годовая ставка ИП с доходом (за 12 мес.) менее 300 000 руб. для перечисления средств в ПФР составляет 29 354 руб., а в ФМС — 6 884 руб.
ПСН — сбор с собственников-предпринимателей на патентной системе налогообложения. Ставка в размере 6% рассчитывается от потенциально возможного дохода за 12 мес. Налоговая декларация не подается.
НПД — налог на профессиональный доход для легализации самозанятых с ежегодным доходом до 2,4 млн руб. Ставка для частных лиц — 4%, для граждан в статусе предпринимателя — 6%. Взносы в пенсионный и медицинский страховой фонды платить необязательно. Налоговый режим в тестовом режиме пока действует только в Москве, Московской и Калужской области, Татарстане.
Самый выгодный для арендодателя формат уплаты сборов в бюджет — это НПД для самозанятых граждан. В этом случае собственнику не нужно заполнять декларации, собирать отчетную документацию, перечислять взносы. Все платежи отправляются в налоговую мгновенно через мобильное приложение. В 2020 году этот режим, по планам чиновников, будет действовать на территории Краснодарского края. В регионах, где нельзя зарегистрироваться сегодня в качестве самозанятого распространенные системы расчета с государством — НДФЛ (13%), УСН (6%) ПСН (6%).
Какие варианты налогообложения выгодны для арендаторов
Самый простой по форме отчетности и экономный по размеру платежа налог для частного лица — НДФЛ (13%). Для его сдачи не нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, перечислять взносы во внебюджетные фонды и вести учет. Все что нужно для его уплаты — сдать декларацию за предыдущий год до 30 апреля текущего. При этом по закону не нужно прилагать к бумаге документы, подтверждающие факт получения дохода. Однако на практике налоговики все равно просят прикладывать к декларации копии договора аренды и расписок в получении платежей от временного жильца.
Особенности режима НДФЛ
Ставка 13% действует только для резидентов РФ. Сборы для иностранцев и лиц, которые в течение года находились в РФ меньше 183 дней, гораздо выше и составляют около 30%.
Собственник имеет право сдавать квартиру в статусе частного лица без регистрации ИП, если он приобретал ее для личных нужд, а не систематического получения прибыли. Предоставление в аренду жилья физическим лицом без статуса предпринимателя не считается нарушением законодательства, если у него временно отсутствует необходимость использования квартиры по назначению.
Второй распространенный вариант налогообложения — УСН (6%). Режим требует постановки на учет в качестве предпринимателя и уплаты страховых взносов. Формат «Доходы минус расходы» (15%) не выгоден для арендодателя из-за небольших затрат на содержание имущества. Лучше выбрать для расчета с государством вариант «Доходы» со ставкой 6%.
Недостаток режима УСН — страховые взносы, из-за которых налог становится менее выгодным, чем НДФЛ. Преимущество упрощенной системы — те же самые перечисления в ПФР и ФМС. При оплате страховых взносов начисляется стаж, а значит можно рассчитывать на пенсию.
Примечание. Коммерсанту на УСН придется вести книгу учета прибыли и расходов, каждые 4 месяца перечислять авансовые платежи. Окончательно налог на сдачу квартиры в аренду должен быть погашен до 30 апреля следующего года. Взносы в ПФР и ФМС выплачиваются до 9 января нового года.
Третий вариант налогообложения за аренду — это ПСН (патент). Вариант выгоден для владельцев недвижимостью премиум-класса, когда потенциально возможный годовой доход (он публикуется в региональных НПА) оказывается значительно ниже реальной выручки. Режим ПСН не избавляет от необходимости платить страховые взносы. За год их придется перечислить минимум 36 238 руб. Деньги в счет государства нужно отправлять ежемесячно по фиксированной ставке 6%. Декларации при расчетах в формате ПСН не нужны.
Таким образом, перед принятием окончательного решения по выбору налогового режима нужно внимательно посчитать прибыль и размер платежа в каждом конкретном случае. При этом к доходу не нужно прибавлять задаток (аванс), если он возвратится к арендатору при расторжении договора. Не причисляются к прибыли также платежи, полученные от жильца за ЖКХ, если их размер не отличается от стоимости фактического потребления услуг коммунальщиков.
