Ипотека может стать настоящим испытанием для семейного бюджета. Многие владельцы жилья не спешат справлять новоселье. Если ипотечная квартира не единственное место проживания, её можно сдавать в аренду, облегчая тем самым выплаты. К сожалению, большинство граждан не уделяют должного внимания законности этого процесса. Существует ряд ограничений по сдаче ипотечного жилья в аренду. Попробуем разобраться во всех тонкостях законодательства.
Нужно ли заключать официальный договор?
Сдавать ипотечную квартиру в аренду без договора с банковской организацией, которой принадлежит жилье, незаконно. Об этом сказано в Федеральном законе «Об ипотеке», от 18.07.1998. Нормативно-правовой документ подробно описывает суть ипотечного кредитования, условия для его получения и выплаты. Законодательством не запрещается покупать жилье в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду, но делать это нужно согласно условиям, прописанных в договоре.
Поскольку ипотечный заемщик считается полноправным собственником, у него есть права на использование жилплощади. Как пример, при оформлении военной ипотеки, военнослужащий может сдавать свою квартиру. Родители могут заранее купить квартиру для своих детей, после чего отдать её в аренду. Возможны и другие варианты, если в ипотечном соглашении отсутствует пункт о запрете сдачи жилья в аренду.
Какие есть ограничения со стороны банковской организации?
В большинстве случаев, при заключении договора аренды на ипотечное жилье, клиент обязан проинформировать об этом банковскую организацию. Кредитор в свою очередь может одобрить или отклонить решение владельца об аренде. Организация, выдавшая ипотечный кредит, может относиться по-разному к желанию владельца зарабатывать на своей собственности. Возможны следующие варианты развития событий:
Банк запрещает сдавать квартиру в аренду, что указывается в документах. Банковские сотрудники наделены полномочиями проводить проверки правомерного использования жилья;
Сдавать квартиру в аренду можно, в договоре прописывается отдельный пункт. В этом случае получать официальное разрешение необязательно;
Информация по сдаче ипотечной квартиры в аренду отсутствует. Заемщик обязан обратиться в банковскую организацию за официальным разрешением.
Жилье, которое находится в залоге у банковской организации, является предметом контроля. Кредитор может проверять текущее состояние квартиры, уточнять фактическое использование и т.д. Если вы планируете сдавать в аренду ипотечное жилье, уделите внимание изучению договора, чтобы избежать недоразумений в будущем.
Есть ли подводные камни?
Покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду для погашения кредитных средств – достаточно распространённая практика. При этом важно не забывать о рисках, с которыми можно столкнуться: например, если в договоре есть пункт о запрете банком сдачи жилья в аренду, заёмщик не должен нарушать соглашение. В качестве наказания кредитная организация может на законных основаниях потребовать от владельца оплатить штраф, или погасить кредит досрочно. Стоит отметить, что банковские организации не так часто проверяют должников, которые исправно выплачивают кредит – чем и пользуются некоторые граждане.
Некоторые банки против сдачи ипотечного жилья в аренду. В качестве основного аргумента приводится риск порчи имущества квартиросъемщиками. Нередки случаи, когда арендаторы портили мебель, сантехнику, предметы интерьера. Гораздо хуже, когда по вине квартиросъемщиков случается пожар, потоп. Нужно учитывать этот момент при заключении договора. Если банк не идет навстречу владельцу жилья, можно предложить прописать отдельным пунктом материальную ответственность арендодателя за сохранность квартиры в надлежащем состоянии. В этом случае, если имуществу будет нанесен ущерб, возмещать его придется именно владельцу жилья.
Банковские организации неохотно идут на такие соглашения, поскольку аренда ипотечного жилья повышает риски для кредитора. У банка нет прибыли от операции с недвижимостью, все деньги достаются собственнику. Но, если в процессе аренды квартиросъемщиками будет нанесен ущерб недвижимости – снизится её налоговая стоимость. Для многих банков такая ситуация попросту неприемлема. С другой стороны, это удобно для арендодателя – жилье, расположенное в хорошем районе, всегда пользуется спросом. Остаётся только вовремя вносить платежи по ипотеке, платить за коммуналку и следить за сохранностью имущества.
Что делать, если банк против аренды ипотечного жилья?
Если владелец ипотечного жилья принял решение о сдаче квартиры в аренду, он должен не только поставить кредитора в известность, но и получить от него согласие на использование залогового имущества. На деле же заемщики редко делятся с банком дальнейшими планами по использованию недвижимости. В большинстве случаев сделка заключается на документальном уровне: встреча, одобрение, сбор документации, заключение договора. И если вы не уделили внимание чтению договора, неприятные сюрпризы не заставят долго ждать. Если банк не давал согласия и выявит факт сдачи ипотечной недвижимости в аренду, к заемщику могут быть применены штрафные санкции.
В случае, когда владелец принимает решение о сдаче ипотечной недвижимости в аренду, но в договоре имеется пункт о запрете такой операции – нужно быть готовым к регулярным проверкам залогового имущества. Процедура обычно инициируется банком-кредитором. Наилучшим вариантом будет рефинансирование ипотеки в другой банковской организации, с более лояльными условиями к аренде. Запрос на разрешение сдачи ипотечного жилья в аренду может занимать до трех недель.
Обратите внимание: если в договоре указан пункт о запрете на сдачу ипотечного жилья в аренду, и заемщик нарушил это правило – банковская организация может предпринять определенные меры, среди которых:
повышение процентной ставки по ипотечному кредиту;
наложение штрафных санкций;
требование досрочного погашения долговых обязательств по ипотечному кредиту.
Чтобы избежать негативных последствий, достаточно уделить внимание чтению договора и прописанных в нем условий. Не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы сотрудникам банка. По необходимости проконсультируйтесь у специалиста.
Как правильно сдавать ипотечное жилье?
Для арендатора наличие в документации пункта о разрешении предоставления ипотечной квартиры в аренду также важно, как и для владельца квартиры. В противном случае, любые договорённости квартиросъемщика с собственником не имеют юридической силы. В результате это может привести к срочному переезду арендатора, потере внесенной квартиросъемщиком предоплаты за проживание и т.д. Чтобы соглашение аренды было законным, собственник обязан предъявить квартиросъемщику ипотечный договор и документы, в которых отдельным пунктом указано разрешение сдачи объекта недвижимости в аренду.
Далеко не каждый собственник сообщает арендатору, что жилье находится в собственности банковской организации. Информацию об этом можно проверить самостоятельно, посмотрев информацию в Росреестре. Всё, что для этого нужно – точный адрес собственности. Конечно, можно сдавать в аренду ипотечную квартиру в обход банковского запрета, но нужно учитывать, что такая сделка будет считаться нарушением законодательства, и обязательно приведёт к негативным последствиям. Лучше делать всё официально, чтобы избежать проблем с законом.
